——江某某诉房地产开发公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省茂名市中级人民法院(2022)粤09民终2208号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):江某某
被告(上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
2018年1月1日，原告与被告签订《车位出让协议书》 一份，约定由原告
三、商品房销售合同纠纷 127
向被告购买被告开发的某大院B186 停车位一个；原告在2018年3月15日前到 物业管理处办理该车位的接收手续，如因被告原因未能在上述约定期限将验收 合格的车位交付给原告使用的，每逾期一天，被告应按车位售价总额的万分之 二向原告支付违约金，被告逾期交付达30天的，原告有权解除本协议并要求被 告退回已收车位价款及支付该车位售价总额20%的违约金。
2018年3月12日，原告江某某签订接收车位确认书，接收其购买的B186 号车位，车位服务费于2018年4月1日起按月缴交。
涉案车位在2020年1月14日完成了所有权首次登记，登记在被告房地产 开发公司名下。原告认为被告未在合同订立之日起90日内为原告办理车位不动 产权证，构成违约，遂提起本案诉讼。庭审中，被告房地产开发公司请求法院 将原告主张的逾期办证违约金标准调减至年利率2%,并根据实际情况，违约 金应计算至被告通知原告配合办证之日止。
涉案车位所在的小区于2020年5月12日进行了首次车位(库)售前公示 备案。房地产开发公司分别于2020年12月13日、2020年12月20日以短信方 式通知江某某签订车位的现售合同。江某某认为上述现售合同免除了房地产开 发公司的违约责任，且办证期间过长，故拒绝签订。
【案件焦点】
房地产开发公司应否承担逾期办证的违约责任。
【法院裁判要旨】
广东省茂名市茂南区人民法院经审理认为：原、被告签订车位买卖协议后， 原告已足额支付了购买车位价款给被告，房地产开发公司已按合同约定时间交 付车位给原告使用，但未办理车位产权登记手续给原告。根据《城市房地产开 发经营管理条例》第三十二条的规定，房屋出卖人协助办理产权登记手续是出 卖人的基本义务。案涉《车位出让协议书》没有约定办理车位产权转移登记的 具体日期，应适用法定原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，涉案车位是现售车
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
位，房地产开发公司应自合同订立之日起90日协助原告办理产权登记手续，但 房地产开发公司于2020年12月13日才通知原告签订车位现售合同，违反上述 法律规定，应承担逾期办证的违约责任。房地产开发公司辩称签订合同时，其 尚未取得车位不动产权属证书，不具备办证条件，所以不约定办证时间，其不 应承担违约责任。经查，房地产开发公司于2018年1月1日与原告签订《车位 出让协议书》,车位已按约定交付原告使用，房地产开发公司当时可以中请办 理车位首次产权登记手续，而房地产开发公司拖至2020年1月14日才完成个 动产首次登记，责任在于房地产开发公司。案涉《车位出让协议书》没有约定 违约金计算标准，根据公平原则，并兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错 程度，被告主张违约金按年利率2%计算，较为合理。
原告与房地产开发公司订立B186车位的《车位出让协议书》时间为2018 年1月1日，该车位违约金应从2018年4月2日开始计算，以原告已交车位款 129966元为基数，按年利率2%标准计至房地产开发公司履行协助办理不动产 权证义务之日止。该车位逾期办证违约金自2018年4月2日起算至原告诉请的 2021年10月1日止为9108.3元。
广东省茂名市茂南区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十 五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条以及《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一 、限被告房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付车位 逾期办证违约金(从2018年4月2日起暂计至原告诉请的2021年10月1日止 为9108.3元，自2021年10月2日起至被告房地产开发公司履行协助办理不动 产权证义务之日止的逾期办证违约金以车位款129966元为基数按年利率2%计 算)给原告江某某；
二 、驳回原告江某某的其他诉讼请求。
房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。
三 、商品房销售合同纠纷 129
广东省茂名市中级人民法院经审理认为：房地产开发公司对涉案车位负有办 证义务，但其至今未为江某某办理涉案车位的不动产权转移登记手续，构成违约。
房地产开发公司主张《车位出让协议书》只是一份认购协议，不是正式的 买卖合同，涉案车位证无法办理系因江某某拒不签订正式车位销售合同导致， 其不应承担逾期办证违约责任。首先，从涉案《车位出让协议书》的内容以及 形式看，该协议中约定了由出卖人转移标的物给买受人，买受人向出卖人支付 对价，其权利义务明确，具有执行性，且没有载明将来订立本约合同的意思表 示，不符合预约合同的法律特征。况且江某某已于2018年3月12日前缴清车 位款，房地产开发公司也向江某某交付了涉案车位，双方均履行了主要的合同 义务。故应认定涉案《车位出让协议书》系买卖合同的本约合同，而非预约合 同。其次，买卖双方均负有配合办理车位产权转移登记手续的义务。根据《中 华人民共和国民法典》第七条的规定，双方当事人在合同履行中，应当遵循诚 实信用原则。本案中，买卖双方先前签订的《车位出让协议书》已明确了各自 的权利义务以及违约责任，房地产开发公司在后续按照备案登记要求提供格式 合同范本时不应增加相应条款以免除己方责任。故房地产开发公司虽然积极催 告江某某签署备案合同以完成协助办证义务，但其行为违背了诚信原则，应视 为房地产开发公司未积极履行协助办证的义务。因此，一审认定房地产开发公 司逾期办理涉案车位的产权转移登记手续，构成违约，判令房地产开发公司向 江某某支付逾期办证违约金并无不当，应予维持。
广东省茂名市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案主要涉及两个值得探讨的问题：一是预约合同与本约合同的认定问题； 二是履行合同要求按照格式范本再签合同时，双方当事人应遵循的原则问题。
1. 预约合同与本约合同的认定问题
所谓预约合同，是指当事人约定将来订立一定合同(本约)的合同。将来
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应订立的合同是本约，约定订立本约的合同，称为预约。预约合同在形式上一 般多称为意向书、认购书、订购书、预订书等。但预约合同最本质的内容特征， 是以将来订立本约作为合同目的，因此，在认定预约合同时，关键要看是否以 订立合同(本约)为合同标的。
从司法实践来看，预约合同内容无须包括本约合同的主要条款，内容一般 较为简略。但如果预约合同对本约的主要条款已经作了比较完备的约定，合同 具有可执行性，且一方当事人履行了主要合同义务，如《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房 的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品 房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当 认定为商品房买卖合同。”此类合同应该被倾向于认定为本约合同，而非预约 合同。
本案中，买卖双方签订的《车位出让协议书》在形式上及内容上均不符合 预约合同法律特征。涉案合同权利义务明确，且没有载明将来订立本约合同的 意思表示。虽然因双方未能达成合意重新签订合同导致无法办理产权登记转移 手续，但是卖方交付了标的物，买方也支付了对价，双方均履行了主要合同义 务。因此，法院将《车位出让协议书》认定为购买车位的本约合同而非预约 合同。
2. 履行合同要求按照格式范本再签合同时，双方当事人应遵循的原则问题
涉案买卖双方在订立车位买卖合同时，卖方尚未取得该车位的首次不动产 所有权登记，无法完成法定的不动产物权转移登记手续。在涉案车位能够办理 产权登记手续时，根据行政登记的有关规定，双方需按住建局提供的格式范本 再签合同以完成备案登记要求。但房地产开发公司为办证提供的车位买卖现售 合同文本中免除了其应承担的逾期办证违约责任，买方拒绝签订，导致无法完 成合同备案登记。对于此种情况，不能僵硬地认为卖方已经积极履行了办证义 务，把无法办证的原因简单归责于买方拒绝配合签订备案登记合同。笔者认为， 双方对于车位交易约定的权利义务已有生效的合同确定，卖方为办证提供的格
三、商品房销售合同纠纷
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式合同不应加入背离前合同主要内容或超出原合同约定的条款以免除己方责任 或加重对方义务。根据民法典的规定，双方当事人在合同履行中，应当遵循诚 实信用原则。房地产开发公司这一行为属履约不当，违背诚信原则，买方拒绝 领受有合理的理由，故法院应将该行为认定为房地产开发公司未积极履行协助 办证的义务，其应承担相应的逾期办证违约责任。
编写人：广东省茂名市中级人民法院江怡静
