——李某甲诉高某、贺某甲房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2022)京02民终12100号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):李某甲
被告(上诉人):高某、贺某甲
【基本案情】
贺某乙与李某乙于1991年8月10日登记结婚，后经法院出具调解书调解 离婚。二人独子贺某丙由李某乙扶养。派出所出具证明信证明李某甲曾用名贺 某丙。贺某乙的父母均先于贺某乙去世。贺某乙于2021年10月8日去世，未 留有遗嘱。贺某甲与高某系夫妻关系。
2018年7月12日，贺某乙(甲方)与高某、贺某甲(乙方)签订房屋买 卖合同，约定乙方购买涉案房屋。还款规划：乙方欠甲方购房款50万元整。每
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
月还款4000元整。分期125个月还清房款。乙方于每月1日以现金或转账的方 式向甲方付款。落款处有贺某乙、高某、贺某甲的签名捺印。后涉案房屋转移 登记至高某、贺某甲名下。
2018年9月1日，高某、贺某甲(甲方)与贺某乙(乙方)签订房屋租赁 协议，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用。年租金为24000元，面积为 43.39平方米。租金支付方式：现金支付，一次性支付月租金2000元整。落款 处有贺某乙、高某、贺某甲的签名。
因贺某乙死亡，李某甲起诉要求高某、贺某甲一次性支付购房款424000元。
【案件焦点】
高某、贺某甲是否应当一次性支付购房款424000元。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法 财产。李某甲系被继承人贺某乙的唯一第一顺位继承人，其主张继承贺某乙的 遗产，法院予以支持。根据已生效判决和相关证据，贺某乙对案涉房屋具有一 半的所有权。
根据高某、贺某甲与贺某乙签订的房屋买卖合同及租房协议，可见贺某乙 与高某、贺某甲对尚欠房款的给付作出了明确的约定，并没有体现出贺某乙赠 与房产的意愿，也没有体现出赡养的表示，故针对高某、贺某甲对该房屋系贺 某甲对贺某乙进行赡养，贺某乙对其赠与的主张，法院不予采信。根据庭审意 见及证据，贺某乙与高某、贺某甲对50万元房款给付作出的约定应为双方真实 意思表示，法院予以确认。法院认定高某、贺某甲自2018年7月12日起每月 支付贺某甲4000元房款，自2018年9月1日起，贺某乙每月支付高某、贺某 甲2000元房租。李某甲认可高某、贺某甲为贺某乙丧葬事宜支付的费用，并同 意在房款中扣除，法院不持异议。
针对高某、贺某甲提交的账本，李某甲在庭审中提出过笔迹鉴定，后因为 提交对比样本较困难，又撤回申请。但是高某、贺某甲亦不能提供充分证据证
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实账本中的笔迹为贺某乙书写，也无法证明账目的资金来源、转账情况及款项 用途。故对于高某、贺某甲主张账本上的款项系为贺某甲使用，法院不予认可。
根据李某甲提供的证据，李某甲向高某、贺某甲主张该款项，贺某甲明确 予以拒绝，在庭审中，高某、贺某甲仍然答辩不欠房款，足见其不予偿还的表 意，未按照约定如期分期进行还款，故高某、贺某甲已经明确表示不履行还款 义务，对已到期和未到期的还款计划已构成违约。当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担 违约责任。故李某甲主张全部剩余款项，法院予以支持。
北京市大兴区人民法院判决如下：
高某、贺某甲于判决生效之日起10日内给付李某甲房款409471.67元。 高某、贺某甲不服，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：结合高某、贺某甲的上诉请求及各 方庭审陈述，本案争议焦点有二，其一为高某、贺某甲支付李某甲购房款数额， 其二为购房款是否应予分期支付。
第一，关于高某、贺某甲支付李某甲购房款数额问题。法院审理过程中， 高某、贺某甲同意向李某甲支付购房款，贺某甲因贺某乙丧葬事宜支付的费用， 各方亦均同意在应付房款中予以扣除，法院对此不持异议。就双方当事人存在 争议的应付购房款数额问题，法院结合查明事实认为，合同约定的购房款应在 减去已付款项和丧葬费用的基础上计算。一审法院查明高某、贺某甲自2018年 7月12日起每月支付贺某乙4000元，自2018年9月1日起，贺某乙每月支付 高某、贺某甲2000元的事实正确。一审法院据此并结合双方确认的丧葬费用数 额，认定高某、贺某甲应给付李某甲房款409471.67元正确，法院予以确认。
第二，关于购房款是否应予分期支付的问题。贺某乙已经交付房屋，虽然 合同约定的部分价款期限尚未到期，但高某、贺某甲在一审庭审过程中拒绝履 行支付购房款义务，已经符合法律规定的明确表示不履行还款义务行为，一审 法院据此判决高某、贺某甲一次性给付李某甲购房款有事实和法律依据，对该 结果法院予以维持。虽高某、贺某甲在法院审理中同意给付李某甲部分购房款，
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但其不履行还款义务的行为性质不因此发生变化，其二人要求分期付款的上诉 请求法院不予支持。
综上所述，高某、贺某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定 事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
为维护市场交易公平，维持债权人和债务人持续履行的合同目的，《中华 人民共和国民法典》第六百三十四条第一款、第六百七十三条、第七百五十二 条均规定了在债务人出现违约时，债权人可要求加速到期履行债务，即债务人 可在债务未到期的情况下要求债权人履行到期债务。适用加速到期从以下几个 方面分析：
1. 案件特点：交易过程需持续一段时间
在该类案件中，交易并非系某一个时间节点的交易，而系在一段时间内的 交易，时间在交易中可以量化成价格。常见的有分期付款合同或者租赁合同、 融资合同等。分期付款的时间、贷款实际、租赁实际等是此类案件的关键要素， 此类交易不具有对等性，如在本案中，贺某乙需要将涉案房屋先交付贺某甲、 高某，而后贺某甲、高某的债务需在后续时间逐步履行，债权人与债务人在一 段时间内的债权债务失衡。债务人获得是时间收益，债权人获得是金钱收益， 为了维护双方交易的公平，法律拟制了在债务人有一定程度违约的情况下，债 权人可以加速获得原定的收益。如出租人可以请求支付全部租金、借款人可以 收回全部借款、出卖人可以请求支付全部价款。
2.加速到期与解除合同的区别
加速到期是指双方在合同中约定的分期付款期间不履行，期间提前到期， 债务人需要提前履行的法律义务。解除合同系双方对合同的否定。加速到期与 解除合同有着显著的不同，如在本案中，李某甲可以请求贺某甲、高某支付全 部价款，涉案房屋归贺某甲、高某所有。如果是解除合同的情况下，则意味着
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李某甲可以选择收回涉案房屋或者要求贺某甲、高某支付全部价款。解除合同 将导致合同提前终止，而非继续履行，在此情况下就不存在提前到期，因此不 存在逾期的问题，解除合同之前相关利息按照合同约定来进行计算，而解除合 同之后，利息应按照中国人民银行同期贷款利率来进行计算。
3.加速到期是附条件的合同法定变更
加速到期条款的设定是为了让债务人履行债务更加自觉，把相关情况下的 债权人不安抗辩权通过附条件的形式固定下来，以此稳定双方的交易秩序。如 在本案中，为了让高某、贺某甲支付房屋价款，李某甲可以通过催告高某、贺 某甲在合理期限内仍不支付价款的，让高某、贺某甲支付全部价款，以此约束 高某、贺某甲。附的条件系合理期限内仍不支付价款，该条件成就时，房屋买 卖合同变更为付款期限到期，高某、贺某甲应该支付全部购房款。
4.加速到期需要催告或者宣布
债权人在适用加速到期条件时除需要满足《中华人民共和国民法典》中相 关条件外，还需要经过催告或者宣布程序，如在本案中，李某甲向高某、贺某 甲要购房款，需要提前催告，催告是法定程序，没有经过催告不能适用加速到 期规定。本案中，李某甲向高某、贺某甲发出催告，要求支付涉案房屋购房款， 在高某、贺某甲仍不支付的情况下，可以适用加速到期规定。
5.《中华人民共和国民法典》实施前的加速到期适用
《中华人民共和国民法典》实施前，相关法律和司法解释中亦有加速到期 的规定，如《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题 的指导意见》中规定，债务人履行能力明显下降且不能提供担保的，法院可以 判决该债务加速到期。《中华人民共和国票据法》第六十一条规定的追索权在 三种情况下也可以加速到期行使追索权。本案发生在《中华人民共和国民法 典》实施前，可适用《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件 若干问题的指导意见》的规定来进行裁判，庭审中，高某、贺某甲明确表示拒 不支付购房款，在此情况下，可以适用加速到期规定。
编写人：北京市第二中级人民法院 曹华 王一洲
