——张某诉荆某等商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省淄博市中级人民法院(2022)鲁03民终2666号民事判决书
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
2.案由：商品房销售合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):张某
被告(被上诉人):荆某、高某、房地产开发公司、徐某
【基本案情】
案涉房屋由房地产开发公司抵账卖给徐某，后徐某又卖给了原告张某， 其间未办理不动产权证书。2019年6月18日原告张某(甲方)与被告荆某 (乙方)签订《房屋买卖协议》,约定案涉房屋出售总价为345万元，乙方按 揭付款，乙方于2019年6月18日付案涉房屋首付105万元，甲方出具收据， 并办理案涉房屋不动产权证书到乙方名下，乙方应于2019年8月30日前付 清全房款，否则甲方有权拒绝退回乙方所交款项。该协议签订后，荆某、高 某支付给原告张某首付款80万元，张某通过徐某协调房地产开发公司直接为 荆某办理网签备案手续，房地产开发公司收取剩余25万元首付款作为购房 定金。
2020年4月30日，因房屋余款支付、房屋权属证书办理以及房地产开发 公司收取首付款25万元等问题，各方产生争议，张某(甲方)、荆某(乙方)、 房地产开发公司(丙方)、徐某(丁方)签订协议书一份，协议约定：“2020 年8月29日前，丙方应退还乙方缴纳的购房定金25万元，乙方应在收到上述 退款的同日支付给甲方；如丙方未按照本协议第二条约定期限退还购房定金25 万元的，甲方有权直接要求丙方支付，丙方应承担5万元违约金，丁方自愿为 丙方的上述付款义务承担连带保证责任。”该协议签订后，房地产开发公司未 支付25万元的购房定金。张某起诉主张被告荆某和被告房地产开发公司向原告 支付购房首付款25万元及逾期付款利息。房地产开发公司辩称，认可应返还张 某25万元购房定金，但因资金困难无力支付。荆某和高某辩称，协议约定25 万元由被告房地产开发公司退给原告，原告对此知情且同意向房地产开发公司 索要，现房地产开发公司未履行，与其无关。
二、商品房预售合同纠纷 55
【案件焦点】
债权人、债务人与第三人协议约定债权人可直接向第三人主张债权，未明 确约定债务人是否免责，该约定能否免除债务人的付款义务。
【法院裁判要旨】
山东省淄博市周村区人民法院经审理认为：荆某已于2018年11月12日支 付给房地产开发公司案涉房屋购房首付款25万元，房地产开发公司认可实际占 有该款项，且在签订的协议书中也约定了25万元购房定金原告有权直接向房地 产开发公司主张，并约定违约责任承担者是房地产开发公司，且在房地产开发 公司25万元债务履行期已届满而未履行的前提下，原告与被告荆某在后续签订 的相关协议中亦未涉及25万元的约定。因此，对于原告要求被告荆某对该款项 承担共同还款责任的诉求，不予支持；对于原告要求被告房地产开发公司给付 购房首付款25万元及逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。
山东省淄博市周村区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二 条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第一款、第六百八十 八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二 十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
被告房地产开发公司返还原告张某购房首付款25万元并支付逾期付款 利息。
张某不服一审判决，提起上诉，认为协议约定房地产开发公司对25万元承 担付款责任属于债务加入而非债的转移，并未否认荆某的付款责任，请求依法 改判荆某对剩余25万元首付款承担付款责任。
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：在案涉25万元的债务主体为荆某 的情况下，案涉协议只是明确了荆某的支付方式，并确定张某有权直接要求房 地产开发公司支付，并未明确约定原债务人即荆某是否脱离债权债务关系，张 某亦未明确表示免除荆某的支付义务，也没有其他证据或行为表明张某同意由 房地产开发公司独自承担荆某的债务，故本案应认定为并存的债务承担。房地 产开发公司作为房屋买卖协议之外的第三人承诺承担荆某25万元首付款的付款
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
义务，系加入张某与荆某之间原有的债权债务中，房地产开发公司与荆某是并 存的债务承担中的共同债务人关系，故一审法院对张某要求荆某对25万元首付 款承担共同还款责任的请求未予支持确有不当，予以纠正。
山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二 条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百八十八条， 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第二 项之规定，判决如下：
荆某与房地产开发公司返还张某购房首付款25万元并支付逾期付款利息。
【法官后语】
本案主要涉及在协议未明确约定债务人是否免责时，免责的债务承担和并 存的债务承担的区分认定。
根据原债务人是否脱离债务关系，债务承担可分为免责的债务承担和并存 的债务承担两种类型。如果第三人负担债务并且债务人从原债务关系中脱离， 这被称为免责的债务承担；反之，第三人加入原债务关系，与原债务人共同承 担履行责任，则构成并存的债务承担，也被称为债务加入。
在债务承担协议中没有明确约定债务人是否退出债务关系、第三人是否独 立承担原债务的情况下，一是立足合同条款推知当事人的真实意思表示，合同 条款的表述直接关系合同当事人内心真意的判断，应结合相关合同条款、债务 承担的性质和目的、交易习惯以及诚实信用原则推知合同条款蕴含的真实意思 表示。二是参考司法实践中的不同观点及最高人民法院的司法判例，针对“债 务加入问题”有两种争议观点，有观点认为，在没有法律明确规定的情形下， 判断一个行为的性质时应将其向法律已有规定最为接近的行为进行推断，因此，
第三人与债权人未明确约定免除债务人义务的，除协议中的文字和履行行为可 以推断出不免除债务人义务的，视为免除债务人的义务。另有观点认为，由于 权利的放弃必须明示，因此，第三人与债权人未明确约定免除债务人义务的， 除协议中的文字和履行行为可以推断出免除债务人义务的，视为不免除债务人
二、商品房预售合同纠纷 57
义务。另，最高人民法院在有关判决中指出，第三人以自己的名义另行向债权 人出具债务凭据并承诺由其偿还，债权人同意第三人承担还款责任，但双方没 有约定原债务人脱离债权债务关系，债权人没有明确表示免除原债务人的还款 义务，也没有其他证据或行为表明债权人同意由第三人独立承担原债务人债务， 应认定为并存式债务承担，即应当认定为债务加入。综合上述两点，在当事人 未明示原债务人脱离债务关系时，通常情况下可推定当事人并无将原债务人脱 离债务关系的意思表示，即构成并存的债务承担。
本案中，一方面，从合同条款的表述上看，协议约定“房地产开发公司应 退还荆某缴纳的购房定金25万元，荆某应在收到上述退款的同日支付给张 某”,即对案涉25万元的债务主体为荆某及荆某的支付方式进行了明确，又 约定“如房地产开发公司未按照本协议第二条约定期限退还购房定金25万元 的，张某有权直接要求房地产开发公司支付，房地产开发公司应承担5万元 违约金”,协议表述使用“有权”二字，可以推知该约定系增加债权人主张 债权的途径，是增大债权人债务实现的责任担保范围的“增益”约定，鉴于 权利的放弃必须明示，在债权人未明确表示免除债务人支付义务或同意由房 地产开发公司独自承担债务的情况下，可以推知协议并无免除荆某还款义务 的意思表示，房地产开发公司与荆某是并存式债务承担中的共同债务人；另 一方面，参照最高人民法院的司法判例，案涉协议亦未并未明确约定荆某是 否脱离债权债务关系，张某亦未明确表示免除荆某的支付义务，也没有其他 证据或行为表明张某同意由房地产开发公司独自承担荆某的债务，故本案应认 定为并存的债务承担。
编写人：山东省淄博市中级人民法院赵心宁
