李某某诉旅游公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市同安区人民法院(2022)闽0212民初415号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：李某某
被告：旅游公司
【基本案情】
2020年5月25日，被告与原告签订合同编号为65、68、70的《商品房买 卖合同(预售)》(以下简称《预售合同》),约定由被告向原告出让105室 的商品房及地下一层的第089、089A 、089B和090、090A 、090B子母车位。合
二、商品房预售合同纠纷 49
同签订时，因该商品房建设用地的出让合同存在购房者身份限制，被告在明知 原告不符合购房身份要求的情况下，仍然与原告签订案涉合同。合同签订后， 原告依约于2020年5月25日向被告支付了2239897元的购房款。三份《预售 合同》第十九条均约定，被告应自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合 同备案登记手续，但被告至今未依约进行备案登记。另合同还约定被告应当于 2021年10月31日前交房，但被告至今亦未向原告交付该商品房。
【案件焦点】
原、被告双方对案涉合同解除的过错责任认定。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市同安区人民法院经审理认为：原、被告双方共同签署的编号 为65、68、70的三份《预售合同》、三份《协议书》及三份《合同解除协议》 均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双 方均应恪守合同义务。
第一，关于合同解除的问题。本案中，三份《预售合同》均约定被告应当 自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登 记备案情况告知原告。因原告的身份不符合案涉房屋的购房对象，所以被告无 法完成合同登记备案手续，原、被告双方于2021年10月16日签订了三份《合 同解除协议》,分别约定因购房合同无法办理备案，经双方协商，案涉的三份 《预售合同》自三份《合同解除协议》签订之日解除。因此，法院确认，三份 《预售合同》已于2021年10月16日解除。《购房须知》和《购房资格承诺函》 均明确载明案涉房屋只能销售给所在中心的酒店群高管人员，原告具有本科文 化水平，有能力阅读理解文件内容，且亲笔签署了这两份文件以示确认，对该 购房主体的限制性条件是知晓的。原告从未向被告出示过能够证明其具备酒店 群高管人员身份的任何材料，故被告对原告不具备特定的购房主体条件也是知 晓的。因此，原、被告双方对于合同的解除均存在过错。
第二，关于返还购房款及利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况 和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿 损失。”旅游公司确认已收取李某某购房款共计2239897元，三份《预售合同》 已于2021年10月16日解除，故原告要求被告返还购房款2239897元，有法律 和合同上的依据，法院予以支持。对于利息问题，原、被告双方签订的三份 《合同解除协议》均明确约定，原合同解除，双方互不承担违约责任，原告已 付全部购房款，由被告退还原告，退款时原告应向被告提供书面退款申请，注 明收款账户信息，被告在收到原告退款申请经审查符合退款条件的，将在30个 工作日内办理退款，双方一致同意，原告已付房款不计利息。原告主张其已向 被告提交退款申请书，但对此未能举证证明，而被告对此则予以否认。法院认 为，原、被告双方签订的三份《合同解除协议》既已载明原告应向被告提供书 面退款申请，注明收款账户信息，被告在收到原告退款申请经审查符合退款条 件的，将在30个工作日内办理退款，那么双方均应遵守该约定。原告未能就其 已向被告提交退款申请书并明确告知收款账户举证证明，根据“谁主张，谁举 证”的证据规则，原告应当承担举证不能的不利法律后果。因三份《合同解除 协议》已就被告向原告退还全部购房款但不计利息作出了明确约定，现原告要 求被告支付自2020年5月25日三份《预售合同》签订之日(亦即购房款支付 之日)至购房款实际返还之日资金占用期间的利息，缺乏事实和法律依据，法 院不予支持。被告应在本判决确定的支付期间向原告履行退还购房款的义务， 逾期则应以未退还的购房款金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业 拆借中心于本判决生效当月发布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间 的利息。
福建省厦门市同安区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十七条之规定，判决如下：
一 、确认原告李某某与被告旅游公司签订的编号为65、68、70的三份《预
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售合同》已于2021年10月16日解除；
二 、被告旅游公司应于本判决生效之日起10日内向原告李某某返还购房款 2239897元，逾期未全额返还的，应以未返还的购房款金额为基数，按中国人 民银行授权全国银行间同业拆借中心于本判决生效当月发布的一年期贷款市场 报价利率支付资金占用期间的利息；
三 、驳回李某某的其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。
【法官后语】
对房产新政中的限购政策的定性，实践中有三种观点。观点一，将限购政 策认定为不可抗力；观点二，将限购、限贷政策认定为情势变更；观点三，将 限购、限贷政策认定为“不可归责于当事人双方的事由”。主流观点为第三种 观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》(法释〔2003〕7号)第二十三条规定：“……因不可归责于当事人双方 的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金 返还买受人。”2020年该司法解释修正，新解释第十九条延续了该规定。然而 该案中，购房者明知自己属于被限购人员仍购买房屋，而开发商明知购房对象 的限制条件，但仍与不符合购房资格的原告签订合同，上述行为均已违反房地 产限购政策，双方对案涉合同不能继续履行均有过错。
但司法实践中对违反限购政策的合同的效力问题存在不同的观点：(1)认 为合同有效：原因在于限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订 的买卖协议不存在法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。具体来说， 双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认 定为有效，相关《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》确认当事人具有购 买资格，可以认定为已经尽了审慎审查义务。且若已颁布限购政策，作为具有 完全民事行为能力的自然人，在政策颁布后仍与房地产公司签订实际无法继续 履行的《认购协议书》,才导致无法签订《商品房买卖合同》。(2)认为合同
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
无效：若在当时已有住房的情况下仍借他人之名另行买房，目的在于规避国务 院和所在地限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为 如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长， 鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社 会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空， 阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社 会秩序。故为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应 认定无效。也即，直接违反限购政策签订的房屋买卖合同的效力自然也应被否 定。公司存在规避住房限购措施的行为，同时此行为也系要严肃查处限购措施 执行中的违法违规行为，违反了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控 工作的通知》“购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前……要严 肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施的，企业要 与购房人解除合同”的相关规定，因此，商品房买卖合同自始不发生法律 效力。
据上，判断合同效力问题主要争议如下：一是违反部门或地方限购政策是 否当然属于违背公序良俗?是否导致合同无效。二是判断造成合同目的无法实 现或交易/交付无法完成的原因系买方责任、卖方责任，抑或双方均有责任，进 而根据过错程度支持/驳回相关请求。
司法实践中和理论界一般认为，合同违反法律和行政法规的效力性强制性 规定的无效，违反管理性强制性规定的要区分情况认定，不能一概而论。限购 政策并不属于法律和行政法规的范畴，不能据此认定合同无效。本案结合事实 判断，更倾向于认同第一种观点限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，也 即双方均有过错，进而导致合同目的达不到，合同因此达到解除条件。本案 中，虽双方在签署案涉合同时对于购房对象的限制及李某某不具备购房对象 资质要求均已知晓。但根据合同约定，旅游公司应自合同签订之日起30日内 办理商品房预售合同登记备案手续并告知李某某，故为买受人办理商品房预 售合同登记备案手续乃旅游公司义务，旅游公司自合同签订之日起未能办理
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案涉合同登记备案手续，旅游公司并不能证明案涉合同现在已具备备案条件 或备案障碍已排除，且也未能举证证明李某某不予配合登记备案手续，双方 对合同无法办理备案登记均存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条 (现《中华人民共和国民法典》第五百六十三条)规定：“有下列情形之一的， 当事人可以解除合同： ……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行 为致使不能实现合同目的……”因此，法院认定双方对于合同解除均存在过错 并无不当。
该案的典型意义在于解除合同的条件成熟时，解除权人可以依法解除合 同。该案系根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，被告未按照合 同约定的时间办理预售合同的备案登记是事实，因此原告可以行使合同的解 除权。此外，该案中原、被告双方是否存在违反限购政策的故意与案涉合同 的真实意思表示并不互为条件，也即在双方商品房买卖关系中，如果一方迟 延履行或无法履行义务，那么另一方依法可以要求解除合同，并要求另一方 承担相应责任。
编写人：福建省厦门市同安区人民法院林霞玲
