——樊某诉某房地产公司占有保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院(2022)粤01民终11016号民事判决书 2.案由：占有保护纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):樊某
被告(上诉人):某房地产公司 第三人：某物业公司
【基本案情】
2008年4月8日，某房地产公司(出租人)与邓某某(承租人)签订 《人防工程停车位租赁合同》,约定：出租人向承租人出租涉案人民防空工程中 的停车位，停车位编号174,租赁期限从2008年11月22日起至2038年11月 21日止共30年，租金处空白；如承租人擅自将人防工程停车位转租的，出租
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人有权解除合同等。
2009年11月6日，国土资源和房屋管理局核发房地产权属证明书，载明 某房地产公司为涉案地段权属人，该地下室城市规划用途为人防车位。
2013年8月16日，樊某(买方)与邓某某(卖方)签订《房地产买卖合 同》,约定邓某某将市番禺区桥南街福德路×号×座×房屋转让给樊某。同日，双 方签订《车位使用权转让合同》,约定邓某某将市番禺区×号×座地下174号停 车位余下使用权转让给樊某，备注该车位是购房时开发商免费配送车位。后， 樊某向某物业公司提交了上述《车位使用权转让合同》,并填写了业户资料登 记表、消防安全责任书；樊某缴纳涉案车位管理费至2021年6月30日。
2021年5月24日，某房地产公司向樊某发出《收回车位通知书》,以樊某 未经其同意擅自使用该公司所有的174号车位为由，通知樊某于2021年7月1 日前移走车辆并将车位移交公司。2021年5月27日，某房地产公司向邓某某 发出解除《人防工程停车位租赁合同》通知书，以邓某某未经公司同意擅自将 其所有的174号车位使用权转租给第三人为由，通知邓某某于2021年6月30 日正式解除双方签订的《人防工程停车位租赁合同》,并要求邓某某在合同解 除之日前移走车辆将车位交回。
【案件焦点】
在双方真意为使用权转让的情况下，订立长期无偿的人防工程停车位“租 赁”合同性质及效力问题。
【法院裁判要旨】
广东省广州市番禺区人民法院经审理认为：涉案车位为平战两用的人防车 位，某房地产公司作为涉案小区地下人防车位的投资人和所有人，已经取得地 下室车位的权属证明书，对涉案车位享有法律规定范围内的占有、使用、收益、 处分之权。某房地产公司与邓某某所签合同虽名为租赁，但对合同的定性应结 合合同内容及双方当事人的真实意思表示综合考量。该合同约定邓某某在无需 缴纳费用的情况下可使用车位30年，某房地产公司在明知租赁关系法定最长期
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限为20年的情况下，仍与邓某某签订30年的租赁协议，实则该司将30年使用 权转让给邓某某。
如上所述，某房地产公司已将涉案车位30年的使用权让与邓某某，在此期 间，邓某某将余下使用权年限转由樊某行使，并未增加某房地产公司的负担； 且双方的转让行为系住房与车位的一并转让，符合方便、合理的原则，也符合 当时邓某某向某房地产公司购房之初衷。再则，邓某某与樊某已到涉案车位的 管理单位某物业公司提交转让合同并办理相关手续，该司为楼盘前期物业服务 合同的主体，且与某房地产公司为同一集团控股企业，属于关系紧密的关联公 司。在邓某某转让车位长达8年后，某房地产公司称对车位转让情况不知情， 与常理不符。
需要指出的是，某房地产公司以“合同约定需征得其同意为由”反对邓某 某合并转让涉案车位，限制了邓某某对房屋的后续处分。法院认为，只要某房 地产公司不能举证证明车位的转让行为有损其实质性利益，则无权反对转让。 因此，邓某某与樊某约定将涉案车位剩余使用年限转由樊某使用并无不当，樊 某可依约使用至2038年11月21日止。某房地产公司单方发出的解除合同通知 有违诚信原则，缺乏事实和法律依据，不发生解除合同的效力，某房地产公司 应与樊某继续履行《人防工程停车位租赁合同》项下的合同义务。某房地产公 司不得再通过上锁等方式阻止樊某使用涉案车位，并应向樊某支付自2021年7 月15日至排除妨碍之日止的费用。樊某主张按照每月500元的标准计算，符合 涉案小区停车位的租赁市场价格，予以支持。
广东省广州市番禺区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第 一百三十六条、第三百二十三条、第四百六十二条、第四百六十五条、第五百 零九条、第五百四十五条、第五百七十七条、第五百八十三条以及《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一 、某房地产公司与樊某继续履行市番禺区×号×座地下174号停车位的 《人防工程停车位租赁合同》;
二 、某房地产公司立即停止对市番禺区×号×座地下174号停车位上锁等妨
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碍樊某使用的行为；
三、某房地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向樊某支付阻止 樊某使用车位期间的停车费用(按500元/月的标准，自2021年7月15日起计 算至排除妨碍之日止);
四 、驳回樊某的其余诉讼请求。
某房地产公司不服一审判决，提出上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为：
其一，关于《人防工程停车位租赁合同》的性质及效力问题。涉案物业规 划用途平时为车位，战时为人防工程，首次登记(大确权)权利人为某房地产 公司。从协议背景来看，某房地产公司作为开发商，之所以与邓某某签订《人 防工程停车位租赁合同》,与二者之间存在商品房买卖关系密不可分。上述合 同名为租赁合同，但约定在无需缴纳费用的情况下可使用车位30年，显然与租 赁合同“租赁期限不得超过二十年”的法律规定不符。一审法院认为，某房地 产公司既然承诺买房人可使用车位30年，就应当受自己意思表示的约束。一审 结合合同内容及双方当事人的真实意思表示综合考量，未认定涉案合同为租赁 合同性质，亦未否认该合同效力，予以认可。从合同内容来看，某房地产公司 并未包含有将涉案车位物权性权利进行让渡的意思，因此，涉案合同应为附赠 使用性质，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该司应恪守附赠 使用期限约定。
其二，关于樊某使用涉案车位的合法性问题。虽然《人防工程停车位租赁 合同》有“承租人原则上不得将出租停车位转租给第三人使用，确有需要，经 出租人同意，在办理有关手续后，可将所租人防工程停车位转租给第三人使 用”的约定，但鉴于本案某物业公司与某房地产公司为同一集团控股企业，系 关系紧密的关联公司，而邓某某转让车位已久，且某物业公司已收取涉案车位 管理费的情况下，某房地产公司称其对车位转让不知情，不符合常理。一审法 院关于涉案车位使用权转让的论述理由阐述充分，合情合理合法，予以认同。 邓某某的行为不宜认定构成违约，某房地产公司应当继续负担《人防工程停车
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位租赁合同》项下的合同义务。在樊某基于合法占有涉案车位的情况下，有权 排除妨碍并要求某房地产公司赔偿相应损失。
广东省广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在社会主义市场经济蓬勃发展的时代，开发商促销房屋常常使用买房配车 位的方式。如今人防车位逐步开放不动产权登记，出现业主与开发商关于地下 人防车位的各类纠纷。《中华人民共和国民法典》针对不动产的用益物权设定 居住权制度，属于对除土地以外的不动产价值利用的有益探索。本案立足《中 华人民共和国民法典》基本原则，在充分理解和尊重当事人缔结合同时真实意 思表示情况下对长期无偿的人防车位合同性质及效力进行认定，明确人防车位 使用权转让的可行性，既有利于所有权实现形式的多样化，体现物尽其用的使 用效益，也推动了社会资源的合理、高效流动，对于司法实践具有积极意义。
一、人防车位权属界定的司法背景
人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护 等任务而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空 的地下室。而人防车位，指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时 应为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。按照《中华人民共 和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会 团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时 由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对人防车位的权属，目前司法界裁 判观点不一，一是认为人防车位属于国家所有，开发商只享有使用收益的权利； 二是认为人防车位归开发商所有；三是回避人防车位权属问题，只认定开发商 享有使用收益的权利。实践中采用第三种观点作出裁判的居多。
就本案而言，人防车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不 得影响人民防空工程的防空效能、战时或紧急状态下由政府统一调配使用；结
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合立法的本意理解，在开发商已办理所有权权属登记的情况下，应肯定开发商 作为建设单位享有使用收益的权利，即认定开发商投入的资金作为其建设成本 享有对人防车位的使用、收益、管理权的对价，并认可租赁、有偿使用、使用 权转让等处分方式。
二 、订立长期无偿的人防车位“租赁”合同性质
关于能否定性为租赁合同的问题。涉案《人防工程停车位租赁合同》的名 称中并无“使用权转让”字眼，合同当事人约定使用期限自2008年11月22日 起至2038年11月21日止，明显超过法律规定的20年最长租期，双方约定 “承租人”在使用期限内无需支付对价。司法实践中，租赁合同的内容包括租 赁物的用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等。据此， 可推知邓某某与某房地产公司签订的《人防工程停车位租赁合同》真实意思并 不在于租赁，将涉案合同定性为租赁合同并不妥当。
关于能否定性为买卖合同的问题。邓某某与某房地产公司在缔约时清楚知 悉合同约定出让和受让的是人防车位使用权而非所有权，邓某某作为受让一方 仅在一定的较长使用期限内无偿使用本车位，且只能用于停车用途。根据物权 法定原则，物权的变动方式必须由法律规定，转移所有权应当进行变更登记， 但本案双方在签订《人防工程停车位租赁合同》时并不办理权属变更登记，故 不具备买卖合同的本质要件，不宜定性为买卖合同。
关于可否按照合同纠纷处理的问题。订立长期无偿的人防车位使用权转让 合同既非租赁合同，也非买卖合同，其有自身的特殊性，不宜按一般有名合同 进行归类、判定，故而在相关法律、法规没有明确规定时，邓某某与某房地产 公司签订的《人防工程停车位租赁合同》应定性为合同纠纷为宜。
三 、人防车位使用权转让合同的效力认定问题
第一，以违反物权法定原则为由主张合同无效并无依据。就本案而言，在 人防车位使用权转让中双方所约定出让的是使用权，不论是邓某某或樊某在使 用该车位期间，均须接受某房地产公司的统一管理，不得擅自改变用途，不得 擅自改变与该车位有关的共用部位和设施使用性质，即该合同内容未明显体现
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受让人受让使用权后即可直接支配车位、可对抗任何人的意思表示。而物权与 债权最重要的区分标准是：物权是支配权，债权是请求权，即物权权利人能独 立自主地行使支配标的物的权利；债权人则不可。由于涉案车位所在位置为地 下人防工程，应按政府及人防相关规定使用，邓某某或樊某作为受让人所获得 的只是通过合同约定由出让人所设立并赋予的部分使用权利，并非可独立自主 支配标的物的绝对性权利，因此，应倾向于认定通过合同设立的人防车位使用 权属于债权。
第二，邓某某与某房地产公司签订的人防车位使用权转让合同不存在法律 规定的各项无效情形，应肯定其合同效力。涉案人防车位使用权转让合同系当 事人自愿签订，双方在订立合同时对于车位的性质、用途、所转移的是使用权 等权利义务均清楚知晓；双方在订立合同时客观上未确实损害国家、集团或第 三人利益，主观上不存在破坏战时防空功能的目的；从实际履行情况看，双方 意在转移人防车位的使用权而非所有权，所签订的合同内容也是有关使用权的 转移，故不应以人防车位使用权合同超出使用期限为由认定合同无效。
综上，邓某某与某房地产公司签订的长期无偿《人防工程停车位租赁合 同》合法有效，某房地产公司应秉持诚实守信的原则履行缔约时双方关于使用 期限约定。邓某某在出售房产时一并转让涉案车位的剩余使用权年限给樊某使 用，符合方便、合理的原则，物尽其用、促进流通是社会主义市场经济的题中 之义，邓某某的行为不应认定构成违约。某房地产公司单方发出的解除合同通 知有违诚信原则，不发生解除合同的效力，某房地产公司应与樊某继续履行 《人防工程停车位租赁合同》项下的合同义务。
编写人：广东省广州市番禺区人民法院冯婉卢莹
