——姚某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省武汉市中级人民法院(2022)鄂01民终20762号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):姚某
被告(上诉人):房地产开发公司
【基本案情】
2018年6月6日，原告姚某(买受人)与被告(出卖人)签订了《武汉 市商品房买卖合同》,该合同约定：原告姚某购买被告开发的14栋23层2号房 屋(建筑面积为103.54平方米、每平方米为10669.57元、总价款为1104727 元)。原告姚某应于2018年6月6日前支付首付款331727元，余款办理按揭贷 款。交房时间为2020年2月1日前。该合同附件四装饰、设备标准约定全装修 另签补充协议。
该合同附件六合同补充协议第九条约定，买受人同意自行办理及领取所购 商品房的权属登记及相关证件，包括但不限于预告登记、抵押权预告登记、 《不动产权证》、《房屋他项权证》。买受人无须向出卖人支付附录一《税费及其 他应付款项明细》所列办理相应权属登记的税费，该税费由买受人自行于申请 办理相应权属登记时向有关部门缴纳。在买受人对该商品房质量无任何异议，
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且已与出卖人办理该商品房的交付使用手续，并已向出卖人付清所有房价款 和附录一中除上述所列税费外的其他款项的条件全部具备之日起180天内， 出卖人将办理该商品房的权属登记所需出卖人提供的资料递交给买受人。出 卖人未按上述约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付 50元的违约金。合同签订后，原告姚某向被告支付了购房款、专项维修基金总 计1104940.39元，被告于2020年5月16日向原告姚某开具前述款项的发票 一张。
2020年5月31日，被告房地产开发公司已向原告姚某办理了交房手续。 原告姚某于同日入住案涉房屋。原告姚某于2020年5月17日按照合同约定预 付物业费2160.27元。被告应于2020年11月27日(从2020年5月31日起计 算至第180天)前向原告姚某交付案涉房屋办证资料，且被告于2021年1月5 日在案涉小区业主微信群通知包括原告姚某在内的业主领取办证资料。
【案件焦点】
1.开发商逾期办证，是否应该承担违约责任；2.逾期办证违约金标准如何 确定。
【法院裁判要旨】
湖北省武汉市汉南区人民法院经审理认为：被告应按合同约定于2020年 11月27日前向原告姚某提交办理案涉房屋的权属登记所需的资料。因此，被 告于2021年1月5日才通知原告姚某领取办证资料的行为，已构成违约。关于 被告提出的因客观原因影响办证时间的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况 向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方 法。”双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条的约 定：“……出卖人未按上述约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向 买受人支付50元的违约金。”按照上述法律规定及合同的约定，被告应向原告 姚某支付逾期递交办理案涉房屋权属登记所需资料的违约金1950元(从2020
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
年11月28日起至2021年1月5日止，共计39天，按照50元/天的标准计 算)。
湖北省武汉市汉南区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六 十条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五 条的规定，判决如下：
一 、被告房地产开发公司于本判决生效之日起10日内向原告姚某支付逾期 递交办理案涉房屋权属登记所需资料的违约金1950元；
二、驳回原告姚某的其他诉讼请求。 房地产开发公司不服，提起上诉。
湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：姚某与房地产开发公司签订的 《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定， 合法有效，双方均应严格按照合同履行各自义务。姚某按合同约定后支付了案 涉房屋的购房款、物业费，房地产开发公司未能按合同约定时间向姚某提交案 涉房屋的权属登记所需的资料， 一审法院根据查明的事实认定房地产开发公司 构成违约，作出要求房地产开发公司向姚某支付违约金的裁判并无不当，法院 依法予以维持。现房地产开发公司上诉主张合同约定的违约金过分高于实际损 失，应降低违约金，但未提交证据予以证明，结合案涉房屋价款，该违约金标 准并不高，故对其上诉请求不予支持。
湖北省武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
近年来，随着房地产业的快速发展，与此相关的房屋买卖合同纠纷日益增 多，商品房交易多为期房，是预售房，卖方在合同签订后不论是现金交易还是 按揭贷款，都已履行完合同约定的义务，后期只享有对卖方履约的期待权，商 品房买卖合同后履行义务的违约主体基本是卖方，因此起诉主体以买方居多，
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逾期办证就是商品房买卖合同纠纷中传统的一个争议点。
一般情况下，买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂， 主要有：土地使用手续不合法；房地产开发企业违章建房；房地产开发企业不 能提供规定的资料等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕 17号)第十四条第一款的规定，买 受人因上述原因未能办理房屋产权登记手续的，房地产开发企业应向买受人承 担逾期办证的违约责任。本案中，被告辩称逾期办证主要受不可抗力因素影响， 但不可抗力情形消失近9个月后于2021年1月5日才通知原告领取办证所需材 料，已严重逾期，故该理由不成立，根据买卖双方签订的《武汉市商品房买卖 合同》被告应承担违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》(法释〔2020〕17号)第十四条第二款的规定，因房地产开发企业逾 期办证给买受人造成的实际损失以已付购房款总额为基数，按违约行为发生时 全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率 (LPR) 标准的1.3- 1.5倍计算。但逾期办证违约是一种持续性违约，有可能会出现违约时间过长， 违约金数额较大的情形，商品房买卖合同约定办理房屋产权登记的时间时，已 经预留了较为充足的宽限期，在签订合同时应预见到房屋产权登记的合理办证 期间，由于房地产开发企业怠于履行义务，导致持续逾期办证，根据平等自愿 原则，不宜设置逾期办证违约金总额的上限，而是应以双方合同约定来确定违 约金标准。
编写人：湖北省武汉市汉南区人民法院 张梦婷
