——张某甲诉喻某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市江岸区人民法院(2021)鄂0102民初17251号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(反诉被告):张某甲 被告(反诉原告):喻某某
【基本案情】
2021年5月20日，张某甲作为出售方与作为购买方的张某乙签订《武汉 市存量房买卖合同》,合同确认出售方与购买方通过房产经纪公司中介介绍成
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三、商品房销售合同纠纷 153
交。该《武汉市存量房买卖合同》约定：张某乙以1170000元的价格购买张某 甲12室房屋，建筑面积71.41平方米，购房定金20000元，付款方式为首付款 和商业贷款结合支付。合同签订后，张某乙向张某甲支付购房款定金20000元。 该合同约定了违约责任等内容。
同时，张某甲(甲方、出售方)、张某乙(乙方、购买方)、房产经纪公司 (丙方、中介方)三方签订了《中介服务合同》《房屋交易按揭、过户服务合 同》《服务承诺告知书》等协议。2021年8月18日，张某甲(甲方、出售 方)、张某乙(乙方、原买受方)、房产经纪公司(丙方、中介方)、喻某某 (丁方、新买受方)四方签订《变更买受方协议书》,协议约定：甲、乙、丙、 丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易相关事宜分别就共同签署的 《交易资金风险告知函》《武汉市存量房屋买卖合同》《中介服务合同》《房屋 交易按揭、过户服务合同》《收据》《服务承诺告知书》及其他相关合同备件项 下的乙方权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义 务；甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续 履行。
2021年8月20日，张某甲、喻某某在房产经纪公司员工陪同下前往登记 机关，办理了涉案房屋的过户手续，同日喻某某向张某甲支付首付款530000 元，并缴纳涉案房屋过户税费8926元，土地收益金1104元。
另查明，住房保障和房屋管理局的档案材料中存有《房屋安全鉴定书》, 该鉴定系检测技术公司于2018年10月18日受建筑公司委托所作，鉴定目的为 因邻近工地施工，根据委托方委托，对房屋进行二次结构安全性鉴定，鉴定类 别为整栋鉴定。该鉴定意见书载明：“房屋建于1983年，2008年因房屋墙体严 重倾斜，加固公司对房屋地基进行了灌浆加固处理及女儿墙加固处理。2017年 临近工地施工前，委托检测机构进行过房屋安全鉴定，鉴定等级为C 级。本次 查勘时，房屋周边地基未见明显沉降，基础未见异常，砼梁、板构件基本牢固； 1-33/D 轴承重墙体有倾斜；房屋整体倾斜率未超标。房屋损坏情况综述：承 重墙体有倾斜。”
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
庭审中，双方当事人均认可，67号房屋外立面订有金属标示牌，其上载明 “房管局安全警示牌，C 级危险房屋，请过往行人、相邻人员注意安全，危房禁 止对外出租，房屋所有人为房屋安全责任人，应当检查维修房屋、及时治理房 屋安全隐患”,并标注有房屋安全应急投诉电话。对于该警示牌，喻某某称其 于2021年10月7日到涉案房屋处查验房屋时才看见楼栋外墙上钉着C 级危险 房屋的警示牌；张某甲则称其于2006年购买涉案房屋并居住至2015年4月， 其后一直将该房屋出租，后又空置一年多，因并未在该房屋内居住，并不知道 楼栋外墙何时被钉上警示牌。张某甲、喻某某及中介公司均称涉案房屋虽为腾 空状态，但因发生争议，房屋钥匙一直由中介公司即房产经纪公司持有，并未 向喻某某交付。
再查明，喻某某主张，在涉案房屋整个交易过程中，张某甲及房产经纪公 司通过中介平台发布房屋的相关信息向买方进行推介，中介平台上注明该房屋 建于1993年。
【案件焦点】
1.签订了二手房买卖合同并已过户后，发现房屋属于危房能否要求解除房 屋买卖合同；2.因危房买卖合同解除后的责任承担。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市江岸区人民法院经审理认为：本案主要有三点重要事项。
第一，张某乙、喻某某、张某甲、房产经纪公司四方签订的《变更买受方 协议书》,明确约定原购房人张某乙的权利义务全部转移于喻某某，对此四方 均予认可，由此可以确定本案房屋买卖合同的买方为喻某某。涉案房屋买卖合 同的买方即为喻某某、卖方系张某甲，相关权利义务应由合同相对人行使。
第二，危房本身属于应当及时修复或者拆除的建筑，如继续使用会给房屋 使用人带来生命财产安全、健康隐患。涉案房屋经房屋安全鉴定，有《房屋安 全鉴定书》评定鉴定等级为C 级。相关部门也以安全警示牌的形式提示 “C 级 危险房屋，请过往行人、相邻人员注意安全，危房禁止对外出租，房屋所有人
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三、商品房销售合同纠纷 155
为房屋安全责任人，应当检查维修房屋、及时治理房屋安全隐患”。涉案房屋 买卖合同订立时虽系双方当事人真实意思表示，但涉案房屋系危房，存在重大 的质量安全隐患，对房屋使用人的生命财产安全、健康存在较大威胁，属于事 实上不能履行的情形。保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件的，其 价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易各方 的经济损失。被告(反诉原告)喻某某一旦使用涉案房屋，其生命财产安全、 健康便处于危险中，其购买涉案房屋的合同目的不能实现，即无论是使用还是 收益(出租)均有安全隐患，事实上导致涉案房屋买卖合同不能履行。故案涉 《武汉市存量房买卖合同》应予解除。
第三，考虑到张某甲于2006年购买涉案房屋，并非新房入住，其是否明知 房龄的准确时间尚且存疑，何况房龄与是否构成危房并无直接联系，故喻某某 对张某甲明知涉案房屋系危房而销售，甚至构成欺诈的诉讼主张不能成立。考 虑到涉案房屋的鉴定系其他楼盘引起，加之买卖双方均未能证实涉案房屋业主 得到危房通知，因此，本案中业主得知涉案房屋系危房的实际途径系房屋外墙 警示牌。双方当事人均无法举证证明涉案房屋外墙上的警示牌何时出现，但应 晚于鉴定时间，因此对于直接钉在外墙上的警示牌，买卖双方在交易过程中均 有发现的可能和义务，现买卖双方均称订立合同时未发现外墙上有警示牌，对 于涉案房屋买卖合同事实上不能履行的后果均有过错，买卖双方应各自承担 责任。
湖北省武汉市江岸区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：
一 、驳回原告(反诉被告)张某甲的全部诉讼请求；
二 、解除原告(反诉被告)张某甲与被告(反诉原告)喻某某签订的《武 汉市存量房买卖合同》;
三、原告(反诉被告)张某甲于本判决生效之日起10日内向被告(反诉 原告)喻某某返还购房款550000元；
四 、原告(反诉被告)张某甲配合被告(反诉原告)喻某某将12室房屋 更多法律书籍加微信：t h927
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过户至原告(反诉被告)张某甲名下，相关费用由原告(反诉被告)张某甲 承担；
五、驳回被告(反诉原告)喻某某的其他诉讼请求。 判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
危房本身属干应当及时修复或者拆除的建筑，如继续使用会给房屋使用人 带来生命财产安全、健康隐患。保障房屋使用人的生命财产安全和健康是无条件 的，其价值远大于卖方出售涉案房屋获得的债权，或交易流失、变动造成的交易 各方的经济损失。此类案件审判的价值基准应从维护公共安全及确立正确的社会 价值导向的角度出发，司法不应鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违 社会公共利益和公序良俗的行为，即使房屋已过户，也应赋予买方解除权。
涉案房屋买卖合同订立时虽系双方当事人真实意思表示，但涉案房屋系危 房，存在重大的质量安全隐患，对房屋使用人的生命财产安全、健康存在较大 威胁，属于事实上不能履行的情形。买方一旦使用涉案房屋，其生命财产安全、 健康便处于危险中，其购买涉案房屋的合同目的不能实现，即无论是使用还是 收益(出租)均有安全隐患，事实上导致涉案房屋买卖合同不能履行。此时， 应认可买方享有解除权。考虑到涉案房屋的隐患、鉴定系其他楼盘建造引起、 实施，全楼业主实际上均未得到危房通知，可推知业主得知涉案房屋系危房的 最初途径系房屋外墙警示牌。双方当事人均无法举证证明涉案房屋外墙上的警 示牌何时出现，但应晚于鉴定时间，因此，对于直接钉在外墙上的警示牌，买 卖双方在交易过程中均有发现的可能和义务，现买卖双方均称订立合同时未发 现外墙上有警示牌，对于涉案房屋买卖合同事实上不能履行的后果均有过错， 买卖双方应各自承担责任。
编写人：湖北省武汉市江岸区人民法院 夏露
