——齐某诉房地产开发公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2022)京03民终4678号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
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三、商品房销售合同纠纷 183
3.当事人
原告(上诉人):齐某
被告(被上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
2013年4月12日，房地产开发公司作为出卖人与认购人齐某签订《商品 房认购书》,齐某认购房地产开发公司开发建设的案涉房屋，该商品房用途为 住宅，建筑面积175.38平方米，总价1163296元。2013年5月28日，齐某向 房地产开发公司缴纳案涉房屋契税34898.9元、公共维修基金17538元、产权 代办费600元及其他物业相关费用后入住该房屋。2013年12月10日，齐某向 房地产开发公司交付全部购房费用1163296元。齐某入住房屋至今房地产开发 公司未给齐某代办房屋产权证书，双方由此发生纠纷。在法院审理过程中，法 院依职权向区住房和城乡建设委员会核实，2012年10月31日，政府召开关于 某小区规划验收相关问题专题会议，研究房地产开发公司开发建设的某小区北 侧代征市政道路用地和遮阴范围内拆迁补偿工作，决定区住房和城乡建设委员 会暂扣房地产开发公司未出售的15套商品房屋(含齐某购买的案涉房屋),专 项用于保障某小区北侧代征市政道路用地和遮阴范围内拆迁补偿工作。若房地 产开发公司销售已暂扣的15套商品房，购房款要缴入县住房和城乡建设委专项账 户，保障某小区北侧代征市政道路用地和遮阴范围内拆迁补偿工作。2013年4月 12日，房地产开发公司将案涉房屋销售给齐某。2014年9月至2020年9月间， 房地产开发公司先后多次向区住建委申请将暂扣冻结的房屋解除冻结，至今未果。 因案涉房屋被区住房和城乡建设委员会暂扣冻结，致使房屋无法网签及办理产权 证书。在法院审理过程中，齐某称房地产开发公司承诺六个月内为其办理房屋 产权登记，房地产开发公司予以否认，齐某对此未向法院提供证据。
【案件焦点】
1.关于齐某与房地产开发公司的合同关系；2.关于齐某主张的逾期办证违 约损失是否应该得到支持。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：依法成立的合同具有法律效力，双方 当事人均应严格遵照执行。齐某与房地产开发公司签订的商品房认购书具有法 律效力，支付购房款并实际居住，应视为双方存在房屋买卖关系。鉴于房屋被 行政机关行政限制，无法办理产权登记，双方在商品房认购书中没有约定办理 产权证具体期限，故齐某要求房地产开发公司给付逾期办证违约金的诉求，不 予支持。
北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决 如下：
驳回原告齐某请求判令房地产开发公司支付逾期办理房屋所有权证书违约 损失558382元(自2013年10月12日起，暂计算至2021年10月11日止，共 2921天，按年利率6%)计算的诉讼请求。
齐某不服一审判决，提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：本案属于合同在《中华人民共和国 民法典》实施前成立，在其施行后履行合同发生争议的情况，应当适用民法典 的相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办 法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收 受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。齐某与房地产开发公司签订 的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，且齐某已向房地产开发 公司交纳了全部房款并实际入住该房屋，应当视为双方之间存在商品房买卖合 同关系。根据上述司法解释第十四条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下 列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当 承担违约责任： ……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同 订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已
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三、商品房销售合同纠纷 185
付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计 算。本案中双方未约定办证时间，齐某购买时案涉房屋已经竣工，至今未能办 理房产证。该限制状态系因房地产开发公司的原因造成，其在房屋被暂扣的状 态下对外出售房屋的行为以及未按照会议纪要的要求提存房款的行为，均与办 理房产证受限具有一定的因果关系，故属于因出卖人原因买受人未能取得不动 产权属证书的情形，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》的规定。在房地产开发公司一审即提起诉讼时效 抗辩的情况下，齐某关于违约损失的诉讼请求应受到三年诉讼时效的约束。认 定房地产开发公司应当支付齐某2018年10月12日至2021年10月11日期间的 逾期办理房屋所有权证书违约损失。
北京市第三中级人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、撤销北京市密云区人民法院(2021)京0118民初9250号民事判决；
二、房地产开发公司给付齐某自2018年10月12日起至2021年10月11日 止的逾期办理房屋所有权证书的违约损失19万元，于本判决生效之日起7日内 执行清；
三、驳回齐某的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的争议焦点为原告齐某要求被告房地产开发公司支付案涉房屋逾期办 理房本违约损失的诉求是否应该得到支持。案件的特殊之处在于原、被告双方 就案涉房屋签订的是商品房认购书，并非商品房买卖合同。在认购书中，并没 有关于逾期办理房本违约损失的约定。另外，案涉事实发生在2013年，涉及时 效及法律适用的问题。
首先，关于原告齐某与被告房地产开发公司的合同关系。一审视为双方存
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
在房屋买卖关系，却没有明确是否成立商品房买卖合同。根据《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，认购书 符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同主要内容，并 且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。本案中， 原、被告双方签订的《商品房认购书》包含双方基本情况、房屋具体位置、平 方米单价、房屋总价及付款方式等商品房买卖合同的主要内容，而且齐某在 2013年5月28日向房地产开发公司缴纳了案涉房屋契税34898.9元、公共维修 基金17538元、产权代办费600元及其他物业相关费用后入住该房屋，并于 2013年12月10日向房地产开发公司交付全部购房费用1163296元。二审根据 上述法律及事实予以明确双方存在商品房买卖合同的法律关系，房地产开发公 司负有为齐某办理产权登记的义务。
其次，关于原告齐某诉请主张的逾期办理房本违约损失是否应该得到支持 以及如何计算的问题。一审法院认为案涉房屋因行政限制无法办理产权登记、 认购书中未约定办理产权登记具体期限，故对原告诉请不予支持。二审法院在 认定双方存在商品房买卖合同的法律关系的前提下，结合一审查明的事实，又 对房地产开发公司进行了关于房屋暂扣一节的补充询问，房地产开发公司表示 没有将被暂扣房屋的售房款缴纳至住建委专项账户；因为公司和政府协商不到 位至诉讼时仍被政府暂扣。据此，二审法院认为，案涉房屋虽然受行政限制无 法办证，但这种限制状态因房地产开发公司的原因造成，其在房屋被暂扣的状 态下对外出售房屋的行为以及未按照相关会议纪要的要求提存房款的行为，均 与办理房产证受限具有一定的因果关系，故该案属于因出卖人原因买受人未能 取得不动产权属证书的情形。房地产开发公司虽然主张在售房时已告知齐某被 政府暂扣无法办证，但齐某不认可，房地产开发公司亦未举证证明。故案涉房 屋属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》第十四条中的第三种情形，应当自双方签订《商品房认购书》之日起90 日为起点计算逾期办证违约金。同样根据该条，虽然没有违约金条款，但可按 照已付购房款总额1163296元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收
三、商品房销售合同纠纷
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逾期贷款利息的标准进行计算。
最后，关于原告齐某的主张是否超过诉讼时效的问题。一审法院未支持原 告诉请，亦未采纳被告时效抗辩。二审法院认为，诉讼时效期间为三年。房地 产开发公司的违约行为一直处在持续状态中，每日产生新的违约损失，属于继 续性债权，应当以每个个别的债权单独适用诉讼时效，齐某关于违约损失的诉 讼请求受到三年诉讼时效的约束，应对其至诉讼时三年期内的诉讼请求予以 支持。
编写人：北京市密云区人民法院刘昕迪
