——沈某某诉骆某某、黄某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2022)闽02民终3870号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):沈某某
被告(反诉原告、上诉人):骆某某、黄某某
【基本案情】
2021年6月23日，骆某某、黄某某(作为甲方)与沈某某(作为乙方) 签订一份《房产买卖居间协议书》,约定：甲方将案涉601室房屋出售给乙方， 成交总价为240万元；乙方应在协议签订当日支付甲方购房定金30万元，于 2021年6月23日支付甲方购房款50万元(含定金),于2021年9月23日前支 付甲方购房款190万元；甲方应在收到房屋全款时将房屋交给乙方使用；甲方
三、商品房销售合同纠纷 197
收到房屋全款后配合乙方到指定公司进行更名。该合同还对违约责任进行了约 定。同日，沈某某支付给骆某某购房款50万元(含定金30万元),并支付给 钱之米公司中介费5万元。
厦门市中级人民法院在执行申请执行人洪某某与被执行人建设发展公司、 胡某达债权转让合同纠纷一案中，于2021年7月8日查封讼争房屋。骆某某知 晓讼争房屋被查封后向该院提出异议，要求排除对讼争房屋的执行。厦门市中 级人民法院于2021年9月2日作出执行裁定，认为“骆某某于法院查封前支付 讼争房屋的全额款项并占有、使用，且未办理过户登记非其自身原因”,裁定： 中止对讼争房屋的执行。后该院于2021年10月22日解除了对讼争房屋的 查封。
【案件焦点】
1.沈某某未支付剩余购房款是否构成违约；2.骆某某、黄某某未在2021 年9月23日前解决讼争房屋被查封的行为是否构成根本违约。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：沈某某与骆某某、黄某某签订 的案涉合同合法有效，双方应依约全面履行。讼争房屋被查封确实将影响到沈 某某能否实现合同目的，故沈某某在讼争房屋未解除查封之前中止履行支付剩 余购房款的义务，不构成违约。而骆某某在知晓讼争房屋被查封后，已及时向 厦门市中级人民法院提出异议，后该院于2021年10月22日解除了对讼争房屋 的查封，此时距沈某某应履行付款义务的时间还有一个月，该期间尚难以认定 为已经超过了骆某某、黄某某恢复履行能力的合理期间；结合讼争房屋被查封 并非骆某某、黄某某原因所致，故骆某某、黄某某未在2021年9月23日前解 决讼争房屋被查封的行为，尚不足以认定为构成根本违约。现双方当事人均不 同意继续履行合同，故案涉合同应以解除为宜。根据在案情况，双方当事人对 案涉合同不再履行都存在过错，不可完全归责于一方当事人，双方当事人均应 承担相应的责任。因此，双方当事人主张对对方适用定金罚则，并要求对方支
198
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
付律师费，缺乏依据，不予支持。骆某某、黄某某应将收取的购房款50万元返 还给沈某某并支付资金占用利息(性质上属于赔偿损失),法院酌情予以支持。 鉴于双方当事人均存在过错，根据公平原则，沈某某支出的中介费50000元， 应由骆某某、黄某某负担25000元。至于骆某某、黄某某要求沈某某支付违约 金及赔偿租金损失，理据不足，法院不予支持。
福建省厦门市思明区人民法院判决如下：
一 、解除沈某某与骆某某、黄某某签订的《房产买卖居间协议书》;
二、骆某某、黄某某于本判决生效之日起10日内返还沈某某购房款500000 元并赔偿损失(以200000元为基数，按年利率3.7%,自2021年6月23日起 计算至实际清偿之日止);
三、骆某某、黄某某于本判决生效之日起10日内支付沈某某中介费25000元；
四、驳回沈某某的其他诉讼请求；
五、驳回骆某某、黄某某的其他反诉请求。
骆某某、黄某某不服该判决，提起上诉。后又撤回上诉。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八 十条之规定，裁定如下：
准许骆某某、黄某某撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律 效力。
【法官后语】
当事人一方因第三人的原因造成无法依约履行合同义务，该方当事人的行 为是否构成违约及其违约程度如何评价，属于违约责任中的一个特殊问题，也 属于审判实践活动中的热点和难点。本案即为一起典型案例。
《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的 原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的 纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”该条款涉及一个特殊问题，即第三 人的原因与债务人的责任(可以称为第三人负责)。这一问题因法律对于违约 责任所采取的归责原则不同，在学界和司法实务中，存在不同的观点。在对于
三、商品房销售合同纠纷 199
债务不履行采取过错责任原则时，债务人仅就故意或过失负责，故债务人亦仅 就选任、指示或监督履行辅助人具有过失负有责任；此时为第三人负责一般在 “履行辅助人”的范围内展开。《中华人民共和国民法典》合同编采纳了严格责 任原则，前述条款对“第三人”未做任何字面限制，可见并未局限于履行辅助 人，尚包括其他的第三人。
从司法实践看，第三人原因造成当事人一方无法履行合同义务的情形主要包 括：履行辅助人的原因；政府主管部门的审批等原因；第三人迟延交货造成一方 当事人迟延履行；因与一方当事人存在纠纷申请对标的物采取保全措施或采取其 他方式阻止给付标的物的第三人的原因；不存在合同关系的第三人的原因。
对当事人一方因第三人的原因造成无法依约履行合同义务的审查处理，应 着重把握以下几方面：第一，对于第三人的原因造成当事人不能履行的，应认 定该方当事人构成根本违约，如第三人导致标的物灭失。第二，对于第三人的 原因造成该方当事人迟延履行或不完全履行的，第三人为履行辅助人的，应按 “自己责任原则”直接作为该方当事人违约处理；第三人为履行辅助人之外的， 应结合该方当事人是否存在过错，是否有积极采取措施消除履行措施，是否导 致对方当事人无法实现合同目的，进行综合审查判断。第三，如果履行辅助人 之外的第三人的原因构成不可抗力事件的，应当适用民法典关于不可抗力免责 条款，排除《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的适用。
本案的审理，综合考虑了第三人并非履行辅助人，骆某某、黄某某对讼争 房屋被查封并无过错且采取了积极措施解除查封，查封期间所导致的迟延履行 并未影响到沈某某合同目的的实现，进而认定骆某某、黄某某未在沈某某的付 款义务期限届满前解除房屋的查封，不构成根本违约。本案准确界定了骆某某、 黄某某因第三人的原因造成无法依约履行合同义务的性质及其违约程度，进而 对双方当事人的责任进行了正确稳妥的处理，对今后此类型案件的审理具有一 定的借鉴意义。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 刘宪昌
