——郑某某诉谢某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2022)粤01民终2467号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):郑某某
被告(被上诉人):谢某某
【基本案情】
2020年8月9日，原、被告签订了《房屋买卖合同》,约定原告将涉案房 屋以310万元的价格出售给被告。其中第九条第三款约定：“买方逾期支付楼 款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。”附件为涂
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
销抵押按揭付款，约定：“①签订本合同时支付10万元作为定金。卖方收取定 金款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、 涂销抵押登记及归档等手续/天内协助买方完成申请银行贷款手续。②买卖双方 约定2020年9月20日完成网签合同手续，并于签订网签合同当天起7日内支 付楼款(含定金)60万元。如因房管局或银行原因导致延迟，则支付该楼款时 间相应顺延。③部分楼款64万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递 件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。(4)186万元于交易过户完 成并办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款， 银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2020 年12月31日前完成(以付清双方交易契税为准),如因房管局或银行原因导 致延迟，则时间相应顺延。”原、被告办理了《存量房买卖合同》,其中约定 “186万元由乙方于2021年1月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按 揭手续”等内容，涉案房屋于2021年3月22日登记至被告名下。2021年1月 26日，被告签署了《代办贷款协议》。2021年3月9日，某银行广州分行出具 《贷款初审结果通知书》,并与被告签订了《某银行个人二手房按揭抵押借款合 同》,约定的贷款金额为186万元。2021年4月2日，涉案房屋办理了抵押贷 款登记。2021年10月27日，某银行向原告支付186万元。原告认为被告应在 2021年4月2日付清房款，故主张自2021年4月3日起至10月27日止的违约 金、保全费、律师费。被告不同意原告主张，并认为房款支付迟延，是银行原 因导致，房款支付时间应延迟，其不存在恶意拖欠房款的意愿。
【案件焦点】
银行迟延放款，购房者应否承担违约。
【法院裁判要旨】
广东省广州市南沙区人民法院经审理认为：涉案的《房屋买卖合同》《存 量房买卖合同》均为当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规 的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，
三、商品房销售合同纠纷 189
上述合同的签订时间均是在民法典施行之前，故本案应当适用当时的法律、司 法解释的规定。
本案双方的争议在于购房款186万元于2021年10月27日支付是否构成违 约。一方面，原、被告对于购房款186万元约定为按揭方式支付，双方对于附 件涂销抵押按揭付款的约定存在不同的理解。该条内容为：“186万元于交易过 户完成并办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余 款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。”从字面意思 上理解，186万元是在过户完成且办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入 卖方银行账户，其中没有约定是由被告在办妥他项权利登记证之日支付，被告 仅负有以现金方式支付实际贷款额与原贷款额之间差额的责任。因此，原告的 理解不符合合同的字面含义。另一方面，《房屋买卖合同》没有约定被告办理 按揭贷款的时间，被告也按照《存量房买卖合同》的约定提交了办理贷款的资 料。根据一般的生活经验和二手房按揭贷款的常识，买方无法控制银行的放款 时间，银行放款的时间均晚于办理抵押登记的时间。因此，原告将上述约定理 解为“被告在涉案房屋办理过户且办妥他项权利登记证之日支付按揭贷款”显 然违背常理。房地产的按揭贷款本身就受到国家政策的影响，本案中因政策导 致放款迟延，不可归责于被告。综合上述两方面，原告主张被告迟延付款的违 约责任不成立，法院对其提出的迟延付款违约金不予支持。同理，原告主张的 担保服务费、律师费均以被告构成违约为由，故在被告违约不成立的情况下， 法院对原告的相应诉讼请求均不予支持。
广东省广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定， 判决如下：
驳回原告郑某某的全部诉讼请求。
一审审判后，郑某某不服，提起上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，郑某某
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的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应 予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的 规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在二手房买卖中，房款的支付通常包含全款支付、贷款支付、分期支付。 以贷款支付方式的二手房买卖交易流程通常包含签订房屋买卖合同、支付首期 款、提交贷款申请资料、银行审批贷款、办理过户、银行放贷至指定账户、房屋 交易、支付尾款等阶段。银行放贷至指定账户的时间通常具有不确定性，容易 产生纠纷，本案即系因银行放贷至指定账户时间较长而产生的纠纷，卖方主张 买方承担贷款支付迟延的违约责任，有违公平。本案主要从两个方面进行认定：
一方面，从双方的约定来看，二手房买卖与普通的交易相同，由买卖双方 磋商最终达成合意，双方应当全面履行各自的义务。卖方主张买方对银行放款 迟延承担责任，首先应从双方的约定入手。本案中，原、被告对于购房款186 万元约定为按揭方式支付，双方对于附件涂销抵押按揭付款第⑤点的约定存在 不同的理解。该条内容为：“186万元于交易过户完成并办妥他项权利登记证， 由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额 之间的差额由买方以现金支付。”从字面意思上理解，186万元是在过户完成且 办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行账户，其中没有约定是由 被告在办妥他项权利登记证之日支付，被告仅负有以现金方式支付实际贷款额 与原贷款额之间差额的责任。因此，原告主张房屋余款应于2021年4月2日当 天付清，其理解不符合合同的字面含义。
另一方面，从一般的交易习惯来看，《房屋买卖合同》没有约定被告办理 按揭贷款的时间，被告也按照《存量房买卖合同》的约定提交了办理贷款的资 料。根据一般的生活经验和二手房按揭贷款的常识，买方无法控制银行的放款 时间，银行放款的时间均晚于办理抵押登记的时间。因此，原告将上述约定理 解为“被告在涉案房屋办理过户且办妥他项权利登记证之日支付按揭贷款”显
三、商品房销售合同纠纷
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然违背常理，有违公平。房地产的按揭贷款本身就受到国家政策的影响，本案 中因政策导致放款迟延，不可归责于被告。
在现行房地产市场下，采取贷款付款方式较为普遍，而贷款支付房款的时 间具有不确定性，易受贷款政策影响，买卖双方在交易时对贷款政策是知悉的， 买方具备贷款条件并提交了贷款申请后，银行审批及放贷的时间具有不可控性， 不可将银行放贷的时间责任强加于买方，不仅不利于交易，也有违公平。
编写人：广东省广州市南沙区人民法院廖活年周书宇
