——白某某诉房地产开发公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市高级人民法院(2022)京民再16号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人、再审申请人):白某某
被告(上诉人、再审被申请人):房地产开发公司
【基本案情】
2016年，白某某与房地产开发公司签订《商品房预售合同》 一份，约定： 白某某购买该公司开发位于度假区的商品房，该商品房的用途为普通住宅，价 款3426080元。白某某于合同签订前，共计支付房屋首付款1376080元，并于 2017年12月20日与银行签订个人住房借款合同，通过银行贷款方式向房地产 开发公司支付房款205万元。房地产开发公司向白某某发出入住通知后，白某 某认为涉案房屋结构、外立面、装修品质、周边环境存在诸多问题未接收涉案 房屋，并认为房地产开发公司构成根本性违约，故起诉至法院，请求法院判令： 1.解除《商品房预售合同》;2.房地产开发公司返还购房款3426080元并赔偿 按揭贷款利息损失；3.房地产开发公司赔偿一倍购房款损失3426080元。
20
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【案件焦点】
1.销售楼盘时的宣传材料是否构成合同要约；2.白某某要求解除合同是否 具有事实和法律依据。
【法院裁判要旨)
北京市密云区人民法院经审理认为：销售楼盘时的宣传图册所载户型图显 示一层院落西侧有一入院大门，结合宣传册中“推门入院”的表述，有关于广 亮门的描述，结合所载房屋大门的图片，虽未作为《商品房预售合同》内容列 明，但上述宣传对于买房人订立合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应 作为要约。涉案房屋缺少西侧入院大门及东侧院门门头较窄，导致白某某合同 目的不能实现，其有权解除购房合同。
北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十 四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一 、解除白某某与房地产开发公司签署的《商品房预售合同》;
二 、房地产开发公司于判决生效之日起7日内退还白某某购房款3426080 元，并支付利息损失242414.17元；
三 、驳回白某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱 义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。
白某某、房地产开发公司不服一审判决，均提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：关于大门，宣传册中的户型图及其 下方的文字描述，一定程度上会影响购房人订立商品房买卖合同的意向以及房 屋价格，因此宣传册上关于西院门的说明应当认定为要约。实际交付的房屋没 有西院门，应认定为开发商违约。但是，房屋西墙外并无规划小区道路，其西 侧门对其房屋及院落的居住使用不产生实际影响。关于东门，其东门尺寸与同 户型其他房屋一致。故白某某以此主张解除合同依据不足，不能成立。
综上，白某某以上述理由主张房地产开发公司根本违约和解除合同并无事
二、商品房预售合同纠纷 21
实及法律依据。
北京市第三中级人民法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应 予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之 规定，判决如下：
一、撤销一审判决；
二、驳回白某某的诉讼请求。
白某某不服二审判决，申请再审。
北京市高级人民法院经审理认为：宣传图册所载户型图显示有西大门，亦 有“推门入院”的表述，上述内容虽未作为《商品房预售合同》的条款，但上 述宣传对于买受人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应作为 要约。而交付的房屋没有达到宣传效果，房地产开发公司交付的房屋有瑕疵， 不符合双方的约定，虽表示愿意对房屋进行修复，但白某某不同意，依然要求 解除合同。白某某的权利无法得到实现，故其要求解除合同并支付部分利息的 请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项 之规定，故判决如下：
一、撤销二审判决；
二、维持一审判决。
【法官后语】
1.宣传的内容能否构成要约
根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，我们可 以看出商业广告和宣传一般认定为要约邀请。然而，现实生活中，开发商通过 特定宣传内容吸引购房人，而在商品房买卖合同中却不涉及特定宣传内容情况 是比较普遍的。因商品房买卖一般采用预售制，购房人在订立合同时，商品房 尚未建造完毕，购房人仅能通过开发商的宣传来了解房屋信息。宣传内容在一 定程度上决定了购房者的购买意愿，故宣传内容即使未载入商品房买卖合同， 在满足一定条件的前提下亦能够认定为要约。
22
中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
第一，宣传内容属于房屋开发规划范围内的房屋及相关设施。商品房开发 范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。 这里的设施，包括商品房基础设施和公共配套设施。其中，公共配套设施又包 括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及 医疗教育、公共交通等公共设施的配套。现实生活中，销售人员会在宣传时往 往以政府未来规划等为噱头吸引购房者，如未来的学区房、地铁房等，然而这 种商品房开发规划范围外的宣传一般认为不构成要约。
第二，宣传内容的说明和允诺需要具体明确。“具体明确”是开发商作出 对购买商品房特定事项的说明。一般认为包含以下内容：(1)对购房者提供优 惠政策，如明确的购房折扣、贷款折扣、赠送面积、车库等。(2)美观性质量 的陈述，如房屋外墙、房门、地板等装修标准。(3)使用功能质量的陈述，如 供电、供网、排水、燃气、暖气等设施。(4)商品房环境性质量的陈述，对商 品房周围环境质量作出的具有明确指标的说明，如声明小区建有“3000平方米 绿地”“1000平方米人工湖”以及小区内外配套商业服务。(5)对商品房共有 部分的承诺，如公摊面积。
第三，该内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 宣传内容如“享受银行贷款折扣”“赠送房屋负一层”“赠送车库”“社区现有 配套学校”等符合一般大众观念中重大价值的应当认定为“重大影响”。需要 说明的是，对于一般性宣传，如“居住首选”“升值潜力无限”“高端生活品 质”等易于被购房者辨别的正常宣传，不应认定为产生重大影响。
此外，根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，开发商一般还 须明示实际交付房屋的标准与样板房是否一致，否则，样板房的质量、设备 和装修构成合同内容。本案中，涉案房屋位于休闲度假旅游区，在开发商没 有提供样板房的前提下，关于房屋大门的内容具体明确，而且，宣传册中 “推门入院”以及关于广亮门的描述，结合宣传册中所载房屋大门的图片， 对白某某订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生了重要影响，应该视为 要约。
二、商品房预售合同纠纷 23
2.实际交付房屋与约定不符的，能否以不能达成合同目的为由解除合同
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，当 事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可 以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。一般而言， 当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目 的之客观化，属于《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规制范围。合 同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客 观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目 的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观 目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当 事人的动机和本意。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生 活常理，这符合一般大众的普遍行为、观念和社会的基本价值取向。本案中， 涉案房屋为期房且位于休闲度假旅游区，房地产开发公司并未提供样板房作为 参考，白某某仅能根据宣传图册选购房屋，再加之开发商交付的房屋缺少西侧 入院大门且东侧门头较窄，导致白某某合同目的不能实现，其有权解除合同。
在商品房买卖过程中，购房人处于信息弱势地位，特别在合同订立过程中， 对复杂的合同文本认识不清，反而容易对开发商的宣传内容产生信赖。本案出 现此种结果，是因开发商在商品房开发中应积极向购房人披露真实信息，告知 购房人房屋的实际设计情况，及时采取补救措施，预防引起诉讼，以实际行动 维护和促进房地产市场的健康运行与发展。
编写人：北京市密云区人民法院张学森
