— 林某某诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2022)闽02民终4096号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
三、商品房销售合同纠纷 205
3.当事人
原告(上诉人):林某某
被告(被上诉人):房地产公司
【基本案情】
2013年11月17日，房地产公司(出卖人)与林某某(买受人)签订 《商品房买卖合同》一份，约定林某某向房地产公司购买3306室房屋；商品房 建筑面积共135.62平方米，其中，套内建筑面积106.36平方米，公共部位共 有分摊建筑面积29.26平方米；该商品房单价为每平方米15018元，总金额 2036741元。合同第八条“交付条件与期限”载明：“出卖人应当在2014年12 月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的 商品房交付买受人使用：(1)该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施 工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；(2)该商品房所在建筑物生活 给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设 计要求条件；(3)小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、 社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建 设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程 之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第九条“出卖人逾期交房的违约 责任”载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定 的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：(1)按逾期时间，
分别处理(不作累加): …… (2)逾期超过90日后，买受人有权解除合 同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最 后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分 之三(该比率应不小于本条第一项和第七条中的比率)的违约金。”
2014年12月24日，房地产公司向林某某邮寄《交房通知书》,通知其于 2014年12月30日办理房屋交接手续。林某某分别于2014年12月30日、2015 年6月25日、2016年5月10日、2016年6月15日、2017年2月17日、2017 年10月15日至讼争房屋现场查看，并通过填写《房屋接管验收记录表》书面
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反映问题。2019年9月4日，林某某在《房屋接管验收记录表》写明：本日交 房只接收钥匙，其余问题另行解决。
2019年6月21日，林某某向法院提起(2019)闽0211民初3584号一案诉 讼，要求房地产公司支付逾期交房违约金1051569.23元(以房款总金额 2036741元为基数，自2015年1月1日起按每日万分之三计算至2019年9月4 日止)。该案经审理认为讼争房屋在2014年12月30日已达到《商品房买卖合 同》第八条约定的交付条件。林某某于2014年12月30日验房当日及之后在 《房屋接管验收记录表》中反映的问题应当属于保修范畴，其可以在收房后要 求房地产公司予以整改，不得据此认为房屋不符合交付条件而拒绝收房，故应 以2014年12月30日为交房完成日，即房地产公司不存在逾期交房。据此，法 院于2019年9月23日判决：驳回原告林某某的诉讼请求。该案已于2019年10 月26日生效。
【案件焦点】
房地产公司是否应赔偿林某某2015年1月1日至2019年9月4日期间的租 金损失。
【法院裁判要旨)
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本 案争议的焦点为房地产公司是否应赔偿林某某2015年1月1日至2019年9月4 日期间的租金损失。法院认为，林某某提供的《房屋接管验收记录表》等证据 未能充分证明讼争房屋确有存在相应质量问题，即使存在部分质量问题，亦无 法证明该质量问题足以影响其居住使用，且林某某2019年9月4日接收房屋后 已经正常使用房屋，可见其主张的质量问题完全可以通过装修予以修复，若因 质量问题导致装修费用增加，其可要求房地产公司予以赔偿，而不应长时间空 置房屋主张相应的租金损失。此外，林某某庭审中陈述其另有房屋居住，故其 主张的租金损失并未实际产生，亦非必然产生。因此，林某某主张房地产公司 支付因房屋质量问题造成的无法居住使用的损失，缺乏事实及法律依据，法院
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不予支持。
福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告林某某的诉讼请求。
林某某不服一审判决，提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：房地产公司与林某某签订的《商 品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法 规的效力性强制性规定，应为合法有效合同，双方均应严格按照约定履行合同 义务。该合同第八条约定，房地产公司应当在2014年12月31日前，依照国家 和地方人民政府的规定，将符合各项约定条件的商品房交付林某某使用。本案 二审争议的焦点为房地产公司是否应赔偿林某某2015年1月1日至2019年9 月4日期间的租金损失。根据查明的事实和在案证据，案涉房屋在2014年12 月30日已达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，林某某提供的证 据未能充分证明案涉房屋存在的质量问题足以影响其居住使用，且林某某2019 年9月4日接收房屋后已经正常使用房屋，可见其主张的质量问题完全可以通 过装修予以修复，林某某因长时间空置案涉房屋而主张租金损失缺乏事实和法 律依据。
综上所述，林某某的上诉请求不能成立，应予驳回； 一审判决认定事实清 楚，适用法律正确，应予维持。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
因房屋质量争议而引起的纠纷系商品房买卖合同纠纷中的主要纠纷类型，如 买受人因质量问题拒绝领受房屋而主张逾期交房违约责任或领受房屋后主张赔偿 维修费用、因对精装房的装修标准认定不一主张装修费用差价等。本案中，原告
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则是主张因房屋质量问题导致其无法入住，而要求赔偿在此期间内的租金损失。 1.房屋质量问题责任承担
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付 使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损 失的，应予支持。”第上条第一款规定：“囚房屋质量问题严重影响正常居住使 用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，商品房存在 主体结构质量不合格或其他严重影响居住使用的情形系法定的解除合同的条件， 在此种情形下，买受人已无法实现其购买房屋所期望达到的基本目的，应当认 定开发商构成基本违约，除解除合同外，买受人还可以要求赔偿相应的损失， 如维修损失或购房款的利息等。
在司法实践中，多数房屋质量问题并未达到根本违约的程度，多为一些房 屋质量上的瑕疵，如墙壁的空鼓、裂缝，线路的裸露，轻微的渗水等，该些问 题多未影响房屋的正常居住使用，且可以通过后期的装修等予以修复。《最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担 修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或 者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此， 在房屋保修期内，若因修复房屋质量瑕疵而产生了相应的费用损失，可以要求 开发商予以赔偿。若买受人以此为由主张解除合同或因轻微质量瑕疵而拒绝接 收房屋进而主张逾期交房违约责任的，不应予以支持。例如，在本案中，原告 曾起诉要求被告赔偿逾期交房违约金，但生效判决认为原告在验房当日及之后 在《房屋接管验收记录表》中反映的问题应当属于保修范畴，其可以在收房后 要求被告予以整改，不得据此认为房屋不符合交付条件而拒绝收房，故认定被 告不存在逾期交房，从而驳回了原告的诉讼请求。
2.开发商的保修责任
如前文所述，房屋存在质量瑕疵在保修期内可以要求出卖人承担修复责任。
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关于商品房质量保修的范围和期限方面。《房屋建筑工程质量保修办法》第 七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基 础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面 防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热 与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安 装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单 位约定。”《商品房销售管理办法》第三十三条第二款规定，商品住宅的保修期 限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续 期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中 确定的最低保修期限的，保修期不得低于该规定中确定的最低保修期限。实践 中，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期如下：屋面防水3年；墙 面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个 月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器 开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
根据上述规定，商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位 出具的质量保修书约定保修期的存续期，但现实中可能存在买受人购买商品房 时上述期限即将届满或已经届满，此种情况下，相应保修期应不低于上述“两 书规定”中所确定的保修期限，相应的保修期则应从房屋交付之日起计算。
3.损失赔偿范围
若商品房存在不影响居住使用的质量瑕疵，则买受人应及时接收房屋，不 宜以此为由拒绝接收，从而导致损失进一步扩大。根据《中华人民共和国民法 典》第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施 防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求 赔偿。因此，对于因买受人自身原因放任损失的扩大，对于扩大部分的损失不 应得到赔偿。此外，根据过失相抵的规则，若因买受人在装修过程中导致的质 量问题，如违法改建、变更房屋主体结构等所造成的损失也不应支持。
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买受人在接收房屋后，若发现质量问题的，应及时在保修期内要求出卖人 承担保修责任，也可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其 他损失应由出卖人承担，例如房屋修复的费用、因房屋无法使用而在外租房产 生的租金等。
具体到本案，原告在验收房屋时提出了质量问题，但该问题并不影响实际 居住使用，从之后原告接收房屋白行装修后正常使用也可以体现，而原告却怠 于验收以及接收和使用房屋，使房屋长时间空置，放任损失的扩大，且其主张 的租金系期待利益损失，并未实际产生，故对其主张不应予以支持。
编写人：福建省厦门市集美区人民法院 罗玉洁
