———严某某诉房地产公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
重庆市高级人民法院(2021)渝民终1052号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):严某某
被告(被上诉人):房地产公司
三、商品房销售合同纠纷 87
【基本案情】
2018年5月10日，严某某与房地产公司签订《车位认购协议》,约定严某 某认购房地产公司开发建设的某小区×号车位，并支付了定金1万元。同年5月 28日，双方就案涉车位签订《重庆市商品房买卖合同》,车位的总成交金额为 130000元，房地产公司应于当日交付车位，自该合同签订之日起30日内向相 关土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请。当日，该合同办理了网签登 记。2018年5月26日，房地产公司向严某某出具130000元车位款收据。同年 5月30日，双方就该车位进行移交确认。
2020年11月3日，重庆市第五中级人民法院作出民事裁定书，裁定受理 某科技公司对房地产公司的破产清算申请，并且法院依法指定了管理人。严某 某向管理人申报要求为其办理案涉车位产权证书，管理人不予确认。故严某某 起诉至法院，要求判令房地产公司为严某某办理案涉车位的房地产权证书。
另查明，严某某并非该小区业主，该小区住宅共计791套，车位共计266 个，车位配比为每户0.34个车位。
【案件焦点】
1.严某某与房地产公司签订的车位买卖合同是否有效；2.严某某是否有权 基于合同约定主张办理车位产权转移登记。
【法院裁判要旨】
重庆市第五中级人民法院经审理认为：双方签订车位买卖合同的时间为 2018年5月10日，根据当时有效的《中华人民共和国物权法》第七十四条第 一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。”此后，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条亦作出了相同规 定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》(法释〔2009〕7号)第五条规定：“建设单位按照配置比例将车 位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合 物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套 数的比例。”2020年修正本司法解释吸纳了此规定。对于“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，属于效力性强 制性规定，旨在解决长期以来众多小区车位严重不足、业主停车难的现实问题， 体现对业主权益予以优先保护的立法价值取向。满足业主需要，就是指开发商 在修建车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三 人。违反该效力性强制性规定而订立的合同应当被依法认定为无效。
具体到本案，严某某并非案涉车位所在的小区业主，小区车位配比极低， 按照常理判断，明显不能满足小区业主停车的需要。庭审中，严某某未向法庭 举示充足证据，以证明案涉小区车位能够满足小区业主的合理停车需求，亦未 能证明在严某某购买该车位前，房地产公司对小区业主已征询购买意见或进行 过明确告知。因此，双方签订的车位买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。 故严某某不享有基于该合同约定主张办理车位产权转移登记的权利。
重庆市第五中级人民法院判决如下： 驳回原告的诉讼请求。
严某某不服一审判决，提起上诉。
重庆市高级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确， 应予维持，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案争议涉及非业主所签订的车位(车库)买卖合同的效力认定，实质包 括两个问题：一是“首先满足业主需要”的认定标准；二是就未首先满足业主 需要的车位车库买卖合同效力如何认定。
1.车位、车库未“首先满足业主需要”的判断标准
为保障业主在建筑区划内停放车辆的合法权益，《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国民法典》先后作出相同规定，即“建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。实践中，该条款到底属于何
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种性质的法律条款，认识上存在争议。加之，违反该规定承担何种法律责任， 法律及司法解释对此又没有作出明确规定。
车位、车库未满足业主需要，通常基于以下要素进行考量： 一是车位、 车库未达到当地行政主管部门要求的配置比例。商品房项目在设计、施工过 程中，车位车库配置比例是受当地行政主管部门严格审批、监管的，如果小 区的车位、车库未达到当地行政主管部门要求的配置比例，开发商向小区外 的第三人出售车位、车库，应当认定为未首先满足业主的需要。二是开发商 对小区车位、车库向业主只售不租。即便业主没有购买能力，开发商也应当 通过出租、临时停放等方式满足业主的停车需求。如果开发商拒绝向业主出 租车位，又以无业主购买为理由将小区车位、车库出售给业主以外的第三人， 应当认定为未首先满足业主的需要。三是开发商未保障业主在一定合理期限 内的现实和潜在使用需求。首先满足业主的需要，既包含业主现在对停车的 需要，也包含业主的未来合理需要。如果开发商以短时间内无业主购买车位、 车库为由，将小区车位、车库出售给小区以外的第三人，也应当认定为未首 先满足业主的需要。
2. 涉车位、车库应当首先满足业主需要条款的效力属性
关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的 需要”的规定，从性质上看属于效力性强制性条款。理由如下：一是法律对订 立车位、车库买卖合同自由进行限制。该法条中采用的是“应当”的表述，有 义务以及责任之意，暗含如果不为该行为则会导致否定性的法律评价之意。二 是旨在保护小区全体业主的公共利益。《中华人民共和国民法典》第一百五十 三条第二款规定违背公序良俗的民事法律行为无效，《全国法院民商事审判工 作会议纪要》第三十条的规定，涉及公序良俗的强制性规定为效力性强制性规 定。“保护社会资源的利益”“公共发展的利益”属于“良俗”范畴。小区全 体业主不是特定第三人，保证其居住配套设施的使用，具有公共利益的属性。 小区车位、车库是一种有限的社会资源，涉及公序良俗的强制性规定，应当认 定为效力性强制性规定。
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3.与非小区业主签订的车位、车库买卖合同因未首先满足业主需要应当认 定为无效
结合本案，小区车位车库配比为0.34个车位/户，远低于当地行政主管部 门要求的配置比例，应当属于未首先满足业主的需要情形。在此情况下，严某 某作为非业主买受人与房地产公司作为开发商签订的车库、车位买卖合同，违 反了效力性强制性法律规定，依法应被认定无效。严某某起诉要求办理车位过 户登记的诉讼请求，不应得到支持。
编写人：重庆市第五中级人民法院周爽潘建兴 重庆市高级人民法院郭勇
