——王某某诉满某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2022)京03民终8130号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):王某某 被告(上诉人):满某
【基本案情】
2019年1月31 日，经房地产经纪公司居间，王某某(买受人)与满某 (出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定满某将案 涉房屋出售给王某某，房屋总价为995万元，满某有义务确保案涉房屋无查封、 保全等强制措施，若房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，致使无法办理 交易手续的，买受人有权单方解除合同，出卖人应赔偿买受人损失。后双方又 签订两份《补充协议》,王某某按照协议约定支付了房款，具体为：签约当日， 王某某支付定金10万元；2019年2月15日，满某向王某某借款12000元并承
更多法律书籍加微信：t h927
162
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
诺在过户交房后返还或从购房款中扣除；2019年2月18日(过户前一 日),王 某某以银行监管方式向满某支付购房款659万元并缴纳契税，剩余266万元购 房款约定于房屋交接当日支付。
2019年2月19日，王某某在办理房屋权属转移登记时发现涉案房屋因满 某涉及一继承纠纷案件被法院查封导致无法过户。该案件审理中查明，涉案房 屋原登记于满某之母范某1名下，范某1曾订立遗嘱明确涉案房屋由范某2继 承，范某1去世后满某曾经签署过一份放弃继承的声明书，此后又办理了要求 继承涉案房屋的公证并将房屋变更过户至自己名下。2018年底，范某2将满某 诉至法院，要求判令案涉房屋由范某2继承并归范某2所有。满某将涉案房屋 出卖给王某某时，上述情况并未向王某某披露过。
得知该案件后，王某某妻子刘某某立即联系满某的律师研究案情，经初步 分析认为满某很有可能胜诉，本案的房屋买卖合同可能会继续履行，故告知满 某再等等该案件的诉讼情况。此后，刘某某还向满某推荐律师帮助分析案情， 双方多次沟通案件的审理进度情况。2019年12月16日，王某某取回了通过银 行监管方式支付的购房款659万元。2020年7月31日，该案一审判决涉案房屋 由范某2继承，满某协助办理过户登记手续；满某不服，提起上诉，2020年11 月30日，该案二审判决驳回满某上诉，维持原判。后范某2申请强制执行，将 涉案房屋过户至范某2名下。
本案审理过程中，经评估涉案房屋在2021年7月23日的市场价值为
1247.92万元。
现王某某将满某诉至法院，请求法院判决：(1)解除双方2019年1月31 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;(2)满某赔偿王某某 2825320元(含房屋差价损失252.92万元及维权损失);(3)满某返还王某某 定金10万元；(4)满某偿还王某某欠款12000元并支付利息；(5)满某协助 王某某办理涉案房屋的网签注销手续。
【案件焦点】
因房屋升值而产生的可得利益损失是否应当全部由满某承担赔偿责任。
更多法律书籍加微信：th927
三、商品房销售合同纠纷 163
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案中，王某某、满某签订的《北京 市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有 效，双方均应依约履行。案涉房屋系因满某原因无法办理过户登记，故满某系 根本违约方，满某虽抗辩称王某某对案涉房屋涉诉知情，但未出示充分证据予 以证明，且即便存在此情况，合同责任系严格责任，对其此项抗辩意见法院不 予采纳，在满某构成根本违约且同意解除房屋买卖合同关系的情况下，对王某 某要求解除与满某之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求予以支持。关于王某某 主张的各项损失及差价损失一项，因满某的根本违约行为，致使王某某不能取 得案涉房屋，案涉房屋诉讼中评估价格与约定的购房款价格之间的差额252.92 万元应为房屋买卖合同履行后王某某可以获得的利益，且该预期利益数额合理， 因此对王某某主张的此项损失予以支持。保函费法院予以支持，律师代理费一 项，法院仅支持已实际支出的部分。关于退还定金一项，满某实际收取定金且 同意退还，法院对此不持异议。关于返还借款及利息一项，法院依法予以确认。 关于王某某主张的配合办理网签注销手续的诉讼请求，满某同意配合，法院对 此不持异议。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、 第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条的规定，判决如下：
一 、解除王某某与满某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协 议》;
二 、满某于判决生效之日起15日内赔偿王某某房屋差价损失252.92万元、 律师代理费损失2万元、保函费损失1.2万元；
三 、满某于判决生效之日起15日内退还王某某定金10万元；
四 、满某于判决生效之日起15日内偿还王某某借款1.2万元并支付利息；
五 、满某于判决生效之日起15日内配合王某某办理涉案房屋的网签注销 手续；
六 、驳回王某某的其他诉讼请求。
更多法律书籍加微信：t h927
164
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
满某不服，提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：在认定和计算可得利益损失时，应 从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损 失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利 益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
本案中，关于满某应承担的差价损失赔偿数额，需要结合双方的过错程度、 买卖合同的实际履行情况以及房屋升值的可得利益损失等囚素综合酌定。
首先，关于双方的过错情况。满某作为本案房屋的出卖人应当保证房屋产 权不存在任何争议，但根据本案查明的事实以及此前生效判决确认的事实可知， 满某未将房屋权属争议状况向王某某披露过，满某作为出卖人存在明显过错。 同时，王某某作为买受人虽然最初不知道该房屋还存在权属争议，但在2019年 2月19日拟办理产权过户登记手续时已经得知该房屋因民事诉讼被法院查封， 随后又通过律师了解到该案件的具体诉讼情况，此时，其本可以依据房屋买卖 合同的约定及时主张解除合同并要求满某返还购房款、支付违约金或赔偿损失 等，但其主观认为满某有可能胜诉，愿意继续等待该案件的审理结果，直至 2020年11月30日终审判决驳回了满某的上诉请求。可见，王某某对于后来房 屋升值损失的扩大亦存在过错。
其次，关于房屋买卖合同的实际履行情况。根据查明的事实，双方于2019 年1月31日签订房屋买卖合同，约定的总房款为995万元。王某某于签约当日 支付了定金10万元，2019年2月18日通过银行监管方式支付购房款659万元， 2019年2月19日发现该房屋存在权属争议诉讼，2019年12月16日取回了通 过银行监管方式支付的购房款659万元，此后王某某未再支付购房款，双方一 直在等待另案的诉讼结果，直至2020年11月30日终审判决驳回了满某的上诉 请求后，王某某于2021年1月提起了本案诉讼。
最后，关于本案房屋的升值情况。双方于2019年1月31日签订房屋买卖 合同时约定的总房款为995万元，在一审法院诉讼期间经评估鉴定本案房屋在 2021年7月23日的市场价值为1247.92万元，两者相差252.92万元。
更多法律书籍加微信：t h927
三、商品房销售合同纠纷 165
根据上述情况可知，满某和王某某对于合同不能履行直至2021年7月23 日的房屋升值损失达到252.92万元均存在过错，王某某未付清全部购房款995 万元且于2019年12月16日就实际取回了已付款659万元，满某仅持有王某某 支付的购房定金10万元，综合上述因素酌定满某应赔偿王某某的可得利益损失 数额为120万元， 一审法院判决满某赔偿王某某全部差价损失252.92万元 不当。
满某的上诉请求及理由部分成立，一审法院判决满某赔偿王某某的房屋差 价损失数额不当，应予以纠正。一审法院判决的其他事项正确，应予以维持。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、维持北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初29382号民事判决第 一项、第三项、第四项、第五项；
二 、变更北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初29382号民事判决第 二项为“满某于本判决生效之日起15日内赔偿王某某房屋差价损失120万元、 律师代理费损失2万元、保函费损失12000元”;
三 、撤销北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初29382号民事判决第 六项；
四 、驳回王某某的其他诉讼请求。
【法官后语】
1.出卖人违约致使房屋买卖合同不能履行，应赔偿房屋升值的可得利益 损失
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履 行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当 相当于因违约所造成的损失，包括“合同履行后可以获得的利益”,即可得利 益的损失。本案中，房屋买受人的可得利益损失即为房屋价格上涨之后的房屋 差价损失，是买受人在签订合同时未享有但合同完全履行后所能享有的利益， 该利益是一种未来的利益。若合同如期履行，该利益就会被买受人获得，该预
更多法律书籍加微信：t h927
166
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
期的纯利润的损失具有确定性。同时，对于能否预见，应采用一个和违约方同 类型的社会一般人的标准来衡量，本案出卖人在出售房屋前明知房屋可能存在 权属争议，但并没有将上述情况向买受人披露过，作为参与民事活动的一般理 性人，其理应预见到因其违约，会导致买受人无法享有其在合同完全履行时应 享有的房屋增值的利益或替代购买而多支出的差额。出卖人对于违约导致的损 失的类型以及房屋价值波动的大概范围均有所预见，故因出卖人违约致使房屋 买卖合同不能履行，买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失的，应予支持。
2.买受人未采取适当措施防止损失扩大，对合同不能履行亦存在过错的， 应当适当减轻出卖人的赔偿责任
根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款的规定，当事人一 方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损 失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据该规定，非违约一方负有防止损 失扩大的减损义务，该义务作为一种不真正义务，非违约方需要与法院共同保 护期待利益，而不能单纯等待损失的扩大。在认定和计算可得利益损失时，应 从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损 失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利 益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。 本案买受人作为理性民事行为人，理应知道诉讼可能导致合同无法履行的风险， 在此情况下，应当及时采取解除合同、要求返还房款、违约损害赔偿或进行替 代房屋购买等合理措施防止损失扩大，而其主观认为出卖人有可能胜诉，愿意 继续等待该案件的审理结果，显然未能尽到理性买受人的注意义务，对合同不 能履行及损失的扩大亦具有过错，应根据双方的过错程度酌定违约金的数额。
3.买卖合同的履行反映出履约的主观意愿和过错程度，房屋差价损失赔偿 数额需结合买卖合同的实际履行情况酌定
合同的履行情况反映出交易双方的履约态度，可作为过错的考量因素之一。 若买受人支付价款存在迟延等违约情形，可从共同过错等角度减轻赔偿。根据 买受人实际支付价款占总价款的比例，可酌减或折算可得利益。本案中，买受
更多法律书籍加微信：t h927
三、商品房销售合同纠纷
167
人虽不存在迟延给付价款的过错行为，但买受人未付清全部房款995万元且于 2019年12月16日就实际取回了已付款659万元，出卖人仅持有买受人支付的 购房定金10万元，若买受人无须投入任何成本或投入较少成本，直接获取过大 的经营利润，不公平也不可预见。
关于认定房屋差价损失的时点。该时间点的认定可以结合买卖合同的履行情 况一并考量。一般在出卖人违约的情况下，买受人应当依据诚实信用原则及时采 取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代购买房屋等合理措施防止 损失扩大，但对于买受人的此种减损义务亦不能提出过高的要求，在确定房屋差 价损失的截止时点及计算可得利益损失时，法院需要综合考虑买受人支付定金、 办理按揭贷款手续、按期还款的履约具体情况。本案买受人于2019年12月16日 就实际取回了已付款659万元，此时买受人无论是要求解除合同还是在合理期间 内进行替代房屋购买，都不存在过高的障碍，由于买受人未采取合理措施防止损 失扩大，对于此后的房价上升的风险与损失应当自行承担。故结合买受人对于诉 讼结果的合理预期、买卖合同的实际履行情况，以买受人取回购房款的时间节点 计算房屋差价损失，扩大的损失由买受人自行承担较为合理。
编写人：北京市第三中级人民法院张清波李雅茹
