——赵某诉房地产公司、房地产公司某分公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2022)鲁03民终3020号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):赵某
被告(上诉人):房地产公司、房地产公司某分公司
【基本案情】
张某与赵某系母子关系，原告赵某欲购买被告房地产公司开发的商铺，原、 被告双方确定房款为1631660元，但双方未签订书面房屋买卖合同。2017年10
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三、商品房销售合同纠纷 149
月1日，张某向房地产公司某分公司缴纳市场培育金10000元。2018年2月24 日，赵某签订某商铺确认单，并缴纳定金50000元。2018年3月30日，赵某缴 纳房款761660元。2018年4月25日，房地产公司某分公司出具收据，确认缴 纳房款821660元。赵某又于2018年8月29日缴纳房款50000元，于2019年5 月29日缴纳房款100000元，总计缴纳971660元。因双方在微信聊天中对交房 时间进行协商但未达成一致意见，原告遂请求：判决两被告返还原告购房款 971660元；支付资金占用期间的利息损失145563元，并支付2021年12月14 日至实际清偿之日的利息损失。
案涉商铺所在的项目楼于2017年11月9日取得商品房预售许可证。2018 年11月15日，该楼房工程经五方竣工验收。现该楼房商铺均未交付购房者， 被告称该楼需等整体商业项目建成之后一起交房。在张某与房地产公司某分公 司荣某微信聊天中，张某于2019年5月27日询问何时交房，荣某称2020年5 月1日开业之前交付。2019年8月30日荣某询问张某何时付房款，张某称交房 之前肯定付款，荣某按照剩余房款在交房时一次性付清上报公司。2021年3月 15日，张某向荣某提出想退房，房地产公司及房地产公司某分公司未同意退房 申请，为此形成诉讼。
【案件焦点】
涉案商铺购买人是否享有解除权以及解除权是否因存续期间届满而消灭。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市临淄区人民法院经审理认为：原告与被告房地产公司某分公 司虽未签订书面商品房买卖合同，但原告已支付被告定金、超过50%的房款， 被告出具选铺确认单、收据，表明双方之间形成了房屋买卖的合意，原告履行 了主要付款义务，被告接收了房款、确定了出售房屋坐落，双方之间房屋买卖 合同成立。即便双方未签订书面房屋买卖合同，根据交易习惯，原告应履行支 付房款的义务，被告应履行交付房屋并转移房屋所有权的义务。原告法定代理 人张某与被告工作人员荣某的微信聊天记录应视为原告与被告对付款时间和交
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
房时间的协商。被告承诺于2020年5月1日前交房，原告承诺于交房前付清房 款，双方应按照各自承诺履行义务。但被告一直怠于交付至今，构成违约。原
告以此要求被告退还房款实际为要求解除合同，原告该要求符合法律规定。被 告未按约定于2020年5月1日前交房，原告未催告交房，于2021年3月15日 提出退房，系在一年内行使解除权，故对被告主张原告解除权消灭的抗辩理由 不予支持。因被告违约致使合同目的不能实现，原告要求被告支付利息损失符 合法律规定，故对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和 国民法典》第七十四条、第四百九十条、第五百六十三条、第五百六十五条、 第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七 条之规定，判决如下：
一 、被告房地产公司某分公司返还原告赵某房款971660元，于本判决生效 后10日内付清
二 、被告房地产公司某分公司赔偿原告赵某经济损失(以821660元为基数 自2018年4月26日起、以50000元为基数自2018年8月30日起、以100000 元为基数自2019年5月30日起均至实际支付之日止，均按照当时全国银行间 同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算),与第一项同时付清；
三 、被告房地产公司某分公司对上述第一项、第二项不足以清偿的，由被 告房地产公司承担清偿责任。
房地产公司、房地产公司某分公司不服一审判决提起上诉。
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：同意淄博市临淄区人民法院裁判 意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条 第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案争议焦点在于涉案商铺购买人是否享有解除权以及解除权是否因存续 期间届满而消灭。
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三、商品房销售合同纠纷 151
1.关于合同解除权问题
合同解除权属于形成权。《中华人民共和国民法典》规定了协议解除、约 定解除、法定解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项 规定了因迟延履行主要债务而引起的合同解除。只要当事人一方在履行期限到 来后迟延履行债务，另一方当事人就可主张解除合同，必然会导致合同解除的 任意性，造成不必要的财产损失和交易成本的增加。因此《中华人民共和国民 法典》规定，履行期限对合同目的之实现不具有根本影响的，债务人在履行期 限届满后履行，通常仅会令债权人遭受有限损失，不至于使其合同目的落空。 在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除 合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽 限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便 有权解除合同。催告一般在履行期限届满后发出，履行期限届满之前发出的催 告，因债务人在履行期限届满前并无给付的义务，此时催告行为不能发生催告 的效力。宽限期可通过当事人就宽限期达成合意，或债务人主动提出债务履行 延展期来确定。若不存在上述两种情况，则应根据合同类型、交易习惯、案件 实际情况等因素来认定宽限期的合理性。一般而言，债务履行期限较短的，相 应合理的宽限期就越短。履行期限对债权人合同目的实现有较大影响的，合理 的宽限期就越短。因此，本案被告一直怠于交付房屋至今，经催告仍未交房， 构成违约。原告以此要求被告解除合同、退还房款，符合法律规定。
2.关于原告行使解除权是否超期问题
合同解除权系形成权，依法定或约定享有合同解除权的一方当事人，经其 单方面意思表示即可使合同效力归于消灭，打破已有的交易秩序，对当事人的 权利义务产生重大影响。故《中华人民共和国民法典》不仅严格规定其行使要 件，还限制其行使时间，以免滋生流弊。如果解除权人对于享有的合同解除权， 既不行使也不放弃，因合同随时有被解除的可能，将使合同当事人的权利义务 关系长期处于不稳定的状态，这与该法保护交易安全和维护社会经济秩序稳定 的立法目的相悖。因此，合同解除权与其他形成权一样，应受到除斥期间的限
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
制。故当事人经过除斥期间不行使法定解除权或约定解除权，则应认定解除权 归于消灭。从另一个方面来说，“权利上的睡眠者”本不应受到保护，一方当 事人长时间不行使合同解除权，足以证明其并无解除合同的真实意愿，应视为 其自行放弃了解除合同的权利。解除权除斥期间的起算点，从解除权人知道或 者应当知道解除事由之日起算一年。本案中，被告未按约定于2020年5月1日 前交房，原告于2021年3月15日提出解除合同，要求退房款，系在一年内行 使解除权，并未超过解除权行使期间。
编写人：山东省淄博市临淄区人民法院张晓明 刘程
