——彭某某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省宁德市中级人民法院(2022)闽09民终1788号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):彭某某
被告(上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
房地产开发公司经批准取得商品房项目的预售许可证。为销售该商品房， 房地产开发公司制作 “C8 户型鉴赏”宣传彩页，C8 户型图中有以红色斜线标 示为“赠送面积”的部分。从C8户型图和装修示意图可见，标示“赠送面积” 的部分主要为一间卧室。房地产开发公司通过其公司微信公众号发布宣传广告， 宣传的户型图中均有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”,且有“92平 可享受约108平的空间尺度”“103平可享受约116平的空间尺度”“121平可 享受约141平的空间尺度”等文字说明。2018年8月7日，彭某某与房地产开 发公司签订案涉商品房预售合同，对双方交易案涉商品房的权利、义务及违约
二、商品房预售合同纠纷 29
责任等进行了约定。
2020年7月16日，彭某某取得案涉商品房的不动产权属证书。2020年11 月4日，市场监督管理局对房地产开发公司作出《行政处罚决定书》,认为房 地产开发公司存在发布虚假广告的违法行为，依法决定对房地产开发公司处以 罚款。
【案件焦点】
1.房地产开发公司关于赠送面积的广告宣传是否构成要约；2.彭某某主张 的违约责任能否得到支持。
【法院裁判要旨】
福建省屏南县人民法院经审理认为：首先，房地产开发公司关于赠送面积 的广告宣传是否构成要约问题。本案中，房地产开发公司在其微信公众号宣传 的户型图中绘制有“半赠送使用面积”和“全赠送使用面积”,且有“121平 可享受约141平的空间尺度”等文字说明；房地产开发公司在其制作的C8 户 型鉴赏图彩页中以醒目的红色斜线标示赠送面积，赠送部分包含有一间卧室， 其位置、功能明确；彭某某提交的尺寸图，房地产开发公司虽不认可其真实性， 但该尺寸图与户型鉴赏图、合同附件平面图相符，可相互印证，表明上述赠送 的具体面积。以上表明，房地产开发公司在宣传和介绍商品房时，作出了关于 赠送面积的声明，该声明具体明确，且显然会对买受人签订合同产生重大影响， 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》(法释〔2003〕7号)第三条的规定，应视为要约，虽未载入商品房买卖 合同，亦应当视为合同内容。房地产开发公司抗辩合同附件第十七条及宣传彩 页尾部已提示有“宣传内容不构成合同要约”等内容，但该格式条款未经提示 说明，房地产开发公司相应抗辩缺乏依据。
其次，本案违约责任应如何承担问题。如上所述，房地产开发公司关于赠 送面积的广告宣传应确定为合同内容，现房地产开发公司交付的房屋缺失该赠 送面积，已构成违约，应承担相应违约责任。房地产开发公司作为房地产开发
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
商，应具有比一般购房者更为专业的知识，其将不属于8号楼分层平面图的面 积对外承诺赠送，存在明显的主观过错。彭某某作为购房者，在知道该赠送面 积不包含在合同约定的建筑面积内而未提出异议，亦存在一定的过错。彭某某 的诉讼请求均系由于房地产开发公司无法履行其承诺的赠送面积而引起的，综 合考虑双方履约情况、过错程度、赠送面积以及房屋价款等因素，酌定房地产 开发公司赔偿彭某某违约损失30000元。
福建省屏南县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零 七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力 的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一 款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十 条之规定，判决如下：
一 、房地产开发公司应于本判决生效之日起30日内赔偿彭某某违约损失 30000元；
二、驳回彭某某的其他诉讼请求。 房地产开发公司不服，提起上诉。
福建省宁德市中级人民法院经审理认为：同意一审法院裁判意见，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是一起典型的因商品房销售的广告宣传资料引发的房屋买卖纠纷。实 践中，存在以下两个观点：一种观点认为，宣传资料不构成合同内容，出卖人 不承担赔偿责任。意思自治原则是合同的基本原则，合同的履行内容应按签订 合同时的内容来确定，签订合同之前的购房广告和宣传资料只是一种宣传，如 果最终未列入合同条款，则不构成合同内容，出卖人无义务按宣传时的内容交 付房屋，出卖人不应对购房人承担任何赔偿责任。另一种观点认为，当宣传资 料符合一定条件时应视为合同内容，若出卖人交房不符应承担赔偿责任。当标
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有明确具体尺寸的房屋销售宣传资料，对购房者在房屋的购买选择、合同订立、 房屋价格确定上有重大影响时，应视为双方曾达成合意，宣传资料构成合同内 容。当出卖人交付的房屋与宣传资料不符时，应适用《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第 三条的规定，由出卖人向购房者承担违约责任。笔者赞同第二种观点。
1.商品房广告和宣传资料构成合同内容的依据
对商品房广告和宣传资料的性质认定是判断其是否构成合同条款的关键。 根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款(现《中华人民共和国民法 典》第四百七十三条第一款)的规定，商业广告是一种要约邀请。 一般情况 下，签订合同时，未载入其中的宣传广告和宣传资料的内容不能视为合同内容。 但若结合《中华人民共和国合同法》第十四条(现《中华人民共和国民法典》 第四百七十六条)对要约的相关规定，当广告或宣传资料的内容具体确定，并 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束时，该类广告或宣传资料的 性质就不再是普通的作为要约邀请的广告，应视为要约。《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号) 第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品 房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房 买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。”
将未载入合同条款的商品房广告和宣传资料视为合同内容，应符合以下条 件：一是广告和宣传资料中对房屋及相关设施所做说明和允诺具体确定；二是 该内容对合同订立及房屋价格确定有重大影响。具体到本案中，就是房地产开 发公司在其微信公众号宣传的户型图中对赠送面积的说明是否具体、明确，是 否对房屋价格确定、双方订立合同、彭某某购买房屋有重大影响。首先，房地 产开发公司在微信公众号宣传的户型图中以文字形式明确其所售商品房有“半 赠送使用面积”“全赠送使用面积”,同时在户型图的醒目位置配有“121平可
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
享受约141平的空间尺度”“103平可享受约116平的空间尺度”“92平可享受 约108平的空间尺度”等文字说明，户型图和装修示意图均用红色斜线标注了 赠送面积的具体位置和基本尺寸，并附有对赠送部分位置、功能等宣传内容， 上述广告宣传对半赠送、全赠送使用面积，虽然采用了“约”的字眼，但平方 数已足够具体和明确，承诺赠送部分或为一间厨房或为一间卧室面积不等。其 次，彭某某在购买涉案房屋时，曾看过多个楼盘，之所以决定购买涉案房屋， 就是因为有赠送面积的承诺，相关户型图、装修示意图也用红色斜线标注了赠 送面积的具体位置和基本尺寸，对彭某某在房屋的购买选择、合同订立上产生 重大影响，故应视为合同条款，应认定双方曾就赠送的面积达成过合意。
2. 出卖人承担违约责任的方式及范围
当商品房广告和宣传资料内容具体确定，且对合同订立、房屋价格确定、 购房人购买房屋等有重大影响时，被视为合同条款，若出卖人未按广告和宣传 资料中的约定交付房屋，则构成违约。违约责任的承担应按照《中华人民共和 国合同法》第一百零七条(现《中华人民共和国民法典》第五百七十七条)规 定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”进行处理，故在此情形 下，对于交付的房屋与合同约定不符的，房屋能重修的应予以重修，不能重修 的，应赔偿购房人的相关损失。对于赔偿数额的确定，应具体结合个案案情 综合考量双方履约情况、当事人过错程度、预期利益、房屋价格等作出合理 判断。
本案中，作为宣传资料的标有具体赠送尺寸、位置的户型图构成房屋买 卖合同的内容，房地产开发公司应按约交付相应房屋。但在实际交房时，房 地产开发公司交付的房屋面积与向彭某某销售房屋时提供的户型图的尺寸不 符，故其未按合同约定向彭某某交付房屋已构成违约，应承担相应违约责任。 考虑到房地产开发公司作为房地产开发商，应具有比一般购房者更为专业的 知识，其将不属于案涉商品房8号楼分层平面图的面积对外承诺赠送，存在明 显的主观过错。而彭某某作为购房者，在知道该赠送面积不包含在合同约定的
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建筑面积内而未提出异议，亦存在一定的过错。基于彭某某的诉讼请求均系由 于房地产开发公司无法履行其承诺的赠送面积而引起的，一审法院最终综合考 量双方履约情况、过错程度、赠送面积以及房屋价款等因素而酌定地产开发公 司赔偿彭某违约损失30000元。
编写人：福建省屏南县人民法院陈亮
