王某某诉房地产开发公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初66030号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：王某某
被告：房地产开发公司 第三人：信托公司
【基本案情】
2019年9月19日，原告与被告签订《购房意向协议书》,约定原告自愿订 购被告开发的涉案房屋，在原告获得北京市购房网签资格后签署《北京市商品 房现房买卖合同》,签署合同后该协议自动终止。2020年1月8日，原告(作 为买受人)签订《北京市商品房现房买卖合同》,该合同载明的出卖人为被告。 合同约定原告购买涉案房屋，房屋已抵押，抵押权人为第三人。该合同未加盖 被告印章，被告将合同交付原告，因销售人员未能盖章返回原告。原告认为 房屋买卖合同依法已成立生效，被告应当按该合同约定向原告履行交房义务。 故此提起诉讼，要求被告、第三人配合过户，第三人注销房屋上的抵押登记。
被告称注销抵押登记需要抵押权人同意，抵押注销登记后同意配合原告办 理房屋过户手续。
第三人称，原被告自始未建立任何商品房买卖合同关系，第三人对涉案房
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屋享有抵押权，原告亦未将购房款支付至被告销售收入监管账户，属于与被告 恶意串通，无权请求注销抵押登记。
此外，2019年涉案房屋所在楼宇办理抵押登记，抵押权人为第三人。第三 人曾向房屋管理局出具《同意函》,载明被告向第三人申请了总计为38亿元的 贷款，并以其所开发项目作为抵押物，办理了以第三人为抵押权人的抵押登记， 第三人同意被告名下上述房屋在抵押状态下销售。
【案件焦点】
《中华人民共和国民法典》实施前后抵押人同意情形下的抵押物转让规则 有无变化，抵押权仅仅及于转让价款还是及于抵押物本身。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：法律规定，承诺生效时合同成立。依 法成立的合同，自成立时生效。根据本案查明的事实，原告已签署《北京市商 品房现房买卖合同》,被告认可该合同并交付原告，且认可合同内容，因被告 原因未能将加盖印章的合同返还原告，且原告已支付完毕全部购房款，实质上 双方就涉案房屋买卖事宜达成一致意见，合同已经成立，且为双方真实意思表 示，加之约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
关于第三人应否配合注销抵押登记的问题。法院认为第三人同意在抵押状 态下销售即意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现 之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。理由如下：一 是“销售”必然意味着所有权的变动和流转，第三人同意被告销售抵押财产， 意味着其对抵押财产所有权可能会转移至购房人手中明知且同意，事实上，通 过财产流转获得价金以使债务清偿也正是其同意销售的目的。二是原告作为普 通购房人，在抵押权人明确表示同意销售的情形下与被告签订合同，并将购房 款支付完毕，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当合理 期待。三是原告作为普通消费者与作为专业信托机构的第三人在认知水平、风 险防范意识和能力等方面均存在较大的差异。在原告善意且支付了全部对价的
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
情况下，其合同期待权应优先于第三人的债权获得保护。据此，原告要求第三 人注销抵押登记，协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，法院予以支持。
北京市朝阳区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六 十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国民事诉讼法〉 的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告就涉案房屋签署的《北京市商品房现房买卖合同(住宅 类)》已成立并生效；
二 、第三人信托公司于本判决生效后15日内注销位于涉案房屋的抵押登记；
三、被告房地产开发公司于抵押登记注销后15日内协助原告王某某将涉案 房屋转移登记至其名下；
四 、被告房地产开发公司于本判决生效后15日内将涉案房屋交付原告王某某。 判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
抵押人转让抵押物的行为因同时涉及抵押权人的利益和买受人的交易安全， 因而成为法律规制的一个重要问题。一方面，若是承认抵押权的追及效力，即 抵押物可以自由转让且抵押权并不因转让而消灭，可能会给买受人的交易安全 造成威胁，因为取得的标的物仍有被抵押权人追夺的危险；另一方面，若不承认 抵押权的追及效力，而使抵押人毫无限制地进行交易，由于其物品流通带来的交 易价值的不确定性，则有可能给抵押权人的债权实现造成影响。民法典中对抵押 财产转让规定进行了大幅修改，结合本案案例，笔者将从《中华人民共和国民法 典》实施前后，经抵押权人同意情形下抵押物转让的法律规则进行分析。
1.《中华人民共和国民法典》实施前，经抵押权人同意出售抵押物，抵押 权及于所得价款
在《中华人民共和国民法典》生效之前，《中华人民共和国物权法》通过 严格限制抵押物的转让甚至禁止抵押物的转让来实现对抵押权人的保护，即未 经抵押权人同意，不得转让抵押物；即使同意转让，抵押人也应将所得价金提
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前清偿或者提存。可见，是否允许抵押财产转让是抵押权人的权利。在此情况 下，抵押财产物权发生转让时，抵押权人因行使抵押权可追及的财产就由抵押 财产变更为转让所得价款。因此，在抵押物的交换价值实现之日，抵押权即丧 失了物上追及力，自然抵押权人对原抵押财产就不再享有任何权利，在该种情 况下不应由受让人代为清偿债务。在本案中，涉案合同于2019年签订，应适用 物权法的规定。第三人向房屋管理局出具了《同意函》,明确写明了同意被告 在抵押状态下销售，应视为放弃转让后对房屋本身的抵押权，只能对买受人支 付的购房款行使价金代位权。此外，本案中，原告作为购买人欲取得的是房屋 所有权，在明确抵押权人同意房屋转让，且已经支付对价的情况下，在交易中 属于善意且无过失方；而抵押权人的权利属于担保物权，其优先的权利内容在 于就抵押财产优先受偿，而非取得抵押物的所有权，如果再将抵押权实现的责 任转移给购房人，显然会给作为普通消费者的原告增加负担。因此，法院作出 了要求第三人注销抵押登记，协助将涉案房屋过户至原告名下的判决。
2.《中华人民共和国民法典》实施后，抵押物出售不需抵押权人同意，抵 押权及于抵押财产
在《中华人民共和国民法典》实施后，抵押权获得了物上追及效力，即除 非当事人之间另有约定，抵押人可以转让抵押财产，抵押权人的同意不再是抵 押财产转让的法定前提条件。抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押权人仍 有权就转让后的抵押财产行使抵押权，由受让人承受抵押财产上的权利负担。
不难看出，《中华人民共和国民法典》关于抵押财产转让规则进行的调整， 是为了鼓励交易自由，促进抵押财产的交换价值最大化，进而保证债权人的债 权实现。对于消费者来说，交易自由的扩大意味着其在物品买卖尤其是房屋、 车辆等价款较高、性质特殊的商品买卖时应当承担更高程度的审慎义务，在交 易过程中确认转让的标的物是否存在抵押，若确认存在抵押，则应结合主债权 的数额、抵押人的还款能力、抵押财产的价值、交易对价的支付方式等因素确 定商品的合理对价。
编写人：北京市朝阳区人民法院王乐 刘美辰
