—物贸公司诉某银行扬州分行商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省扬州市中级人民法院(2022)苏10民终3527号民事判决书 2.案由：商品房销售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):物贸公司
被告(被上诉人):某银行扬州分行
【基本案情】
2011年11月2日，原告物贸公司与被告某银行扬州分行签订了《商品房 买卖合同》一份，合同约定：原告物贸公司将其开发的A 大厦出售给被告某银 行扬州分行，该商品房合同约定的建筑面积为397.9平方米，单价为 10052.777元，总金额为400万元。商品房交付后，产权登记面积与合同约 定面积发生差异，以房管部门测量中心测量报告为准，正负误差在10平方米 以内，不退不补，正负误差超过10平方米的部分，按单价多退少补。关于付 款的约定为：买受人被告某银行扬州分行先付款380万元，余款20万元待出 卖人原告物贸公司完成网签合同及办齐相关证照后付清。同时，原被告在合 同附件四中又补充约定：由买受人(被告某银行扬州分行)负责向供电部门 协调二层高度1米。
三、商品房销售合同纠纷 229
此后，原告将工程发包给他人进行施工并按被告要求变更设计，将内楼梯 改为外楼梯，将案涉房屋二层高度增加1米并完成筑顶。施工完成后，因二层 高度不符合供电部门安全标准，应被告的要求，原告又将增高的房屋拆除按原 设计高度重建并完成筑顶后交付被告使用。
2014年10月30日，被告某银行扬州分行向原告出具情况说明，内容为： “我行购买的物贸公司3号楼，因我方实际需要，经与开发商协商，将原内楼 梯改为外楼梯，特此说明。”
2020年7月13日，案涉房屋办理不动产权属证书，证书载明案涉房屋建 筑面积379.72平方米，比合同约定的建筑面积397.9平方米减少了18.18平方 米。权属证书办理完毕后，原告向被告索要房屋尾款20万元，被告经审核认为 按合同约定面积正负误差在10平方米以内，不退不补，正负误差超过10平方 米的部分，按单价多退少补，故被告在扣除18.18平方米的房款约8万元后将 案涉房屋尾款支付原告。原告对此不服，遂向被告提出要求支付变更设计改建 以及二层拆除又重建等增加的费用，双方进行沟通但未能达成一致意见。2020 年10月，原告单方委托某项目管理公司对上述变更设计以及拆除重建的工程造 价进行审计，认为被告应按审计价211137.59元支付工程款及利息，被告拒绝 给付，原告遂向法院起诉。
【案件焦点】
1.本案的案由是建设工程合同纠纷，还是商品房销售合同纠纷，抑或是委 托代建合同纠纷；2.原告要求被告支付工程款211137.59元及利息是否有事实 和法律依据。
【法院裁判要旨】
江苏省宝应县人民法院经审理认为：对于争议焦点1,法院认为原、被告 之间是商品房销售合同关系。理由在于，原告系案涉房屋的开发单位，被告系 案涉房屋的购买方，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》,原告向被告交 付符合合同条件的房屋，被告按合同约定支付购房款，双方之间是房屋买卖合
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中国法院2024年度案例。房屋买卖合同纠纷
同关系。原告并非案涉工程的施工方，被告也并非案涉工程的发包方，双方之 间不存在建设工程合同关系，因此，本案案由不是建设工程合同纠纷。原告认 为，原、被告之间是委托代建关系，对此，法院认为合同签订时，被告并没有 取得案涉工程的相关权属，相反，原告作为案涉工程的开发单位，工程所必备 的规划、审批、预售、施工等手续资料均由原告方办理、实施、持有，对尚未 取得相关权属的工程，被告无权委托他人代建。虽然，被告对案涉房屋提出了 个性化的定作要求，但这是双方在合同订立前和履行中协商一致的结果，这种 个别项目的变更施工不能改变双方之间合同的性质，双方之间仍然是房屋买卖 合同关系，而非委托代建关系。
对于争议焦点2,原告要求被告支付工程款211137.59元及利息，无事实 和法律依据。理由在于，被告所购买的是期房，合同签订时尚未开始建设，被 告对局部区域提出了变更施工要求，原告也同意实施，但对变更施工以及此后 拆除再重建增加的费用承担问题，原告陈述当时双方进行了口头协商，被告对 此不予认可。案涉房屋在办理产权证之前已交付被告使用多年。2020年7月， 在案涉房屋办理了产权登记手续后，原告按合同约定向被告主张合同尾款20万 元，被告因实际面积减少而在尾款中扣除了8万元左右，原告对此不服，故提 出重建而增加的工程款问题，由此可知，争议工程款因被告扣除因面积误差而 产生的房款8万元而引起，现原告主张案涉工程款应由被告承担，举证责任在 原告，原告提供的证据不能证明双方当时就重建的费用协商一致由被告承担， 事后双方也未达成补充协议，故原告该主张理由和证据均不充分，法院不予 支持。
原告的诉讼主张无事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人 民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告物贸公司的诉讼请求。
三、商品房销售合同纠纷 231
物贸公司不服判决，提起上诉。
江苏省扬州市中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法 律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一 款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案在立案时案由为建设工程合同纠纷，法庭在进行庭审后认为原被告之 间并不存在建设工程合同关系。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人 支付价款的合同，原告(上诉人)物贸公司作为案涉不动产开发商，并非接收 被告(被上诉人)某银行扬州分行的发包对案涉房屋进行建设，而是独立办理 了案涉房屋的规划、审批、预售、施工等相关手续，且某银行扬州分行亦不具 备发包案涉房产的资格，故双方之间并非建设工程合同关系，而是买卖合同关 系。物贸公司认为其是按照某银行扬州分行的要求进行项目工程的变更，然则 是某银行扬州分行作为购买人对案涉房屋提出的个性化的要求，且在《商品房 买卖合同》中予以列出，物贸公司作为开发商，对此项要求予以认可并在合同 上签字，即表明对于某银行扬州分行提出的“由买受人负责向供电部门协调二 层高度1米”所可能产生的风险(包括但不限于由此产生的返工、整改等费 用)是应当知晓的，却并未就相关费用的承担进行约定，可以认为物贸公司没 有尽到合格市场主体所应具备谨慎义务，又或者双方已达成共识，上述费用已 包含在房屋购置款内。此外，根据庭审查明的事实，物贸公司也并未及时向某 银行扬州分行主张过该笔费用，而是在某银行扬州分行支付合同尾款阶段，要 求按照合同约定扣除因房屋面积误差而产生的房款8万元时，方提出要求某银 行扬州分行支付案涉房产改建费用。
本案二审亦认为上诉人物贸公司要求某银行扬州分行支付改建费用，证据 不足，不予支持。
编写人：江苏省扬州市宝应县人民法院何玉
