贾某某诉王某甲居住权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省青岛市中级人民法院(2022)鲁02民终9266号民事判决书
三、用益物权纠纷 297
2.案由：居住权纠纷 3.当事人
原告(上诉人):贾某某
被告(被上诉人):王某甲
【基本案情】
贾某某与王某某系夫妻关系，二人育有王某甲、王某乙兄弟二人。1985年 12月，贾某某与王某某以6300元价格购买诉争房屋(以下简称新房)六间。 王某某于1992年2月去世。
1986年3月2日，贾某某、王某某、王某甲、王某乙签订分家协议，主要 内容如下：“立分书人王某某请亲眷族长见证将家产在王某某与王某乙间分配， 王某某应分新购房西四间；王某乙分得父母原有住房四间(旧房)。关于贾某 某与王某某现居新房东二间房屋，贾某某与王某某去世后，王某甲与王某乙每 人各一间，购买房屋债务2700元由王某甲负担……立字人：王某丙，在场人： 王某丁、贾某甲，于1986年3月2日生效。”
王某丙、王某丁系王某某的兄弟，贾某甲系贾某某的弟弟，均已去世。
1989年3月28日，王某甲取得新房六间的所有权权属证明，显示间数为 6,建筑面积70.42平方米。1997年10月10日，王某甲为该房屋办理集体土地 建设用地使用证。后，贾某某与王某甲关系不睦，贾某某诉至法院要求确认新 房东二间房屋所有权和居住权。
【案件焦点】
居住权案件中，居住权成立标准的正确认定。
【法院裁判要旨】
山东省莱西市人民法院经审理认为：关于贾某某是否享有案涉东二间房屋 居住权。本案中，分家单实质是家庭成员之间达成的将大家庭分成小家庭以及 将家庭共有财产予以分割的协议，内容包括立约人的姓名、家庭共有资产分配、
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
债务承担、老人赡养等事项，该分家单不违背公序良俗，是当事人家庭成员真 实意思表示，无违反国家强制性法律规定之处，应为合法有效。
案涉分家单约定的内容应视为新房居住权由贾某某夫妇享有，也就是说属 于所有权与居住权分离的情形。根据该约定，贾某某生前有权居住使用该房屋， 任何人不得妨害其行使该权利，贾某某对该房屋居住使用的权利可以对抗包括 所有权人在内的一切人，他人不得阻碍贾某某满足生活居住使用的需要。贾某 某自1986年起亦实际居住在该房屋内，无论是分家协议中的书面约定，还是合 同因履行而治愈，均可以认定贾某某对涉案房屋东二间享有居住利益，故对贾 某某要求居住使用的诉讼请求，予以支持。
山东省莱西市人民法院依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、 第三百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的 解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效 力的若干规定》第一条第三款、第三条规定，判决如下：
一 、依法确认案涉房屋东二间由贾某某终身居住使用；
二、驳回贾某某的其他诉讼请求。 贾某某不服一审判决，提起上诉。
山东省青岛市中级人民法院经审理认为：案涉分家单载明贾某对诉争两间 房屋享有居住权。因此，一审判决确认贾某某对该二间房屋享有居住使用权， 保障了贾某某的居住利益，是正确的。因贾某某并不享有涉案争议房屋的所有 权，现贾某某以其生前对东二间房屋享有居住权为由主张其享有所有权，无事 实与法律依据。
山东省青岛市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定了合同型居住权的概念。 本案系以分家单形式确立居住权，虽未登记，但案涉房屋已实际交付且履行，
三、用益物权纠纷 299
这种情形下，针对房屋所有权与居住权的冲突，应视为双方自实际履行设立居 住权的分家协议时成立。如何在实践中把握合同型居住权的成立标准以及房屋 所有权和居住权冲突的处理，是本案值得探讨的重点问题。
一、居住权概念和内涵
居住权是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使 用的权利。
关于居住权的主体问题。基于历史与文义解释原则，居住权主体应当限定 于自然人。从历史的发展来看，居住权制度起源于罗马法的人役权制度，是在 家长制和概括继承制的基础上为解决生活困难、无独立财产的弱势群体的居住 问题而创设的权利。从文义来看，“居住”是一个富含伦理的概念，它意味着 在某一处所长久地生活，体现了强烈的人身性。法人和其他组织对住宅只能是 使用、利用，而不能是居住。因此，居住权的主体只能是自然人。
关于居住权的客体问题。根据标的物所有权的归属，物权分为自物权和他 物权，居住权属于设立于他人所有的住宅之上的他物权。居住权的客体为住宅， 该住宅概念有别于“商品房”“房屋”等表述的内涵，住宅只能是用于居住的 房屋，对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设定居住权。
关于“住宅”概念的理解。依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六 条的规定，居住权的权利范围限于“满足生活居住的需要”的占有和使用，明 确排除居住权人享有收益的权利，体现立法对居住权保障弱势群体的功能定位， 即居住权人无权将住宅用于居住之外的其他用途，如商业经营等。依物权类型 固定理论，此为居住权权利内容的强制性规定，当事人不得约定排除。
二 、合同型居住权成立的认定标准
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同 约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，合 同是设立居住权的主要方式。依照《中华人民共和国民法典》第三百六十七条 规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。基于该规定， 居住权合同的有关内容以及合同形式，不仅要符合有关物权编的规定，还要符
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合合同编的规定。
实践中，存在民事主体签订的居住权合同对居住权位置、条件、要求、期 限等内容缺少明确约定的情况。审理该类案件时，应结合以下因素综合认定： 一是当事人自认。当事人在诉讼过程中对合同成立标准及其成立条件的自认能 够成为合同形式或内容瑕疵的补救措施。二是履行治愈。《中华人民共和国民 法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住 权合同。第四百九十条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采 用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接 受时，该合同成立。居住权合同能够因履行而治愈的基础在于，相较于要式目 的的追求，合同履行后当事人的信赖保护更应得到保护。
三 、房屋所有权和居住权冲突的处理
依照《中华人民共和国民法典》第二百一十四条和第三百六十八条的规 定，居住权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，合同型 居住权自登记时设立。登记是认定涉案房屋上设有居住权的基本依据，但实践 中，当事人设立居住权后多未办理登记手续，特别是无偿设立的居住权，一般 发生在具有特定身份关系的当事人之间，普遍没有办理登记，存在发生纠纷后 如何处理房屋所有权和居住权冲突的问题。
实践中主要存在以下两种情形的纠纷：(1)当事人之间签订了居住权合 同，但没有办理登记，一方反悔，要求确认居住权合同无效。(2)当事人办理 了居住权登记，随后将房屋出售，买受人要求居住权人协助办理房屋过户手续。 对于第一种情形，要审查居住权合同是否符合《中华人民共和国民法典》合同 编关于合同效力的有关规定，合同不存在法定无效情形的，应当认定居住权合 同合法有效，据此驳回原告的诉讼请求，如果被告要求办理居住权登记的，可 基于居住权合同的约定，判令原告继续履行登记义务。对于第二种情形，由于 居住权已经办理登记，自登记时居住权设立。房屋所有权发生转让的，性质上 属于买受人购买了设有居住权的房屋，并不妨碍基于房屋买卖合同办理所有权 过户手续，但是不得据此否认居住权，在未与居住权人协商一致的情况下，所
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有权人须容许居住权人继续使用该房屋。
综上所述，案涉分家单包括立约人的姓名、家庭共有资产分配、居住权益 期限等事项，虽然未办理登记手续，但该分家单各方已经实际履行，应认定为 居住权成立。为充分发挥居住权制度的功能，通过确认居住权实现对老无所居 的贾某的保护，有利于矛盾纠纷实质化解，符合社会主义核心价值观，对实现 “人民住有所居”的目标具有现实意义。
编写人：山东省莱西市人民法院单松源
