——谢某某诉张某某、丁某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
安徽省滁州市南谯区人民法院(2023)皖1103民初1042号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：谢某某
被告：张某某、丁某某
【基本案情】
张某某与丁某某系夫妻关系。2004年10月21日，张某某向谢某某出具承 诺一份，载明：今借到谢某某人民币5万元，如到期不还有权扣我车和房产， 车号7117、某村民组两层小楼。庭审中，张某某和谢某某对借款30000元予以 认可。2006年9月17日，张某某、丁某某(卖房人、甲方)与谢某某(买房 人、乙方)签订《房屋买卖合同》,约定：1.甲方将自己所有的170平方米房 屋卖给乙方(暂未办证);2.乙方须在2006年9月18日一次性付清10万元整 购房款，甲方出具收条给乙方；3.甲方在2007年9月15日将上述房屋交付给 乙方并协助办理相关手续，2007年9月15日前甲方负责办好该房产证无条件 过户到乙方名下；4.违约责任房款的双倍赔偿；5.本协议一式两份，双方各执 一份签名生效。2006年9月18日，张某某、丁某某向谢某某出具收条一份， 载明：今收到谢某某购170平方米房款15万元，房款付清。谢某某陈述10万
96
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
元购房款包括2004年10月21日的3万元借款和7万元现金。
案涉房屋土地性质为集体土地。因案涉房屋未办理产权证，谢某某向法院 起诉要求解除与两被告于2006年9月17日签订的《房屋买卖合同》、退还其 10万元并赔偿违约金和利息损失3万元。张某某与丁某某辩称认可向谢某某借 款3万元，但7万元是宣某某出借，宣某某以双方不认识为由要求谢某某担保； 谢某某愿意做担保，但要求将案涉房屋以买卖形式做担保；因其急用资金，就 向谢某某出具了收条及买卖合同。
【案件焦点】
1.《房屋买卖合同》是不是双方真实的意思表示；2.如何确定本案真实的 法律关系。
【法院裁判要旨】
安徽省滁州市南谯区人民法院经审理认为：谢某某为证明双方房屋买卖的 真实性，提供双方签订的《房屋买卖合同》、两被告出具的收条等证据，对双 方为房屋买卖合同关系已完成初步举证责任。被告方辩称签订案涉合同是谢某 某要求被告提供反担保而签订的。本案中，首先，两被告未能提供证据证明签 订《房屋买卖合同》是对借贷提供担保。因书面合同在性质上属于原始证据、 直接证据，其相对于传来证据、间接证据而言具有更高的证明力，仅可在确有 充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同表现的效果意思出现显著差异时， 才可依前者确定其法律关系的性质。经法院释明且延长举证期限后，两被告仍 未能提供证据，故不能以其单方陈述推翻书面合同确定的法律关系，且宣某某 到庭陈述，张某某向其借款时出具的借条并无谢某某担保签字，其与关联案件 卷宗中两份借条相互印证，两份借条均无关于担保人的记录，张某某抗辩意见 与上述陈述和证据相互矛盾。
其次，被告未能举证证明担保债务的总额，也未能对债务构成作出合理说 明。被告张某某主张担保的10万元，其中3万元认可是由谢某某出借，另外7 万元是由宣某某出借，目前已还清。但宣某某向法院陈述2006年后被告张某某
三、商品房销售合同纠纷 97
两次分别其借款4000元和20000元，至今尚有6000元未还，该陈述和关联案 件在卷内容相符合，上述陈述和在卷材料与张某某陈述亦相互矛盾。综上，两 被告要推翻书面合同的证明效力，其举证应当在证明力上足以使人民法院确信 待证事实的存在具有高度可能性，两被告为反驳原告主张事实未作充分举证， 其抗辩缺乏事实根据和法律依据，法院不予采纳。
因涉案房屋土地性质系集体土地，谢某某并非该集体经济组织成员，故涉 案《房屋买卖合同》无效，法院对原告诉请不予支持。被告不能交付房屋，故 对购房款100000元理应予以返还。关于违约金和利息部分，原告陈述其自愿将 涉案房屋给被告长期居住使用，且不收取租金，其间亦未要求交付房屋，该行 为系其自行行使民事权利，并不违反相关法律规定，故对该部分诉请法院不予 支持。
安徽省滁州市南谯区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一 百九十九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十六条，《中华人 民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张某某、丁某某于本判决生效后10日内偿还原告谢某某购房款 100000元；
二、驳回原告谢某某其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条就法律行为的有效要件设置了 一般性的规范，包括：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真 实；(3)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。其中意思表 示是法律行为的核心要素。民事主体通过意思表示使自身的意志和愿望予以外 化和显示，从而实现民事法律关系的设立、变更和终止。当事人真实意思表示 的审查是探求真实法律关系的关键，也是本案审理的难点。
98
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
第一，从庭审角度看，在房屋买卖纠纷审理中，需要争取在第一次开庭审 理中查明事实，避免一方当事人事后虚构陈述，甚至双方当事人为避免审理过 程中的不利趋势而相互合谋，虚造事实，影响案件的查实。同时，庭审中要着 重于对双方如何约定买卖条件、房款来源、房款支付形式及手段进行调查，明 辨房屋买卖合同的真伪。具体实践中，可以通过着重审查以下的事实来判断： -看合同内容的详尽程度。在正常的房屋买卖中，房屋坐落、转让价款及支付 方式、支付时间、房屋交付及办理转让过户时间，违约责任等条款是买实双方 商议的主要内容，通常在买卖合同中都有明确、详细的约定。二看房款的实际 支付情况。由于目前的房屋买卖所涉金额一般较大，如果确系真实交易，资金 的流向一般是有据可查的。包括审查银行转账、本票承兑等实际资金流向，而 不能仅仅依据一方出具的收款收据认定。即使是以现金方式支付房款，也可通 过资金来源的审查进行判断。
第二，从证据角度看，负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院 经过审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，排除合理 怀疑，应当认定该事实存在。审查房屋买卖交易的真实性，从后续交易的履行 行为角度入手也是非常重要的方式，履行行为是动态的，能够为法官提供证据 链。买受人应对房屋买卖合同的真实性不仅进行形式上的举证，还要就房款支 付、房款来源、房屋过户、房屋交接等一系列事实提供相应证据，加强法庭对 房屋买卖合同真实性的确信。如果买受人怠于举证或逃避举证，则应承担不利 的法律后果。从社会现实情况来看，房屋买受人通常承担着较高的合同风险， 比较注重保存合同履行的相关证据，因此要求买受人举证也是可行的。对于出 卖人抗辩“以房屋买卖为借贷提供担保”的事实认定问题，则出卖人需要举证 证明存在民间借贷关系的合理性基础，如企业或个人之间因资金流向等证据材 料，并说明担保债务的总额和债务构成。
编写人：安徽省滁州市南谯区人民法院 孙春孺王乐
