——张某某诉黄某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2022)闽02民终3074号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):张某某 被告(反诉原告、上诉人):黄某某
【基本案情】
案涉101室房屋登记在黄某某名下。2021年4月15日，黄某某(出售人/ 甲方)与张某某(买受人/乙方)经案外人提供中介服务签订《不动产买卖合 同》,约定：讼争房屋的成交总价为515万元，定金为100万元；乙方分两次支 付定金，2021年10月25日支付购房款414万元(不含定金),其中1万元为 交房保证金、户口迁出保证金；甲方应于2021年10月11日前办理注销抵押登 记事宜，乙方愿意代偿贷款；合同履行期间若出台新的限购限贷政策且该限购 限贷政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；甲方同意乙方 指定第三方作为新产权人，配合办理送件过户、银行按揭、全权委托公证等手 续。合同签订后，双方还对装修进行了约定并签订了一份《同意转售协议》, 载明“本人自愿同意乙方将上述房产转售第三人，不管市场是涨是跌，本人都 不会因此提出任何异议”。
三、商品房销售合同纠纷 137
合同签订后，张某某先后向黄某某支付定金共计100万元，并代其偿还了 2021年5月至7月的房屋按揭款24900元。2021年4月25日，黄某某将讼争房 屋交付给张某某使用。自2021年8月后，张某某未再代黄某某偿还房屋按揭 款，也未向黄某某支付剩余购房款。
2021年9月上旬，黄某某通过微信让中介联系张某某告知因其根本违约， 她要收回讼争房屋，原合同已经失效。张某某回复认为自己不是违约，是因政 策问题，想协商解约。后黄某某收回讼争房屋并向张某某发送《单方解除合同 通知函》,张某某未签收。
张某某户籍在福清市，签订《不动产买卖合同》和《同意转售协议》时， 张某某在厦门有一套住宅。
张某某提出诉讼请求：解除双方签订的合同及其全部附件；黄某某返还张 某某已支付定金100万元并支付利息；黄某某返还张某某按揭款24900元、房 屋装修款15万元、中介费的50%即38625元等。黄某某提出反诉请求：张某某 向黄某某支付五个月按揭贷款41500元并支付逾期付款违约金195700元。
【案件焦点】
以炒房为目的订立的《不动产买卖合同》,在合同确认解除的情况下，双 方过错责任该如何分配。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：张某某属于厦门市限购对象， 其与黄某某就讼争房屋签订的《不动产买卖合同》客观上无法履行，双方均要 求解除合同，法院确定合同解除时间为2021年11月1日。
张某某明知自己属于限购对象，仍与黄某某签订合同及全部附件，意图通 过转售第三方谋取利益，其行为违背了“房住不炒”的政策，应对合同解除的 后果承担主要责任。黄某某与张某某签订具有炒房性质的合同，即便黄某某不 知道张某某属于限购对象，其签订上述合同放任张某某炒房的行为也具有一定 过错，黄某某应对合同解除的后果承担次要责任。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
合同及全部附件签订后，黄某某将讼争房屋交付张某某使用，张某某支付 了定金并对讼争房屋进行装修。针对张某某诉求黄某某返还的购房定金、房屋 按揭款以及装修款，法院综合考虑买卖双方的过错程度、讼争房屋的占有使用 和装修情况以及款项支付情况，酌情认定黄某某应返还张某某购房定金50万元 和房屋按揭款24900元，其余部分不予支持。因张某某对合同解除负有主要责 任，故对其诉求的利息不予支持。张某某主张的中介费可另案主张。黄某某提 出的反诉请求以合同继续履行为前提，不予支持。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九 条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判 决如下：
一 、张某某与黄某某签订的《不动产买卖合同》及附件(即《同意转售协 议》及关于装修的约定)于2021年11月1日解除；
二 、黄某某于本判决生效之日起10日内向张某某返还购房定金50万元；
三、黄某某于本判决生效之日起10日内向张某某返还其代偿的房屋按揭款 24900元；
四 、黄某某于本判决生效之日起10日内向张某某支付财产保全申请费 2131元；
五 、驳回张某某的其他诉讼请求； 六 、驳回黄某某的反诉请求。
张某某、黄某某不服一审判决，提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：同意一审裁判意见，认为一审判 决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
我国一直致力于促进房地产市场平稳健康发展，从2016年就提出坚持“房 子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，而“房住不炒”政策也在之后一直
三、商品房销售合同纠纷 139
被持续强调并贯彻落实。司法实践中，面对“炒房”案件，法院更应该依法妥 善审理，引导房产交易回归居住属性，防范炒房投机行为，从司法角度保障我 国房地产市场的平稳健康发展。
实务中，常见的炒房纠纷类型以房产中介人员利用自身优势从市民手中购 买房屋，在办理房屋手续时过户给第三方赚取差价为主。本案虽然在买方身份 上并不属于该类情况，但买卖双方在签订《不动产买卖合同》时也明确约定了 要将产权过户给第三方，要求出卖方配合第三方办理过户、按揭贷款等手续， 卖方也同意签订《同意转售协议》。从该约定可以明显看出买房人购买房产不 是用于自己居住，具有明显的炒房性质。后买方因为自己属于限购对象，无法 继续履行合同，提出解除合同。在双方都确认合同解除的情况下，法院该如何 根据双方的过错程度去认定各自应当承担的违约责任是本案审理的关键。
过错责任原则是以行为人主观上的过错为承担民事责任的基本条件的认定 责任的准则。在过错责任原则中，通常由受害人证明行为人是否有过错。过错 是确定行为人是否承担法律责任的核心要件。过错是行为人行为时的一种应受 谴责的心理状态。正是由于这种应受谴责的心理状态，法律要对行为人所实施 的行为作否定性评价，让其承担相应的法律责任。
在明确具有“炒房”性质的房屋买卖纠纷中，出卖方并不必然是完全的不 知情者，法官在审查该类案件时必须从双方当事人的行为出发，分析各自行为 背后可能隐藏的意图和目的，才能做到真正地保护合同的善意相对方，有力地 打击明知不可为而为之的“炒房客”。本案的处理，合理运用过错责任，让双 方当事人根据自己的过错程度为合同解除承担相应的法律后果，既维护了公平 正义，又震慑了“炒房客”,有一定的参考意义。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院朱晨蓝丽婷
