——曾某某、徐某某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终4567号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):曾某某、徐某某 被告(上诉人):房地产开发公司 第三人：装饰工程公司
【基本案情】
房地产开发公司是案涉房地产项目的开发商，该项目《国有建设用地使用 权出让合同》规定，该宗地块开发销售的产品应当是全装修商品房。2018年10 月1日，曾某某、徐某某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同(预售)》 及其相应的十一份附件，约定曾某某、徐某某向房地产开发公司购买2902室商 品房。同时，曾某某、徐某某与房地产开发公司推荐的装饰工程公司签订《商 品房委托改造协议》一份，同意交房时将案涉商品房交付装饰工程公司进行装 修改造。装修工程款由房地产开发公司支付，曾某某、徐某某实际未向装饰工 程公司支付任何装修工程款。曾某某、徐某某于2021年6月30日到达案涉小 区准备验房。其间曾某某、徐某某发现，房地产开发公司在施工中擅自变更合 同约定的商品房设计结构，房屋存在严重安全隐患和装修质量问题，导致房屋
二、商品房预售合同纠纷 41
无法交付使用。曾某某、徐某某诉求房地产开发公司赔偿曾某某、徐某某因拆 除不合格的装修支付的工程款10000元、装修补偿款67056元(按建筑面积 83.82平方米，800元/平方米计算)及付迟延交房违约金。房地产开发公司认 为其已按合同约定交付商品房，原告因装修质量问题而提出的逾期交房违约责 任，应当全部予以驳回。
【案件焦点】
开发商是否应承担装修问题所导致的迟延交房违约责任及赔偿不合格装修 所造成的损失。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市同安区人民法院经审理认为：曾某某、徐某某与房地产开发 公司签署的《商品房买卖合同(预售)》及相关附件系双方真实意思表示，且 未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。
第一，关于迟延交房违约金问题。
原告要求房地产开发公司支付迟延交房违约金，缺乏依据，法院不予支持。 理由如下：首先，原告诉称房屋存在安全隐患，但案涉商品房于2020年10月 20日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收；于2020 年11月16日通过消防验收；于2020年12月7日通过竣工验收备案。原告并 未提供任何证据证明房屋确实存在安全隐患问题，对其该主张，法院不予采纳。 其次，原告诉称案涉商品房装修存在问题，拒绝收房。附件十一《补充协议》 第8条第5点明确约定因装修而产生的问题，出卖人应按《住宅质量保证书》 的规定承担保修义务，不构成出卖人延期交房。因此，案涉商品房已经达到交 房条件，且房地产开发公司业已于合同约定的交房日期2021年6月30日前通 知原告收房，未能收房系原告的自身原因所致。
第二，关于赔偿拆除不合格装修工程款及装修补偿款问题。
根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同(预售)》第16条第3项的 约定，房屋装饰装修及设备标准如果低于本合同附件六的标准，则原告应当书
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面要求被告整改，被告应在合理期限内整改或提供整改方案，也可以选择补偿 原告差价替代整改义务，对装修及设备的修复或整改不视为被告逾期交房。原 告主张木地板、挑空护栏、地面瓷砖、消防管道以及加倒的混凝土楼板装修不 合格，应予拆除，并赔偿重新装修的费用。法院认为，消防管道和混凝土楼板 已分别经由消防部门和建设部门等行政机关验收合格，且这两部分亦不属于装 修问题，原告要求拆除并支付赔偿款，缺乏依据，法院不予支持。关于其余部 分，分析如下：首先，原告对其主张的装修质量问题并未按照合同约定书面通 知被告整改，而是径直认为装修质量存在问题，无法修复，要求直接给予拆除。 然而，现有装修确有一定的经济价值，原告未能提供任何证据证明处理目前的 装修质量问题只能采用拆除不合格装修这一种方式，且因拆除工作尚未实际实 施，拆除费用尚未实际产生。故原告要求被告支付拆除不合格装修工程款 10000元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。其次，从原告举示的室内装 修现场照片可以看出，房地产开发公司交付的案涉房屋存在墙面脱落、地面空 鼓、木板脱落等肉眼可见的装修质量问题，已违反合同约定，房地产开发公司 对此应承担违约责任。再次，原告主张房地产开发公司承诺每平方米的装修标准 不低于800元，但并未提交任何证据证明，双方签署的合同亦未约定每平方米的 装修价值。对于该项主张，法院不予采纳。从次，原告在诉状中称，要求被告拆 除不合格装修再由原告自行装修，被告赔偿装修费用。根据双方签署的合同约定， 房地产开发公司对于案涉房产装修存在的问题应当进行整改，或者补偿差价替代 整改义务。现原告以装修质量存在问题为由，要求被告支付装修补偿款，实则是 原告作为房屋买受人径行选择要求房地产开发公司以补偿差价的方式赔偿原告， 以此替代房地产开发公司应承担的整改义务。最后，房地产开发公司辩称，原告 委托装饰工程公司进行装修改造，原告主张的装修补偿费用应由原告自行承担。 根据查明的事实，房地产开发公司亦确认原告实际并未向装饰工程公司支付任何 费用，原告与装饰工程公司之间也不存在任何形式的接触。故对于房地产开发公 司的辩解意见，法院不予采纳。综上分析，案涉房产的装修确实存在肉眼可见的 质量问题，房地产开发公司存在违约行为，但合同对于装饰装修的标准又未作出
二、商品房预售合同纠纷 43
明确约定。法院酌情认定房地产开发公司应按每平方米补偿差价150元的标准赔 偿原告装修质量问题，替代房地产开发公司应承担的整改义务，案涉商品房的装 修问题由原告自行处置。案涉商品房实际建筑面积为84.53平方米，房地产开发 公司应赔偿原告装修补偿款为12679.5元，原告主张超过部分，法院不予支持。
需要指出的是，诉讼中，原告申请对案涉房屋的装修质量进行鉴定，即是 否符合一次性装修房基本要求和拆除不合格装修及整改所需费用。然而，《商 品房买卖合同(预售)》约定的装饰装修的具体标准并不明确，即便是原告要 求依据的鉴定标准亦是原则性规定，并非具有可操作性的具体标准，且该标准 亦非双方合同所约定的内容。故，原告的鉴定申请并不具有可行性，法院不予 准许。
第三，关于装饰工程公司的责任问题。
庭审中，原告主张其并未支付装饰工程公司任何费用，与装饰工程公司之 间并未建立委托合同关系，基于商品房买卖法律关系要求装饰工程公司对本案 承担连带责任。法院认为，装饰工程公司并非《商品房买卖合同(预售)》的 当事人，基于合同相对性原则，原告要求装饰工程公司承担连带责任并无合同 或法律依据，法院不予支持。
第四，关于保全费、鉴定费。
保全费系原告自身选择诉讼行为而产生，合同并未约定该费用由房地产开 发公司负担，故原告要求房地产开发公司负担保全费，缺乏依据，法院不予支 持。另，鉴定费并未产生，原告的该项主张无事实依据，法院不予支持。
福建省厦门市同安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时 间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二 百四十条的规定，判决如下：
一 、房地产开发公司应于本判决生效之日起10日内支付曾某某、徐某某人 民币12679.5元；
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二 、驳回曾某某、徐某某的其他诉讼请求。
曾某某、徐某某及房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。
福建省厦门市中级人民法院经审理认为：第一，关于案涉商品房是否达到 交房条件。根据查明的事实，案涉商品房于2020年10月20日通过建设单位、 勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收；于2020年11月16日通过消 防验收；于2020年12月7日通过竣工验收备案。曾某某、徐某某上诉主张案 涉商品房不能满足入住即可使用的标准，但附件十一《补充协议》第8条第5 点约定房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量或装饰、装修、设备标准 问题，出卖人应按《住宅质量保证书》的规定承担保修义务，不构成出卖人延 期交房。故案涉商品房已经具备法定和约定的交房条件，且房地产开发公司也 于合同约定的交房日期2021年6月30日前通知曾某某、徐某某收房， 一审法 院认定曾某某、徐某某要求房地产开发公司支付迟延交房违约金缺乏依据，并
无不当。第二，关于合同中房地产开发公司免除其逾期交房责任相关格式条款 是否无效。根据前述合同约定，案涉商品房在出现地基基础和主体结构工程以 外的质量或装饰、装修、设备标准问题时，出卖人承担的是保修义务，在此基 础上房地产开发公司在合同中并非不合理地免除其逾期交房责任，故不应认定 相关的格式条款无效。第三，关于赔偿拆除不合格装修工程款及装修补偿款问 题。曾某某、徐某某主张房地产开发公司和装饰工程公司应拆除倒板或支付赔 偿款，但依据曾某某、徐某某出具的《商品房装修改造确认书》以及《商品房 委托改造协议》的相关约定，且《商品房装修改造确认书》中明确载明“本人 同意相应住宅单位装修改造后形成的平层空间归该单位业主专有使用”,曾某 某、徐某某对案涉商品房改造的行为及结果清楚、明确，故法院对其该项主张 不予采纳。至于其他装修问题，根据《商品房买卖合同(预售)》第16条的 约定，若房屋装饰装修及设备标准低于合同附件六的标准，买受人可在交房通 知书确定的交付日之首日起10日内书面要求出卖人整改，出卖人应在合理期限 内予以整改或提供整改方案，亦可以选择补偿买受人差价替代整改义务。根据 在案证据显示，房地产开发公司交付的案涉商品房确实存在诸多装修质量问题，
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一审综合考虑现有装修一定的经济价值、合同对装饰装修的标准未明确约定等 因素，酌情认定房地产开发公司应按每平方米补偿差价150元的标准赔偿曾某 某、徐某某装修质量问题，替代房地产开发公司应承担的整改义务，符合上述 关于房地产开发公司“可以选择补偿买受人差价替代整改义务”的约定，亦无 明显不当，法院予以维持。第四，关于装饰工程公司是否应承担连带责任。房 地产开发公司确认曾某某、徐某某实际并未向装饰工程公司支付任何费用，曾 某某、徐某某与装饰工程公司之间也不存在任何形式的接触，曾某某、徐某某 与装饰工程公司签订《商品房委托改造协议》仅系对案涉商品房的内部改造， 曾某某、徐某某基于商品房买卖法律关系要求装饰工程公司承担连带责任并无 依据，法院不予支持。第五，关于保全费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》
第六条“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一)案件受理费； (二)申请费……”及第十条“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交 纳申请费： ……(二)申请保全措施……”,第二十九条“诉讼费用由败诉方 负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的 具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”的规定，保全申请费用属 于诉讼费用范围，法院亦有权根据案件具体情况决定当事人负担的数额，结合 曾某某、徐某某已缴纳的保全申请费数额和法院的判决结果，一审认定由曾某 某、徐某某承担保全申请费并无明显不当，法院予以维持。
综上，曾某某、徐某某和房地产开发公司的上诉请求均缺乏事实和法律依 据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。装饰 工程公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款 第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
近年来，精装修商品房销售越来越普遍，在促进房地产行业发展的同时也 引发诸多问题。精装修商品房(以下简称精装房),是指在交房前，商品房所
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有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装 完成，水电路的布管铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就 已一次性装修到位。实践中精装房常因装修出现质量问题，导致购房者拒绝接 收房屋。本案中，购房者主张因开发商交付的精装房不符合合同约定的装修标 准，拒绝收房，并主张开发商承担违约责任退还因装修不符的房款差价。然而， 因精装房装修质量标准往往约定并不明确，故违约责任的认定存在较大分歧。
1. 关于委托装修合同的效力认定
本案中，购房者与装修公司另行签订的委托装饰装修合同约定的内容，与 购房合同中关于装修标准约定的内容一致，因此合同中关于装饰装修的条款与 委托装饰装修合同的条款均构成装饰装修的条款。但需要注意的是，本案中， 购房者作为委托方与受托方第三人签订委托装饰装修合同，但开发商亦确认购 房者实际并未向装修公司支付任何费用，购房者与装修公司之间也不存在任何 形式的接触，因此应认定为购房者与装修公司并未形成委托关系，委托装饰装 修合同的条款并不具有效力。
2.关于装修标准问题
《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》 第四条指出，对当事人约定装修质量要求的认定，一般应当依据商品房买卖合 同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。不 能确定的，结合商品房销售资料(如广告宣传情况、样板房样貌)和房屋装修 施工资料(如装修材料清单、装修材料价格)等载明的内容综合认定。样板房 装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修 施工资料，可以作为认定约定装修质量要求的依据。实践中，购房合同约定的 装饰装修的具体标准往往并不明确，多是原则性规定，亦非购房合同所约定的 内容。个案中关于装修标的标准应达到何种程度往往难以认定。
3. 关于装修质量导致的迟延交房的责任认定
精装房装修部分质量问题往往会产生逾期交房的责任认定。逾期交房的责 任认定，主要应从装修质量问题对购房者使用房屋所造成的影响角度进行考量。
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因房屋装修质量问题导致购房者拒绝接收房屋的，应根据案件实际情况判断现 有的质量问题是否影响购房者的实际居住使用。本案中，购房者以精装房的装 修存在质量问题拒绝收房，并以此为由主张开发商应承担逾期交房的违约责任， 但购房者并未提供任何证据证明房屋确实存在安全隐患问题，因此，经过五方 和消防验收竣备的精装房已经达到交房条件，未能收房系购房者的自身原因所 致。若对正常居住使用没有实质影响，可以使用房屋的绝大部分功能，此时应 将装修质量问题认定为瑕疵，因装修而产生的问题，开发商应按《住宅质量保 证书》的规定承担保修义务，因此，装修质量问题并不当然构成开发商延期交 房责任。除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，购房者以此为由拒绝受 领房屋并要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。若购房者拒绝收房， 开发商亦可根据合同约定主张购房者承担逾期收房的违约责任。
4.关于约定装修价款与实际价款存在差额的赔偿
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第十条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的，买受人有权 请求解除合同与赔偿损失。本案中，购房者主张开发商承诺每平方米的装修标 准不低于800元，但并未提交任何证据证明，当事人签署的购房合同亦未约定 每平方米的装修价值。约定装修价格的具体构成不能确定，同时也无法进行评 估鉴定，则应依据约定装修价格与实际装修价值的差额，按照公平原则予以酌 定。需要注意的是，装修价格与装修质量是相互独立的概念，两者并无必然的 包含关系。装修质量直接与装修施工的工艺水平相关，其标准的高低只能通过 现场检测予以确定，装修价格并不能对装修质量标准予以界定。而且，现实交 易中影响装修价格的因素众多，包括装修材料的选择与销售渠道、人工费用、 税金规费、管理成本、利润、开发商品牌、房地产市场环境以及房价走势预期 等。在确认差额的时候应考虑到精装房装修部分确有一定的经济价值，同时亦 可考虑开发商从中获得的成本、利润等酌定每套房屋的装修价格，以此来平衡 装修质量的差额赔偿。《江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量 纠纷案件审理指南》第十一条第二款指出，当事人没有约定装修质量违约责任
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或者约定不明确，依据相关规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性 质以及所受损失的大小，可以合理选择请求对方承担违约责任的方式。买受人 选择明显不合理的，人民法院应当释明，买受人经释明拒不变更的，驳回相应 诉讼请求。因此，本案中，法院酌情认定开发商应按每平方米补偿差价150元 的标准赔偿购房者装修质量问题，替代开发商应承担的整改义务，案涉商品房 的装修问题由购房者自行处置。
编写人：福建省厦门市同安区人民法院林霞玲
