——安某某诉徐某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2022)京03民终6289号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):安某某
被告(被上诉人):徐某某
【基本案情】
安某某与徐某某签订房屋买卖合同，约定：房屋成交价格为1530万元，安 某某应当分别于2020年8月1日前、2020年9月30日前、2020年12月31日 前向徐某某支付房价款200万元、555万元、765万元。如买受人在2020年12 月31日前未付清全款，出卖人同意付款时间延迟至2021年5月1日前付清余 款，并且不收取任何违约金，如买受人放弃购买此套房屋，出卖人将收取人民 币200万元整违约赔偿金。安某某向徐某某支付了定金10万元及第一期购房款
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安某某母亲程某某与徐某某于2020年7月31日成为微信好友。2020年10 月28日，程某某发消息称涉案房子不敢往下进展了；徐某某回复其问问中介有 没有合适客户。2020年12月15日，程某某表明不敢对涉案房屋再抱有任何幻 想，希望涉案房屋能卖个好价钱；徐某某回复知道了。2021年7月23日，程 某某表明想继续履约；徐某某回复1450万元行就行，不行就再说；程某某回复 真的不行，同日又回复房款已筹齐，涉案房屋继续履约吧。安某某与徐某某于 2020年12月31日成为微信好友。2021年4月30日，安某某发送：看到有违 约金，事情确实是怪我和我母亲两个人，我们也一直不敢往下迈，能不能再延 点时间，我们把这房子卖了；徐某某回复：房子没卖出去，到时候你还有机会 咱们再说。
徐某某与案外人孙某某于2021年8月13日签订的《北京市存量房屋买卖 合同》,涉案房屋成交金额为1448万元。
安某某称买房事宜由其本人决定，母亲仅是陪同看房并出资部分购房款， 安某某未发出解除合同的通知或者弃购的意思，徐某某在合同尚未解除时即将 案涉房屋转让，安某某有权要求解除合同并要求徐某某归还已支付的210万元 房款。徐某某则主张安某某于2020年12月31日才与其加为微信好友，之前及 之后均由安某某母亲沟通购买案涉房屋及付款等内容并全程参与，可以证明安 某某母亲为安某某的代理人，安某某及其母亲未按中介要求确认继续履行合同， 安某某母亲以微信表明解除合同，徐某某表示同意，系安某某违约解除合同， 安某某的购房款系违约金，其不应退还。
【案件焦点】
1.安某某母亲程某某所从事的行为是否对安某某产生法律效力，是否构成 表见代理；2.涉案合同是否已经解除，安某某或徐某某是否构成违约；3.若一 方存在违约行为，违约责任如何承担，违约金是否需要调整。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：安某某母亲全程参与涉案房屋的交易
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磋商与涉案合同签订、合同履行等，而反观安某某在涉案合同约定的第三期房 款付款之日、房屋交付之日才与徐某某成为微信好友。安某某向徐某某表明未 按期付款的歉意以及买房资金未到位不敢往下的意思表示，与之前其母亲在微 信中向徐某某表述的内容基本一致。徐某某作为善意的交易相对人，有充分的 理由相信安某某母亲所作出的意思表示系安某某的真实意见，符合表见代理构 成。综上，程某某的意思表示对安某某具有法律效力。
双方均应遵守并本着诚信原则履行合同权利义务。在安某某一方表明其实 际未按时给付购房款、之后也多次表示无法继续履行，徐某某未按合同过户不 构成违约。而安某某未按约定履行第二期、第三期付款，且未在最后宽限期前 付清余款构成违约。安某某母亲表示无法继续履行合同，徐某某也回复其再找 中介联系看有无其他合适客户，相当于双方对解除合同基本达成了一致。虽双 方又就涉案房屋买卖进行磋商，属于重新要约，但双方最终未达成一致，在此 种情况下，徐某某将房屋另售他人并不构成违约。根据徐某某的实际损失、安 某某的过错程度、市场行情等综合因素依法予以调整安某某应当向徐某某支付 的违约金数额，超出违约金的部分，徐某某应当向安某某返还。综上，北京市 顺义区人民法院判决如下：
一 、解除安某某与徐某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
二 、徐某某返还安某某1100000元，于判决生效之日起7日内执行；
三、驳回安某某的其他诉讼请求。 安某某不服，提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：一审法院通过分析交易过程的整个 参与情况、安某某是否知情以及真实意思表示等，认为徐某某作为善意相对人， 有充分理由相信安某某母亲的意思表示系安某某的意见，认定并无不当。安某 某就因自身原因未能按照合同约定支付购房款并放弃购买涉案房屋的行为，应 当承担相应违约责任。一审法院根据诚实信用原则对本案所作判断和处理，符 合案件实际，公平合理。
综上，北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一
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百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
因房屋买卖合同涉案金额较大、交易程序烦琐，加之交易过程较为漫长， 情形变化多，合同双方在履行过程可能就付款、交房、过户等关键问题上进行 反复磋商。双方达成终止履行合同后再就合同履行进行磋商，是对合同进行重 新变更还是合意解除以及是否存在重新要约的问题较难把握，尤其是与交易人 具有特定关系的特定主体参与合同履行过程，其是否构成表见代理，解除合同 的意思表示是否对交易本人产生法律效力，使相关司法认定更加复杂。
1.表见代理中相对人“有理由相信”的认定规则
《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超 越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有 代理权的，代理行为有效。”据此，可将表见代理分为授权表示型、权限逾越 型、权限延续型。所谓授权型表见代理是指，行为人自始没有代理权，但由于 被代理人明示或默示的行为致使相对人确信行为人有代理权而与之为法律行为， 被代理人应当承担代理的法律后果。
(1)“有理由相信”的主客观判断要素
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解 释》第二十八条第一款规定：“同时符合下列条件的，人民法院可以认定为民 法典第一百七十二条规定的相对人有理由相信行为人有代理权：(一)存在代 理权的外观；(二)相对人不知道行为人行为时没有代理权，且无过失。”
“有理由相信”的客观标准：代理人无权代理行为在客观上形成了有代理 权的外观表象。对于代理权外观表象，有诸如被代理人容忍、合同书、公章、 印鉴等要素，各要素在司法实践中证明力大小要结合案情具体判断。
“有理由相信”的主观标准：交易相对人的主观状态必须是善意且无过失 的。“善意”特指交易相对人在不知道代理人属于无权代理的情形下，对代理 权的真实状态产生了错误认知。“无过失”则是指交易相对人的这种不知道主
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观上不存在过失。司法实践中，应以一个善良人在正常情况下是否尽到合理注 意义务为判断标准。
(2)“有理由相信”的举证责任分配
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解 释》第二十八条第二款规定：“因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当 就无权代理符合前款第一项规定的条件承担举证责任；被代理人应当就相对人 不符合前款第二项规定的条件承担举证责任。”
从司法解释来看，代理人是否具有权利外观的举证责任在于交易相对人， 可以从如下三个方面判断：一是表现为具有代理权外观的事实必须客观真实。 二是代理权外观与代理行为具有法律上的因果关系。三是该代理权外观的形成 系合法的。
相对人“善意”且“无过失”的举证责任在于被代理人。代理制度中的 “善意”应属于推定善意，在被代理人无法提供证据证明合同订立时交易相对 人已经知晓或应该知晓行为人无代理权的，交易相对人可直接推定为善意。 “无过失”属于消极事实，交易相对人无法穷尽所有积极事实来证明自己“无 过失”,且由交易相对人证明自己“无过失”与表见代理制度所需保护的交易 相对人信赖利益相违背，故而应将“无过失”的举证责任进行倒置，由被代理 人来证明。
具体到本案，安某某母亲程某某全程参与涉案房屋的交易磋商与涉案合同 签订、履行，并就房屋买卖的各项信息与徐某某及中介进行沟通对接，而反观 安某某在涉案合同约定的第三期房款付款之日、房屋交付之日才与徐某某成为 微信好友，在第二期、第三期房款均未支付，涉案房屋也未按合同约定进行转 移登记和交付的情况下，安某某称之前并未通过其他方式联系徐某某，安某某 的母亲此时已经形成代理权限外观，主要因素有其与安某某的特定关系、其对 房屋买卖合同订立与履行的参与度、安某某本人的默示。后安某某向徐某某表 明未按期付款的歉意以及买房资金未到位不敢往下推进的意思表示，与之前其 母亲在微信中向徐某某表述的内容基本一致。此时徐某某有更充分的理由相信
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安某某母亲的意思表示系安某某的意见，综合分析交易过程和涉案的微信聊天 记录，可以认定徐某某已尽到合理注意义务，主观为善意且无过失，因此，安 某某的母亲构成表见代理。
2.反复磋商合同履行相关问题过程中合同解除认定
(1)合意解除的效力核心
《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以 变更合同。”第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。” 合同签订后，当事人在合同履行前或者履行过程中可能出现一些新的情况，双 方对合同权利义务关系重新进行调整和规定系合同变更。双方对合同无法继续 履行而终止履行达成合意则构成合同解除。双方先对合同无法继续履行达成合 意又继续磋商如何履行问题认定为合同变更还是合同解除后又重新要约，需要 从当事人的磋商过程中甄别意思表示的效力。在合同生效后完全履行完毕前， 若当事人的意思表示是终结原定给付义务及相关的约定或法定效果，则构成合 意解除。若仅仅是双方中止履行合同，则不一定存在解除合意，可能构成合同 变更。
(2)合意解除的流程形态
不同的解除流程会直接影响解除效果是否发生以及发生时点的认定。区分 合意解除的典型模式和非典型模式：①典型合意模式。一方是否作出了明确的 合意解除要约，以理性人处于相对人之位置的通常理解为准，须具备“内容具 体确定”和“表明一经承诺即受约束”两项前提。就“内容具体确定”要件， 由于合意解除效力的核心仅在于终结原定给付义务之相关内容。②非典型合意 模式分为一方为单方解除表示而对方为同意表示和双方互为单方解除表示。非 典型合意解除亦可默示地表现为双方实施了与维持原定给付关系相矛盾的行为。
具体到本案，2020年9月30日前，买受人安某某应当向出卖人徐某某支 付涉案房屋第二笔分期付款，但是在2020年9月16日安某某的母亲在微信中 联系徐某某表示给付房款的困难，但双方未表明原定给付义务终结。2020年10 月28日，买受人安某某的母亲程某某向出卖人徐某某发送称涉案房子不敢往下
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进展了；徐某某回复其问问中介有没有合适客户；此时安某某的母亲表达的意 思即涉及原定给付义务终结，而徐某某虽未直接回复合同解除，但其表明另找 合适客户，也即其同意安某某的原定给付义务终结，属于非典型的合意解除。 2021年7月23日虽然安某某的母亲再次向徐某某提起想继续履约，但在合同 解除后，安某某此项意思表示属于重新发出要约邀请，徐某某回复“1450万元 行就行，不行就算”属于重新要约，而安某某的母亲回复“不行”表明其拒绝 了要约，因此双方未形成新的合同。若2020年10月28日双方的意思表示是先 缓缓，等安某某继续筹措房款，则双方构成中止履行合同，属于对履行期限的 变更，之后表示继续履约的再次磋商就属于原合同变更合同的继续履行问题。
编写人：北京市第三中级人民法院韩啸
