——车某某诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省雅安市中级人民法院(2022)川18民终790号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):车某某
被告(被上诉人):房地产公司
【基本案情】
2019年11月16日，车某某与其妻竹某某共同与房地产公司签订《四川省 商品房买卖合同(预售)》。合同约定由房地产公司向车某某、竹某某出售 1605号房屋。合同第二十页附件七约定(门窗类型：断桥铝合金窗双层中空玻 璃)。同时，车某某及其妻竹某某还在房地产公司提供的“住宅配置标准”上 签字，该配置标准第8.2条注明：外墙门、窗：采用塑钢门窗(最终以实际交 房为准)。之后，车某某按照合同履行了义务。2021年12月29日，房地产公 司通知车某某于2022年1月8日收房。车某某收房时发现房地产公司以“塑钢 窗双层中空玻璃”交付房屋，未按照合同约定的“断桥铝合金窗双层中空玻 璃”交付房屋，车某某向房地产公司提出整改意见，要求更换。房地产公司认 为系员工错误使用合同版本而导致合同和实际配置标准出现误差，且涉及相同 情况的业主较多，不同意车某某提出的要求。经相关部门组织协调，部分出现
三、商品房销售合同纠纷 105
相同情况的业主与房地产公司达成和解。车某某明确诉讼请求为要求房地产公 司按照其实际损失赔偿。双方确认门窗面积为20.60平方米；对于断桥铝合金 门窗和塑钢门窗的差价，房地产公司主张每平方米价差约为250元，车某某认 可价差为400元。车某某主张房地产公司继续履行《四川省商品房买卖合同 (预售)》,第二十页附件七的第四款约定(门窗类型：断桥铝合金窗双层中空 玻璃),按照合同约定为车某某安装断桥铝合金窗双层中空玻璃，或赔偿2
万元。
【案件焦点】
车某某请求更换塑钢门窗为断桥铝合金门窗或补偿20000元损失的请求是 否成立。
【法院裁判要旨】
四川省雅安市雨城区人民法院经审理认为：车某某与房地产公司签订的 《四川省商品房买卖合同(预售)》以及同时由车某某及其妻子签字认可的 “住宅配置标准”,均系双方自愿签订，合法有效。但该两份文书中出现了完全 不同的约定，即合同约定由房地产公司向车某某、竹某某出售1605号房屋约定 门窗类型：断桥铝合金窗双层中空玻璃，而“住宅配置标准”约定的配置标准 第8.2条注明：外墙门、窗：采用塑钢门窗(最终以实际交房为准)。故，车 某某与房地产公司在对该商品房销售中对外墙门、窗的交付标准约定不同，属 于约定不明。双方对门、窗交付的标准各持己见，不能达成补充协议也不能按 照通常标准或者符合合同目的的特定标准确定履行标准，《中华人民共和国合 同法》第四十一条(《中华人民共和国民法典》第四百九十八条)规定：“对 格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种 以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条 款不一致的，应当采用非格式条款。”因《四川省商品房买卖合同(预售)》 和“住宅配置标准”两份法律文件均系房地产公司向车某某提供的格式条款， 因此当这两份文件中涉及门、窗的交付标准发生争议时，应当作出不利于房地
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产公司的解释。故认定房地产公司在房屋交付时应当向车某某交付断桥铝合金 门窗。现房地产公司在交房时向车某某交付的是塑钢门窗，车某某起诉要求赔 偿的请求，应予以支持。但对车某某要求按照将塑钢门窗更换为断桥铝合金门 窗所需费用进行赔偿的诉请，因车某某在本案中同样存在对格式合同的谨慎注 意义务，但车某某没有尽到该义务，对《四川省商品房买卖合同(预售)》和 “住宅配置标准”没有认真审查，导致这两份文件中对门、窗交付标准的约定 不一，引发争议的发生。车某某对此也有一定的责任，依法应减轻房地产公司 的责任；同时房地产公司所承担的责任并非其主观故意违约而导致承担的违约 责任，而是因其提供的两份格式合同约定不一致而应承担的法律后果，其主观 恶意较轻，其承担的法律责任也应较轻。如果判决赔偿更换门窗所需要的费用， 是对房地产公司所应承担责任的加大，让房地产公司承担了不应承担的部分责 任，故对车某某请求按照更换为断桥铝合金门窗所需费用的标准进行赔偿，不 予支持。按照双方确认的门窗面积，以断桥铝合金门窗和塑钢门窗的差价酌情 确定房地产公司应赔偿车某某的具体金额。对于断桥铝合金门窗和塑钢门窗的 差价的确认，房地产公司提交的《四川省建设工程工程量清单计价定额》能够 体现出二者的差价，同时房地产公司提交的“综合基价差价说明”和“采购价 差说明”也明确房地产公司认可的差价约250元，该金额已经高于通过计价定 额计算的综合基价价差。车某某虽对此提出异议，但其提交的证据不能证明断 桥铝合金门窗和塑钢门窗的实际差价，故认可每平方米250元的差价。
四川省雅安市雨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条之规定，判决如下：
一 、房地产公司在判决发生法律效力之日起10日内向车某某支付门窗差价 损失5150元；
二、驳回车某某的其他诉讼请求。
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车某某不服一审判决，提起上诉。
四川省雅安市中级人民法院经审理认为：第一，综合案涉楼盘的报批报建 文件、施工图设计文件，案涉楼盘的门窗交付条件应为安装塑钢门窗。根据雅 安市住建局通过书记信箱答复案涉楼盘业主的材料，以及案涉楼盘向行政审批 机关报规报建、设计施工图设计文件，案涉楼盘门窗材料均为塑钢门窗。案涉 楼盘共销售627套住房，房地产公司陈述最初销售68套住房因工作失误错误套 用了门窗材料为断桥铝合金，后期销售的559套住房均修正为塑钢门窗，综合 全案证据房地产公司陈述该事实具有高度盖然性。案涉楼盘报批报建及施工设 计图均为塑钢门窗，车某某购买案涉房屋交付为塑钢门窗并未受到实际损失， 其上诉主张赔偿20000元损失的请求没有事实依据，也不具有合理性，对该上 诉请求不予支持。
第二，案涉合同由房地产公司提供，对格式条款合同的解读发生争议时， 应作出不利于房地产公司的解读。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定： “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有 两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格 式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因《四川省商品房买卖合同(预 售)》和“住宅配置标准”两份法律文件均系房地产公司向车某某提供的格式 条款，这两份文件中涉及门、窗的交付标准发生争议时，应当作出不利于房地 产公司的解释。房地产公司应当向车某某交付价值更高的断桥铝合金门窗。但 一审判决认定车某某在本案中也存在没有尽到对格式合同的谨慎注意义务，对 两份法律文件没有认真审查，对争议的发生也负有责任不当，应予纠正。车某 某对造成本案交付门窗出现不同材料的表述错误没有过错，不应当承担责任或 由此减轻房地产公司责任。
第三，房地产公司在销售房屋过程中，因自身工作失误导致出现交付房屋 的门窗标准不一，其应当承担不利后果，但其承担的责任应与其过错程度相适 应。房地产公司的过错并非恶意，车某某购买案涉房屋也未受到实际损失，其 主张更换门窗为断桥铝合金材质的要求超出了房地产公司的过错程度，一审判
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决不支持其门窗更换要求并无不当。一审判决综合本案实际，采用以两种材质 门窗的差价酌情赔偿具有合理性。一审期间，房地产公司提交四川省住房和城 乡建设厅《四川省建设工程工程量清单计价定额》,证明断桥铝合金门窗与塑 钢门窗差价为250元，该定额标准是行业标准，其证据效力高于车某某提交的 网络购物平台门窗报价，一审判决采信行业标准的报价确定塑钢门窗与断桥铝 合金门窗差价并无不当。应予维持。
四川省雅安市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
买卖作为消费者最常见的消费行为，签订买卖格式合同是双方意思自治的 表现，格式条款合同与消费者权益息息相关。在买卖行为中双方对格式条款合 同发生不同解读时，法院需依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条至 第四百九十八条的规定进行审查，综合买卖双方签订合同本意、合同实质内容、 双方权利义务关系等因素进一步判断作出合理解读，并根据合同提供方与相对 方的真实意思表示判定合同效力。
近年来，我国市场经济发展稳定，格式条款合同在各行业间运用广泛。格式 条款合同起草者往往通过格式条款减轻已方责任义务，加重消费者权利负担，消 费者的合法权利经常被格式条款合同不断弱化减轻，相反，谨慎审查义务却被不 断加大扩宽。在买卖合同纠纷案件中，因为格式条款发生争议的案件比较常见。 当合同双方就格式条款发生争议的时候，卖方如何证明尽到说明提示义务，买方 如何证明尽到审慎审查义务，法院如何确定格式合同的效力，有赖于人民法院通 过对《中华人民共和国民法典》等相关法律及司法解释作出正确解读，审查订立 合同目的，明晰格式合同适用规则，引导格式合同发挥实在效力，促进行业进步。
1.格式条款合同的规制路径
与传统合同相比，格式条款合同兼具持久性、便利性、预先制定性与单方 决定性(不可协商性)等特征，格式条款合同发出方常常因为合同订立者的身
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份在民事行为中占据优势地位，合同相对方由于信息不对等、缺乏专业性等原 因在交易中处于劣势地位，其合法权益难以得到有效保障。合同双方签订一份 或多份格式条款合同，合同对同一事项有不同规定，且双方协商无法达成一致 时，如何对格式条款合同的不同规定作出正确解读，有赖于对《中华人民共和 国民法典》进行深入解读，考察法律对格式条款合同的规范原意。
(1)格式条款合同的效力认定
格式条款在各行各业中的广泛运用催生了各式各样的格式合同，格式合同 通过事先拟定未经协商的合同模板，使合同模板得以快速便捷地被多次重复使 用。对因格式条款合同发生的纠纷案而言，合同的效力认定是重要判断范围。
对格式合同效力认定的步骤来说，可以首先审查双方签订合同的法律行为 的效力是否有效，其次审查合同是否符合《中华人民共和国民法典》合同编各 类合同规定无效的情形，最后审查格式条款是否具有《中华人民共和国民法 典》规定的格式条款无效的情形。具体就本案而言，一审法院和二审法院对当 事人车某某与当事人房地产公司之间出于真实意思表示自愿签订的《四川省商 品房买卖合同(预售)》的效力一致认定为合法有效。
(2)格式条款合同的法律规范
在《中华人民共和国民法典》颁布实施以前，《中华人民共和国合同法》 有对格式条款合同效力认定、争议解释相关的法律规定；《中华人民共和国民 法典》颁布实施以后，其中第一编总则编和第三编合同编对民事行为的效力认 定、合同的无效情形、格式条款合同的无效认定、格式条款的争议解释等作出 法律规定。《中华人民共和国民法典》的出台相较于《中华人民共和国合同法》 和相关司法解释而言对格式条款合同的规定更具体系性与阶段性。
2.格式条款合同的争议认定
《中华人民共和国民法典》第四百九十八条是对格式条款的解释规定，即 “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有 两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格 式条款不一致的，应当采用非格式条款”。
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
本案虽然由于交易事实发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，根据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第 一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定，一审、二审法院 均根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定判定：当《四川省商品房 买卖合同(预售)》和“住宅配置标准”两份格式条款合同中涉及门、窗交付 标准发生争议时，应当作出不利于房地产公司的解释。房地产公司应当向车某 某交付价值更高的断桥铝合金门窗。
(1)考虑公平正义原则——保障当事人平等主体地位
二审法院对一审法院的判决结果予以维持，但就一审法院认定车某某对格 式条款合同没有尽到谨慎注意义务，对两份法律文件没有认真审查，对争议的 发生也负有责任不当予以纠正。本案中两份格式条款合同均系房地产公司提供， 车某某在交易中本身天然处于弱势地位，其对造成本案交付门窗出现不同材料 的表述错误没有过错，不应当承担责任或由此减轻房地产公司责任。法律规定 了格式条款概念及格式条款无效情形，旨在保障合同双方当事人平等主体地位、 保障合同相对方信息知情权利的享有，践行公平正义原则的理念。
(2)考虑过错责任相当原则——保障企业生存发展空间
本案中房地产公司在销售房屋过程中，因自身工作失误导致出现交付房屋 的门窗标准不一，其应当承担不利后果，除践行公平正义原则外，两级法院还 考虑到过错责任相当原则，即房地产公司承担的责任应与其过错程度相适应。 法院审查认定房地产公司的过错并非恶意。根据住建局答复案涉楼盘业主的材 料，以及案涉楼盘向行政审批机关报规报建、设计施工图设计文件，案涉楼盘 门窗材料均为塑钢门窗。案涉楼盘共销售627套住房，房地产公司陈述最初销 售68套住房因工作失误错误套用了门窗材料为断桥铝合金，后期销售的559套 住房均修正为塑钢门窗，车某某购买案涉房屋并未受到实际损失，其主张赔偿 20000元损失的请求没有事实依据，也不具有合理性，对其此上诉请求不予支 持；其请求更换门窗为断桥铝合金材质的要求超出了房地产公司的过错程度， 一审判决不支持其门窗更换要求并无不当，且综合本案实际，一审判断采用以
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两种材质门窗的差价酌情赔偿具有合理性，二审予以维持。如若法院支持车某 某更换门窗的诉讼请求，判决房地产公司将塑钢门窗全部更换为断桥铝合金门 窗，因为此前房地产公司已销售了采用错误格式合同的68户住宅，且与其中大 多户业主达成了和解，对于房地产公司而言无疑会加重其责任负担，有碍于公 司后续发展，甚至可能导致公司无法正常经营、造成公司破产的严重后果；对 于法院而言也会导致大量系列案件涌入法院，所以，生效判决文书从过错责任 相当原则出发，秉持促进交易完成、保持经济增长理念，判决驳回上诉、维持 原判并无不当，既保护了消费者合法权益，也回应了格式条款合同的争议问题。
编写人：四川省雅安市中级人民法院程冰梅姜孟丹
