李某某、王某某诉宋某某、张某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省盐城市中级人民法院(2022)苏09民终5637号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(被上诉人):李某某、王某某 被告(上诉人):宋某某、张某
【基本案情】
李某某、王某某为夫妻关系。宋某某、张某为夫妻关系。2018年12月6 日，李某某夫妇与宋某某夫妇签订《购房协议》一份，约定将某广场一处房屋 作价900万元出售给宋某某夫妇，并保证案涉房屋没有设定担保、没有权属纠 纷。宋某某夫妇已付款110万元，剩余房款等政府拆迁玻璃厂房款到账后一次 性支付，同时办理过户手续。2018年12月13日，拆迁款到账200万元。2019 年8月15日，李某某在案涉房屋上设立最高额抵押，债务履行期限为自2019 年8月14日起至2023年8月13日止。后拆迁款分别于2021年1月8日到账 400万元、2021年2月24日到账100万元、2021年3月12日到账409.98万 元。2021年11月16日，李某某夫妇向宋某某夫妇发函催告履行《购房协议》, 完成付款义务，并办理过户。2022年6月3日，李某某夫妇涤除抵押权。2022 年6月6日，宋某某夫妇向李某某夫妇发送通知，因李某某夫妇隐瞒房屋设有 抵押，欲解除购房协议。
双方对合同能否继续履行发生争议，李某某夫妇诉至法院，要求宋某某夫 妇继续履行《购房协议》,支付剩余房款，并承担违约金270万元。庭审中， 李某某夫妇陈述，如法院支持继续履行合同的诉请，同意法院一并判决其履行 过户义务。
【案件焦点】
1.李某某夫妇擅自设立抵押是否构成合同继续履行的障碍；2.违约责任的 承担问题。
【法院裁判要旨】
江苏省盐城市经济技术开发区人民法院经审理认为：案涉《购房协议》是
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三、商品房销售合同纠纷 173
双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应 恪守履行。
关于合同能否继续履行问题。李某某夫妇擅自设立抵押，违反协议约定， 构成违约，但不会导致合同根本无法履行。支付尾款及过户的条件成就时，宋 某某夫妇可以催告对方还款或者代为清偿以涤除抵押办理过户。《中华人民共 和国民法典》实施后，其还可以带押过户，而实际上，李某某诉讼中已涤除抵 押，合同可以继续履行。
关于违约责任承担问题。违约责任应以损失为基础，兼顾合同履行情况、 当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。(1)李某某夫妇擅自设立抵 押，在宋某某夫妇对抵押存有异议，影响合同后续履行时，仍未将抵押及时涤 除，对合同履行陷入僵局存在主要过错。(2)《购房协议》仅约定尾款待拆迁 款到账后支付，付款同时办理过户，而拆迁款的具体发放时间并不明确。李某 某夫妇在房屋具备过户条件之前，设立抵押为其提供资金周转，合乎情理。
(3)宋某某夫妇对案涉房屋拖延至今未过户亦具有一定责任，其领取拆迁款后未 及时告知对方，未催告对方还款或者代为清偿以涤除抵押、办理过户。(4)从预 期利益看，对比如房屋按约过户给宋某某夫妇可获得的租金收益及李某某夫妇 尾款的利息收益，宋某某夫妇损失约15万元，故法院酌情确定李某某夫妇承担 违约金10万元。
江苏省盐城市经济技术开发区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和 国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条、第五百九十一 条、第五百九十二条之规定，判决如下：
一 、被告宋某某、张某继续履行《购房协议》,向原告李某某、王某某支 付剩余房款780万元；
二 、原告李某某、王某某协助被告宋某某、张某办理房屋不动产权转移变 更登记手续；
三、驳回原告李某某、王某某其他诉讼请求。
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判决后，宋某某、张某不服，提起上诉。
江苏省盐城市中级人民法院经审理认为：一审法院判决认定事实清楚，适 用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
房屋出售后未办理产权转移登记，出卖人将房屋抵押给第三人并办理登记 的行为，即“先售后抵”行为，是否会给不动产转移登记义务的履行带来障 碍，涉及抵押物转让规则的转变问题。本案特殊之处在于，出卖人设立抵押至 涤除抵押期间经历了《中华人民共和国民法典》施行前后抵押物转让规则的立 法转变。
1.抵押物转让规则的立法嬗变
关于抵押物的转让，我国民法经历了一个较为复杂的发展过程。1988年施 行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意 见(试行)》第一百一十五条采用“同意模式”,未经债权人同意的抵押物转 让行为被认定无效。1995年施行的《中华人民共和国担保法》第四十九条改采 相对宽松的“通知模式”。2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条在未通知抵押权人之抵押物转让 的效力问题上改变了《中华人民共和国担保法》的规定，肯定了未通知抵押权 人的已登记的抵押物转让行为的效力。2007年施行的《中华人民共和国物权 法》第191条似乎又回到了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民 法通则〉若干问题的意见(试行)》的立场上，对抵押物转让实行“同意转 让”规则。该规则实践中存在诸多弊端，既不利于抵押物的流转，也不利于鼓 励交易，更不利于物尽其用，故《中华人民共和国民法典》第四百零六条对抵 押物转让改采“自由转让”规则。
2.《中华人民共和国民法典》确立的抵押物转让规则
《中华人民共和国民法典》第四百零六条是在承认抵押权具有追及效力的
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三、商品房销售合同纠纷 175
基础上，允许抵押人自由转让抵押物，但同时设置了三个具体规则：一是当事 人可以约定限制或者禁止抵押物的转让；二是转让抵押财产须通知抵押权人； 三是抵押权人能够证明抵押物转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让 所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。既尊重当事人意思自治，又充 分发挥物的效用，大大促进市场交易，符合时代发展需求，更能够促进市场经 济发展。
3.“先售后抵”对合同履行的影响
无论《中华人民共和国民法典》施行前还是施行后，“先售后抵”均不必 然导致房屋买卖合同根本上无法履行。李某某于2019年设立抵押时，依据当时 的物权法，抵押物未经抵押权人同意不得转让。若房屋上没有权利设定的外观 显征，抵押权人如属善意，经登记的抵押权具有物权效力，优先于买受人请求 继续履行合同的债权效力。此时，买受人可以催告抵押人清偿债务或者代为清 偿以涤除抵押权后，再要求继续履行合同。否则，买受人可以依据《最高人民 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释 〔2020〕17号)第十一条规定，向出卖人主张解除合同、赔偿损失。若抵押权 人非属善意，买受人可以先起诉注销抵押再要求履行不动产变更登记手续。
《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定为不动产“带押过户”奠定 了制度基础，提供了法律依据，自此，抵押权不构成买卖合同履行障碍。买受 人有权在不解除房屋原有的抵押登记情况下，要求出卖人将房屋不动产权转移 登记至买受人名下，实现出卖人“免涂销抵押过户”和买受人“新抵押登记贷 款还旧”的有效衔接，即“带押过户”。
不动产的“带押过户”是《中华人民共和国民法典》实施后我国重大资产 交易制度领域内的重大创新，2023年，其已从地方探索迈入全国化、常态化和 全面推进的新阶段，对提高交易效率、防范交易风险、促进市场良性循环等大 有裨益。
编写人：江苏省盐城市经济技术开发区人民法院李静静
