张某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第一中级人民法院(2022)渝01民终11281号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):张某
被告(被上诉人):房地产开发公司
二、商品房预售合同纠纷 37
【基本案情】
2019年4月，张某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定购买 该公司开发的位于璧山区的房屋一套。房地产开发公司在前期发布的广告、资 料中将案涉楼盘作为改善型洋房进行宣传，并介绍房型为一梯一户、电梯入户， 其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。而后 房地产开发公司在与张某签订《补充协议》时，第二十一条约定前期广告宣传 等资料内容均不视为要约之内容，房地产开发公司不因广告、宣传资料而承担 任何义务，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，第三十四 条约定该补充协议并非格式条款，系双方当事人真实意思表示。
2020年9月，房地产开发公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋 未实现一梯一户、电梯入户，张某至今未接收所购房屋。张某认为该补充协议 的规定系格式条款，不应成为合同内容，开发商随意变更前期宣传内容构成违 约，应当减少购房价款。
【案件焦点】
案涉《补充协议》第二十一条、第三十四条是否属于格式条款，该条款是 否无效或不应成为合同内容。
【法院裁判要旨】
重庆市璧山区人民法院经审理认为：虽然案涉项目前期销售广告截图、产 品介绍对一梯一户、电梯入户作出了明确说明，构成要约。但双方签订的《补 充协议》明确将开发商在营销阶段的宣传、介绍、承诺、户型图册等约定为不 属于影响购房人购买意愿及影响购买价格的因素，不视为要约之内容。同时， 还约定开发商不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方的权利义务以 《商品房买卖合同》及其附件约定为准。因此，房地产开发公司虽在房屋销售 过程中存在不实宣传的行为，但不属于未按合同约定的房屋标准违约交付房屋。 重庆市璧山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、 第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
十五条之规定，判决如下：
驳回张某全部诉讼请求。 张某不服，提起上诉。
重庆市第一中级人民法院经审理认为：《补充协议》中约定该协议并非格 式合同，系双方自愿平等签订的条款属于提供格式条款一方不合理地免除或减 轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，故认定该条款无效，同时关于 开发商的广告宣传等不属于合同内容、开发商不因广告宣传承担任何义务的条 款属于格式条款，对此，开发商无特别提示，也未向购房人进行说明，购房人 主张其不成为合同内容，应予支持，故该条款不影响宣传资料中关于一梯一户、 电梯入户的明确允诺构成要约。据此，二审法院认定房地产开发公司构成违约， 重庆市第一中级人民法院结合二审查明的新事实，张某的上诉请求部分成立。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百八 十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干 规定》第二条、第三条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一 、撤销重庆市璧山区人民法院(2022)渝0120民初453号民事判决；
二 、房地产开发公司于木判决生效之日起5日内向张某返还购房款 10000元；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案系商品房预售合同中格式条款效力认定的典型案件。格式条款作为社 会经济发展的产物，具有固定化、单方制定、未经协商等特点，对于节约交易 成本、提高交易效率具有重要意义，也是格式条款被普遍使用的原因所在。但 从法律角度分析，格式条款的消极作用也非常明显，其在一定程度上与契约自 由的原则相背离，对契约正义造成了冲击。
格式条款具有重复使用、预先拟定、未经协商三个要件，而合同内容一旦
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被认定为格式条款，其效力会受到各种条件的限制。如约定内容系免除或者减 轻条款提供方责任等与对方有重大利害关系，即需采用合理的方式提示对方注 意，并在对方提出要求时，作出解释或说明，至此，该条款尚能被订入合同约 束双方当事人。同时，若该条款不合理地免除或者减轻提供者责任，加重对方 责任、限制对方主要权利以及排除对方主要权利，该格式条款无效。那么如何 判断格式条款是否存在上述无效或不应成为合同内容的情形，这也是本案所涉 及的问题。
首先，双方已明确约定订立的合同条款并非格式条款，该合同条款是否可 以无障碍订入合同内容约束合同当事人，本案作出了否定性的评价，并认为该 条款属于不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利而 无效。《中华人民共和国民法典》其实并未明晰不合理和合理之间的界限，具 体的判断需要法官在结合个案案情的前提下，综合考虑交易性质、合同目的、 条款设置、风险负担等情况后进行判断。本案系商品房预售合同纠纷，在期房 交易中，房地产开发商处于绝对的优势地位，而购房人仅能依据开发商提供的 产品介绍、样板房展示、各渠道宣传进行无实物了解。契约的本质即平等主体 自由协商，也是法律规制格式条款的应有之义，合同提供方应遵循公平原则合 理确定双方权利义务，不应凭借其优势地位制定“霸王条款”。本案中，开发 商企图仅通过约定排除格式条款的效力审查显然不合理。其次，对于已经作为 要约订入合同的前期宣传内容，必定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的 确定有重大影响，本案中开发商不经提示说明即约定其可不受该内容约束，购 房者得主张该约定不成为合同内容。
综上，法院综合认定争议条款系格式条款而无效、不成为合同内容，有助 于保护购房人合法权益，平衡各方利益，引导公平交易。
编写人：重庆市璧山区人民法院杨双瑜
