张某某诉置业公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江西省宜春市中级人民法院(2023)赣09民终362号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):张某某
被告(被上诉人):置业公司
【基本案情】
2018年11月中旬，原告张某某购买被告置业公司开发的一套房屋，并以6 万元买下该房屋附属的露台。2021年初，原告在住建部门了解到露台不能买
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
卖，于是联合多位业主集体维权。在住建部门主持协商下，原被告双方达成一 致意见：露台款在10万元以下的退回60%,并签署了《承诺书》。最终被告将 36000元退还给了原告。后原告反悔要求被告全额退回购买露台款，遂诉至 法院。
【案件焦点】
原、被告就买卖露台无效合同签订的《承诺书》(仅退还购买露台款的 60%)是否有效。
【法院裁判要旨】
江西省铜鼓县人民法院经审理认为：双方口头达成的关于买卖露台的约定 违反了《物业管理条例》第二十七条之规定，应为无效。《承诺书》中双方对 于与开发商的购房事项全部结束且没有纠纷有明确约定，《承诺书》与买卖露 台的约定是两个完全独立的协议，一个是解除，一个是买卖，内容完全不一样， 系双方真实意思表示，也并不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，该 部分应为有效。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权 利，对当事人依法处分自己权利的行为，应当依法予以认可和保护。依据原、 被告达成的解除原买卖露台协议以及原告签署的《承诺书》,原告对其要求被 告退还露台款的实体权利已经作出了实体处分，被告未退还部分的款项，原告 已经作出实体放弃的处分，两原告对其已放弃的权利重新予以主张，应当不予 支持，故原告要求被告退还剩余露台款的诉讼请求没有事实和法律依据，法院 不予支持。故江西省铜鼓县人民法院判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
张某某不服判决，提起上诉。
江西省宜春市中级人民法院经审理认为：原、被告双方买卖露台的口头协 议与承诺书之间虽有先后顺序和因果关系，但根据承诺书的内容可以认定，该 承诺系双方对买卖露台口头协议后续处理问题进行协商后签订的新协议，该承 诺书未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告作为完
三、商品房销售合同纠纷 113
全民事行为能力人，应当预知其作出民事法律行为的后果，被告未退还部分的 款项，原告已经在承诺书中作出实体放弃的处分，原告对其已放弃的权利重新 予以主张，法院不予支持。故江西省宜春市中级人民法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
通常情况下，因违反法律规定签订的合同自成立之日起就不发生任何法律 效力，合同当事人应将缔约前的财产状况恢复原状。但在实践中存在当事人就 财产状况恢复原状事宜又重新签订协议的情况，本案就是当事人就买卖露台无 效合同重新签订了解除协议。
关于该解除协议效力问题主要有协议无效说、协议有效说和区分说三种观 点。笔者赞同区分说。就无效合同签订的解除协议与无效合同之间并无法律上 的依附关系，二者相互独立。在判断解除协议的效力时，应主要审查解除协议 双方当事人签订解除协议时是否明知原合同无效，是否为原合同后续问题的处 理达成的一致意见，如解除协议签订时双方明知原合同无效而签订的解除协议， 且又独立于原无效合同的，解除协议应当有效；如解除协议签订时，一方并不 知道原合同无效，而是为原合同的后续问题的处理达成的一致意见，即使独立 于原无效合同，该解除协议也应为无效。在实务中，应当综合考虑以下二个 因素：
1.解除协议是否系双方真实意思表示
解除协议的真实意思表示主要体现在两个方面：一方面，当事人系基于合 同无效后就财产状况如何恢复原状自愿达成一个新的合意，如损害赔偿、财产 返还、腾退、补偿等内容；另一方面，当事人需要明知原合同无效，才能是彻 底的意思表示，否则就存在意思表示瑕疵，其作出的意思表示行为就是待定的。 本案中，原告在住建部门了解到露台不能买卖，才联合业主集体维权，可见其 与被告达成的仅退露台款60%的协议是在知道露台买卖合同无效的基础上签订 的，因此，原告就合同无效后退款签订的协议是基于原告的真实意思表示作出 的，对原告具有约束力。
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2.解除协议有无违反法律规定等无效事由
基于无效合同缔约的解除协议系当事人真实意思表示，那么应重点审查其 是否违反法律规定等无效事由。如恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性 规定等。本案中，露台买卖合同违反了物业管理条例等行政法规关于效力的强 制性规定而无效，而双方的解除协议亦是不再履行合同的意思，其内容并未再 次违法，且与合同无效情形下的返还财产、赔偿损失的处理导向并不冲突，故 应当认定为有效。
编写人：江西省铜鼓县人民法院柯书盛袁永胜
