——王某诉实业公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2022)京03民终9950号民事判决书 2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):王某
被告(上诉人):实业公司
【基本案情】
2016年12月11日，原告王某与被告实业公司签订《北京市商品房预售合 同》,约定实业公司将位于北京市密云区一处房屋出售给王某，房屋总价 3065310元。
原告认为，被告曾发放商品房宣传册，显示“4000米地脉温泉”“温泉家 族别墅区”等字样。证明被告通过宣传册等方式，宣传涉案小区有源自大地深 处的天然温泉并引入每一户业主家中、业主享有五星级酒店配套服务。此外，
二、商品房预售合同纠纷 15
业主手册、手提袋及黄色宣传T 恤均注明温泉水，手提袋、T 恤宣传有温泉入 户及酒店配套服务。房屋交付后，王某认为实业公司存在没有按照售房时的宣 传承诺接通温泉入户等违约行为，故诉于法院，请求：判令实业公司支付因未 履行温泉入户所造成的经济损失91959.3元，履行承诺对王某开放五星级温泉 酒店配套、给予酒店贵宾待遇等，履行合同约定的五级物业服务标准等。实业 公司辩称商品房预售合同并未约定温泉入户等事项，温泉入户宣传不应视为要 约，不属于合同内容。密云区其他别墅类楼盘销售价格高于涉案项目定价，可 见温泉入户宣传并未对涉案房屋销售、定价产生重大影响。实际上，实业公司 具备申请开采地热资源主体资格，为温泉入户投入了大量资金、进行了大量工 作，温泉未入户系政府政策情势变化导致，并非实业公司故意为之，故不应承 担任何责任。
【案件焦点】
1.对房屋使用功能的宣传未明确载入合同的，能否认定成为合同内容； 2.某实业公司应否支付因未履行温泉入户造成的买受人的经济损失。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律 约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说 明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应 当承担违约责任。”根据已经查明的事实及该院其他已生效判决，实业公司曾 向不特定的购房者或潜在购房者宣传过关于温泉入户的内容，并将温泉作为涉 案楼盘的显著特征，而实业公司对其所建设的房屋也进行了温泉入户管道设施 的安装。因此，王某主张其购房时通过从售楼处取得的商业广告和宣传资料了 解到涉案房屋温泉入户，具有高度可能性。同时，温泉入户属于对涉案房屋使
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及 房屋价格的确定有一定的影响。故即使温泉入户的内容未载入双方签订的《北 京市商品房预售合同》及《补充协议》中，亦应当视为合同内容。实业公司主 张因政府政策导致温泉无法入户系不可抗力。本案中，该公司自2014年开始勘 查并钻井，2016年与王某签订合同，但2020年6月才公告停止北京市固体矿 产和矿泉水企业矿业权的新立审批，该公司在此期间未说明未获得采矿权的原 因，现在主张不能取得采矿权、无法实现温泉入户系不可抗力造成的辩解意见， 法院不予采信。综上，实业公司未按照约定提供温泉入户已构成违约，应承担 违约责任。
北京市密云区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百 零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》(2020年修正)第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一 、实业公司于判决生效之日起10日内给付王某因未履行温泉入户造成的 经济损失61000元；
二 、驳回王某的其他诉讼请求。
实业公司不服一审判决，提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：本案中，买受人与实业公司签订的 涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规 定，应属合法有效。首先，根据生效判决查明的事实，实业公司在售卖涉案房 屋时曾发送过涉及温泉内容的宣传楼盘的宣传资料，买受人在本案诉讼中亦将 相关宣传资料作为证据提交，且实业公司对涉案房屋进行了温泉入户管道设施 的安装，故实业公司否认其曾提供过相应宣传资料不符合常理，法院不予采纳。 其次，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同 的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二 、商品房预售合同纠纷 17
本案中，实业公司在宣传楼盘的资料中多次使用“温泉”字样，在业主手册中 将温泉水费一项列出，且设置了温泉入户管道设施，足以使买受人对温泉入户 产生特定的心理预期并对房屋价格产生一定影响，故即使温泉入户未载入案涉 合同，也应当视为合同内容。实业公司未按照约定提供温泉入户已构成违约， 应承担违约责任。
北京市第三中级人民法院认为实业公司的上诉请求不能成立，均应予驳回。 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
商品房正式开售前都会进行广告宣传或其他宣传，常见的宣传类型主要有 平面、户外广告，开发商的宣传册、楼书、沙盘模型、样板间等。商品房销售 广告或宣传资料是要约还是要约邀请，在实践中存在一定的争议。
1. 商业宣传中要约邀请及要约的认定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》(法释〔2020〕 17号)第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和 允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 构成要约……”由此可见，上述司法解释将宣传资料与广告并列作为要约邀请 的范畴。商品房的销售广告和宣传资料在性质上属于要约邀请，只有对商品房 买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的宣传内容，才应当视为要约。
本案中，实业公司曾向不特定的购房者或潜在购房者宣传过关于温泉入户 的内容，并将温泉作为涉案楼盘的显著特征，而实业公司对其所建设的房屋也 进行了温泉入户管道设施的安装。因此，王某主张其购房时通过从售楼处取得 的商业广告和宣传资料了解到涉案房屋温泉入户，具有高度可能性。实业公司 在商品房销售和宣传资料所作的说明以及销售人员对该套房屋销售所作的允诺， 对王某购买该商品房合同的订立产生了重大影响。就本案而言，温泉入户属于
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
对涉案房屋使用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的 心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响。所以，可以认定实业公司对王某 的商品房销售广告和宣传资料已符合要约的认定条件。
2.违约及责任的认定
商品房买卖一般采用预售制。购房人购买的多是期房，订立合同时，作为 标的物的商品房尚未建成，故购房人只能依据开发商提供的宣传资料、通过想 象来了解房屋信息，特别是小区配套、基础设施、学区等能够影响商品房价格 的信息。如前所述，如果开发商在宣传资料里作出了具体明确的允诺，应视为 符合要约条件。
具体到本案中，作为消费者的王某，在交易中处于弱势地位，对其所购房 屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得到认知。开发商将温泉入户作 为所售楼盘的显著特征进行宣传，并对其所建设的房屋进行了温泉入户管道设 施的安装。温泉入户属于对房屋使用功能质量的陈述，对于买受人订立商品房 买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响，故即使温泉 入户未载入买卖合同，也应当构成合同内容。开发商未按照约定提供温泉入户 已构成违约，应承担违约责任。关于违约金赔偿数额的计算，因《北京市商品 房预售合同》未约定温泉未入户时违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，损 失赔偿额应相当于因违约造成的损失。法院结合案件的审理及类案处理情况酌 情确定。
编写人：北京市密云区人民法院 陈玉霞
