李某诉房地产开发公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省聊城市在平区人民法院(2022)鲁1503民初3507号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人 原告：李某
被告：房地产开发公司
【基本案情】
2020年1月21日，李某与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同(预 售)》,购买房地产开发公司开发的商品房一套，合同明确约定该商品房层高 为3米。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但房地产开发公司违反合同 约定，实际建设施工的层高与合同约定相差10厘米，房地产开发公司的行为已 构成违约，应承担相应的违约责任。因房地产开发公司层高违约，2021年底， 小区部分业主起诉。房地产开发公司于2021年12月9日张贴《致广大业主的 一封信》,明确承诺“由于公司审核失误，导致购房合同层高和建筑设计施工 层高相差10厘米，对此我们深表歉意并自我反省，该问题我公司将以已起诉的 部分业主的最终判决来核定标准”。李某与该公司就赔偿问题多次协商未果诉 至法院。
三、商品房销售合同纠纷 83
【案件焦点】
1.合同约定层高与实际层高不符，《商品房买卖合同》合同效力问题； 2.违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定的问题。
【法院裁判要旨)
山东省聊城市在平区人民法院经审理认为：第一，关于合同约定层高与实 际层高不符，是否应当承担违约责任的问题。李某与房地产开发公司签订的 《商品房买卖合同(预售)》,系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性 规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百 零九条第一款之规定，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的 义务。买卖合同违约责任的归责原则应适用严格责任原则，双方当事人在商品 房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，房地产开发公司却是按照2.9米层高 进行施工，两者相差0.1米，已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的房 屋层高误差范围，且房地产开发公司亦未提供证据证明该房屋层高在法律、行 政法规所允许的误差范围内，因此，房地产开发公司未严格履行合同，法律必 须给予否定性评价。
第二，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定的问题。双方签 订的《商品房买卖合同(预售)》并未约定关于违反房屋层高建设的约定应承 担的违约责任，法律法规目前也无该方面的规定，李某亦未就违反房屋层高的 约定所受损失提出相关证据加以证明，其违约责任承担的具体方式、损失数额 依法由法院酌定。在该方面依法裁量主要从以下几个因素进行考量。首先，关 于违约责任承担具体方式的确定。案涉房屋层高不符合合同约定，导致房屋在 通风、采光、心理感受等舒适度方面与购房者心理预期相比会有所下降，也即 房屋层高不符合合同约定造成购房者居住空间期待利益下降及房屋使用功能相 较预期发生贬损的事实客观存在，且案涉房屋层高误差又无法采用重新施工、 翻建等方式进行补救，故李某主张房地产开发公司承担赔偿损失的违约责任， 法院依法予以支持。其次，具体损失赔偿数额的确定。虽然双方当事人在商品 房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任作了明确约定，但是对房
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屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定。根据我国住宅设计的惯例，住宅 层高宜为2.8米。房地产开发公司建设的住宅楼虽不符合双方共同约定的3米， 但已经达到2.9米，已经优于国家标准。当房屋层高达到国家标准后，房屋面积 不变，房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成 相应比例的增加或减少，这与房屋层高不变，房屋面积的增减带来的空间增减必 然会导致房屋价值会成相应比例的增减并不相同。因此，从房屋价值的角度看， 房屋实际层高低丁约定层高导致的空间缩小，与房屋实际面积少于约定面积导致 的空间缩小，性质并不相同、影响亦不相同，故本案不能参照适用双方当事人在 商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任的约定进行处理。基于 此，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义 务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违 约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订 立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，结合本案实 际情况，法院综合考虑房屋买卖合同的履行情况，房屋层高不违反国家标准，房 地产开发公司的违约程度，房屋居住舒适度，居住空间期待利益下降，房屋使用 功能贬损，当事人的经济承受能力以及对双方当事人造成的其他实际影响等因素， 衡法酌理，法院确定房地产开发公司赔偿李某购买的商品房损失数额为5000元。 综上所述，山东省聊城市在平区人民法院依据《中华人民共和国民法典》
第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、第 一百六十五条之规定，判决如下：
一 、房地产开发公司赔偿李某损失5000元；
二、驳回李某的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
本案主要涉及层高低于合同约定但满足国家标准时开发商的责任承担问题， 层高低于合同约定造成购房者居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期
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发生贬损，就该问题法律法规目前并规定，研究本案裁判规则对于处理类似案 件的审理，具有重要参考价值。
首先，商品房的使用价值不单是面积，准确地说应该是体积，是空间值，即 房屋价值的核心是空间，不单是面积。空间越大，可使用价值越大。房屋高度的 价值即便剔除对抽象的舒适性与精神方面影响外，就是打个橱柜也可以高很多， 储存空间可以大很多，所以，购买房屋的本质是购买房屋内空间(空间价值)而 非只是面积(平面价值)。在以往大量的案件中，经常出现“房屋高度不变，面 积的减少”的情形，其本质上是买受人实际减少的也是使用空间。同样，房屋面 积不变，层高的减少也同样会导致买受人实际使用空间的减少。因此，层高不足 导致购房人的损失是客观的真实，不是抽象虚无的。开发商未能按照合同约定全 面履行义务，商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，而实 际层高的减少将会导致房屋可使用空间相应减少，同时层高“缩水”直接导致房 屋成本价值的减少，并在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值。
其次，房屋的层高与面积一样，都是影响买受人的购房判断和购房价格的 重要因素，我国对于层高的要求为2.8米，而实践中涉及层高的纠纷往往都是 满足国家标准但低于合同约定。本案中，当事人在商品房买卖合同中明确约定 房屋层高为3米，房地产开发公司却按照2.9米层高进行施工，两者相差0.1 米。鉴于房地产开发项目须经竣工验收合格后方可交付使用，故开发商所售房 屋层高一般均符合国家强制性标准。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取 补救措施，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，开发商应 当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故买受人有权要求 开发商赔偿损失。
最后，开发商实际交付的房屋层高与合同约定房屋层高不一致的行为，既 违反了商事交易中的等价有偿原则，又严重违反了民事主体从事民事活动所应 遵循的诚实信用原则，由此导致购房者通过订立合同所要达到预期的合同目的 不能实现。由于合同没有约定，又缺乏统一的裁判标准，所以对于层高差异引 起的纠纷，各地法院审理时裁判尺度存在一定差异。笔者认为，在审理该类案
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
件时，在既参照面积误差处理原则的同时，应结合我国标准住宅设计的具体规 范来衡量开发商违约行为给购房者造成的实际损失，同时根据开发商违约的情 形确定购房者的举证责任和应达到的证明程度，最后基于公平原则和诚实守信 原则作出公平公正的裁判。
综上，层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成 本、建筑成本及房地产开发费用，开发商得以降低成本并由此获益。层高“缩 水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违 约方承担。在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下，应当从公平原则和 诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误 差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，笔者 认为通过计算层高误差比据实结算房价款较为合理。
编写人：山东省聊城市茌平区人民法院张鸿根
