韩某某诉张某某等返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
辽宁省大连市中级人民法院(2022)辽02民终9417号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告(上诉人):韩某某
被告(被上诉人):张某某、单某甲、单某乙、单某丙
【基本案情】
2014年5月9日，S 房地产开发(大连)有限公司(以下简称S 公司)与 单某丙订立《商品房买卖合同》,约定将涉案房屋出售给单某丙并且已收取购 房款共计475万元。
2017年4月12日，韩某某、韩某甲、韩某乙(甲方)与张某某、单某甲、 单某乙、单某丙(乙方)签订《抵押借款协议》,双方约定：(1)乙方与S 公 司签订《房屋买卖协议》,约定乙方购买该公司开发的涉案房屋(建设面积 2220平方米),该合同已实际履行且乙方已实际占有该房屋，但乙方尚未办理 房屋所有权证书。(2)乙方拟以上述房屋作为抵押向甲方借款700万元。 (3)具体支付方式为：甲乙双方到S公司，将上述房屋的发票名头由乙方变更 至甲方名下，甲方向乙方支付本协议项下的借款700万元至指定账户。(2016
四 、担保物权纠纷 323
年1月22日至2017年4月12日18次借款共计700万元)。(4)借款利息为中 国人民银行公布的同期同类月息0.7分，每月支付利息49000元。(5)抵押时 间为十年，自2017年4月12日至2027年4月12日。(6)本协议各方一致确 认：尽管上述房屋的发票名头由乙方变更登记在甲方名下，但该房屋仅仅是乙 方向甲方借款的抵押担保，甲方并不享有该房屋的所有权，同时该房屋由乙方 实际占有、使用、收益，甲方不予干涉。如乙方违约3个月以上未支付利息， 甲方有权收回房屋所有权和使用权。(7)乙方将本协议项下的借款本息偿还甲 方后3日内，双方至S 公司，将上述房屋的发票名头由甲方变更至乙方名下。 韩某某、韩成乙及张某某、单某甲、单某乙、单某丙在此协议上签字。
2017年4月12日，S 公司(甲方)、单某丙(乙方)、韩某某(丙方)签 订“补充协议”一份，约定：乙方已购买涉案房屋，建筑面积2220平方米， 该房屋使用性质为幼儿园。待乙方能够办理网签商品房买卖合同及房屋产权证 时，乙方要求甲方将该房屋原买受人单某丙变更为丙方韩某某。
2017年4月13日，S 公司出具“说明”一份，内容为：涉案房屋的《商 品房买卖合同》买受人名称虽有变更，但我公司认可已收取单某丙款项共计 475万元，不再向韩某某处收取以上款项。
后，韩某某补交购房尾款25万元，缴纳专项维修基金86405.20元，缴纳 住宅专项维修基金118807.15元，缴纳房屋印花税、契税共计190476.19元， 缴纳物业管理费38882.20元。2021年9月22日，韩某某取得案涉房屋不动产 权证书，载明：权利人韩某某；共有情况：单独所有。9月24日，韩某某缴纳 不动产登记费550元。此房屋产权证现在韩某某处。
2020年9月18日，辽宁省瓦房店市人民法院一审判决张某某、单某甲、 单某乙、单某丙偿还韩某某借款本金5046200元、借款利息2602538元及违约 金315113元。韩某某不服，提起上诉。2020年12月21日，辽宁省大连市中级 人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。
【案件焦点】
韩某某是否有权要求张某某等四人腾退案涉房屋。
324
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
【法院裁判要旨】
辽宁省大连长兴岛经济技术开发区人民法院经审理认为：2017年4月12 日，原、被告签订了《抵押借款协议》,同日所签订的“补充协议”是对《抵 押借款协议》内容的补充，S 公司出具的“说明”是对韩某某与张某某、单某 甲、单某乙、单某丙履行上述协议涉及其公司部分的确认。根据《最高人民法 院关于适用(中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条之规 定，《抵押借款协议》第四条约定实质是非典型担保中的让与担保，系债务人 或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人 到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿 债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。债务人或者第三人与债 权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债 权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保 的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期 债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。根据上述规定， 第四条约定前一部分“尽管上述房屋的发票名头由乙方变更登记在甲方名下， 但该房屋仅仅是乙方向甲方借款的抵押担保，甲方并不享有该房屋的所有权， 同时该房屋由乙方实际占有、使用、收益，甲方不予干涉”是双方的真实意思 表示，合法有效。这一约定的后一部分“如乙方违约3个月以上未支付利息， 甲方有权收回房屋所有权和使用权”系无效约定，不产生相应的法律效力。韩 某某认为被告以购房款475万元偿还韩某某部分债权的观点，无事实依据，且 与已生效的终审民事判决所判决的内容相矛盾，法院不予采纳。故韩某某虽然 按照“补充协议”约定，已经完成案涉房屋的所有权登记手续，该房屋所有权 登记在韩某某名下，但韩某某以该房屋所有权人的身份要求张某某、单某甲、 单某乙、单某丙腾退案涉房屋并交还韩某某的诉讼请求，无事实及法律依据， 不予支持。张某某、单某甲、单某乙、单某丙对其他生效法律文书的异议，应 通过法定程序解决，不属于本案处理范围。
辽宁省大连长兴岛经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国民法
四 、担保物权纠纷 325
典》第三百八十七条第一款、第三百八十八条第一款，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款、第二 款规定，作出如下判决：
驳回韩某某的诉讼请求。
韩某某不服一审判决，提起上诉。
辽宁省大连市中级人民法院经审理认为：本案二审争议焦点为：案涉房屋 登记在韩某某名下，究竟是基于房屋买卖合同法律关系还是基于担保法律关系； 韩某某是否有权请求张某某、单某甲、单某乙、单某丙腾退并返还案涉房屋。 案涉房屋于2014年5月9日由单某丙与S 公司签订《商品房买卖合同》,单某 丙支付了475万元，达到购房款总额的95%(房款总额为500万元),其购买 案涉房屋后实际占有使用。案涉房屋的《商品房买卖合同》由单某丙变更为韩 某某，并不是基于韩某某从S 公司购买了房屋，也不是基于单某丙与韩某某之 间达成了关于买卖案涉房屋的协议，而是源于2017年4月12日韩某某等与张 某某等签订了《抵押借款协议》。《抵押借款协议》明确“尽管上述房屋的发票 名头由乙方变更登记在甲方名下，但该房屋仅仅是乙方向甲方借款的抵押担保， 甲方并不享有该房屋的所有权……”该约定内容能够佐证双方之间的基础法律 关系是民间借贷，案涉房屋变更登记至韩某某名下的真实意思是为借款提供担 保，并非房屋买卖。故本案不能以韩某某向S 公司缴纳了案涉房屋的尾款25万 元，并缴纳各项税费为由，认定韩某某基于房屋买卖法律关系取得案涉房屋的 物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度
的解释》第六十八条第二款规定，案涉《抵押借款协议》关于“如乙方违约3 个月以上未支付利息，甲方有权收回房屋所有权和使用权”的约定内容无效。 《抵押借款协议》是否解除并不影响对该协议内容效力的判断。虽然案涉房屋 的《商品房买卖合同》及相关购房手续由单某丙变更为韩某某，韩某某在缴完 尾款和各项税费后于2021年9月将房屋产权变更登记至其名下，但如前分析， 不是因为韩某某的相关变更登记手续虚假，而是因为《抵押借款协议》中关于 乙方违约，甲方有权收回房屋所有权的约定内容无效，韩某某并非案涉房屋的
326
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
真正所有权人。故韩某某以其系案涉房屋登记的所有权人为由，诉请张某某、 单某甲、单某乙、单某丙腾退并返还案涉房屋，原审未予支持，具有事实和法 律依据，并无不当。关于韩某某主张本案一审判决与另案生效判决存在矛盾的 上诉意见，法院认为，在韩某某诉张某某等民间借贷纠纷案中，法院于2020年 12月21日作出终审民事判决时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 法典》有关担保制度的解释》尚未施行，案涉房屋亦未办理变更登记至韩某某 名下。而本案一审期间，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典〉 有关担保制度的解释》已经施行，且案涉房屋于2021年9月已变更登记至韩某 某名下，如前所述，基础事实发生了变化，故原审依照该司法解释认定案涉房 屋虽转移至债权人韩某某名下，但实质是非典型担保中的让与担保，并无不当， 不应认定与另案生效判决存在矛盾。综上所述，韩某某的上诉请求不能成立， 应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
辽宁省大连市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案涉及非典型担保中的让与担保债权人的权利范围问题。传统的担保物 权形式有三种，即抵押权(不动产)、质权(动产及权利)和留置权(债权人 合法占有的债务人的动产),让与担保与上述三种担保物权形式均不同，即 “债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下”,让与担保 财产通常为不动产或股权，财产形式转移方式为变更产权人或登记股权人。因 让与担保当事人通常会约定流押条款，即“债务人不履行到期债务，财产归债 权人所有”,这一约定会严重损害让与担保债务人的利益，且与物权的公示和 公信两大基本原则相矛盾，故在司法实践中，一般认定让与担保系无效法律行 为，不产生相应的法律效果。虽然不为法律所认可，但让与担保仍有其合理的 制度价值，刚性的法律规定已渐渐不能适应社会对让与担保的合理需求。在此 背景下，法律也适时调整了对让与担保一律认定无效的僵硬做法。
四、担保物权纠纷 327
《中华人民共和国民法典》第三百八十八条首次赋予让与担保的生存空间， 该条第一款规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合 同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。其中其他 具有担保功能的合同即可以涵盖让与担保等非典型担保合同。《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条对让与 担保约定内容的效力作了详细规定，并针对不同情况分别明确了处理规则，即 不违反法律规定的约定有效，违反法律规定的约定无效。该条第一款规定，债 务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行 到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务 的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债 务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财 产优先受偿的，人民法院应予支持。第二款明确规定流押无效和债权人的权利 范围：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务 人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但 是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变 动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民 法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以 拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债 务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债 务的，人民法院应予支持。根据上述第二款规定，因让与担保债权人的权利只 限于担保权利，即对担保物的优先受偿权或者请求对担保物折价或者以拍卖、 变卖所得的价款清偿债务的权利，即只限于就担保物的交换价值行使权利。除 此之外，如果担保物为不动产，对该不动产的占有、使用、收益及处分的权利 均非让与担保债权人依法享有的权利，而是让与担保债务人作为担保物的实际 所有人而享有的权利。
具体到本案，2017年4月12日韩某某与张某某、单某甲、单某乙、单某 丙签订的《抵押借款协议》与“补充协议”是典型的不动产让与担保协议，其
328
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
中既有关于让与担保的有效约定，也有涉及流押的无效约定，韩某某以其为案 涉房产登记所有人为由诉请张某某、单某甲、单某乙、单某丙腾退房产，是对 其作为让与担保债权人的错误认识。其只是案涉房产的名义所有人，只能行使 担保的相关权利，而不能行使房产所有人的权利，故其请求未能获得法院支持。
编写人：辽宁省大连长兴岛经济技术开发区人民法院侯德强
