某业主委员会诉甲公司、乙公司建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省威海市中级人民法院(2022)鲁10民终871号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3.当事人
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
原告(上诉人、再审申请人):某业主委员会
被告(被上诉人、再审被申请人):甲公司、乙公司
【基本案情】
乙公司系丙公司更名而来。2007年12月8日，市规划局向丙公司发放 《建设工程规划许可证》,许可其对案涉某世界建材城的建设规划，并注明“海 滨南路××号：3451.71平方米用途人防、3319.02平方米仓储、34687.12平方 米商业、2479.09平方米食堂餐厅及商务中心、16151.56平方米办公”,附图中 标明总用地技术经济指标：用地面积13669平方米、总建筑面积58976平方米， 其中商业建筑面积31207平方米、办公建筑面积15564平方米、地下车库层建 筑面积7405平方米，建筑占地面积7405平方米、建筑密度54.2%、容积率 3.96、绿化率23.8%、绿地面积3264平方米，机动车停车位290个(地面停车 位15个、屋顶停车位127个、地下停车位148个)。
2008年，市房地产管理局向丙公司发放房屋所有权证书，按用途记载的面 积与《建设工程规划许可证》记载的一致。丙公司在出售案涉房屋时，与买受 人签订的《商品房预售合同》中约定：地下停车位、地下仓库、屋面停车位、 地面停车位的产权均属出卖人所有，买受人如使用必须有偿。
除规划车位外，建筑区划内还设有59个无规划的地上停车位，乙公司认可 该59个停车位属于业主共有。
海滨南路××号物业项目的某业主委员会起诉要求确认案涉建筑区划内的地 面停车位、屋顶停车位及地下停车位属于全体业主共有。
【案件焦点】
案涉地下停车位、地面停车位、屋顶停车位的区分与归属认定。
【法院裁判要旨】
山东省威海经济技术开发区法院经审理认为
首先，关于地下停车位的权属。根据《中华人民共和国人民防空法》第
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二、所有权纠纷 173
五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多 种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理， 收益归投资者所有。即谁投资、谁使用、谁收益。案涉地下停车位属于人防 工程，从乙公司提供的房产证能够认定，案涉人防工程登记在其名下，且并 未计算在容积率内，应当认定地下车库由乙公司投资建设，相应的使用、收 益权应由其享有，现某业主委员会要求确认该地下车库归其所有，理由不当， 不予支持。
其次，关于地面停车位、屋顶停车位的权属。《中华人民共和国民法典》 第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，地上15个停车位及屋顶停 车位均经过规划审批，且乙公司在与业主签订的商品房预售合同中亦明确约定 由乙公司享有权益，买受人如使用必须有偿。现某业主委员会主张规划范围内 的地面停车位、屋顶停车位归业主共有，理由不当，不予支持。建筑区划内无 规划审批手续，但占用业主共有道路或其他场所增设的59个地面停车位，应当 属于业主共有。
山东省威海经济技术开发区法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法 典》第二百七十五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，判决如下：
一 、威海市海滨南路××号的59个地面停车位(无规划审批手续)归全体 业主共有；
二、驳回某业主委员会的其他诉讼请求。 某业主委员会不服一审判决，提起上诉。
山东省威海市中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决驳回上诉，维持 原判。
某业主委员会不服一、二审判决，申请再审，山东省高级人民法院裁定驳 回某业主委员会的再审申请。
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
【法官后语】
近年来，随着私家车数量的不断增长，小区内停车位归属和使用已经成为 群众日益关注的民生问题。根据《中华人民共和国民法典》的规定，小区车位 归属，应根据车位是否在小区建筑规划内进行分析认定，但是该规定比较原则 和笼统，尤其是对于地上、地下和楼顶小区的车位到底归属业主所有，还是归 属开发商所有，需要进-步作出区分与认定。
1.关于地下停车位的权属。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第 二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径， 投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投 资者所有。即谁投资、谁使用、谁收益。案涉地下停车位属于人防工程，从乙 公司提供的房产证能够认定，案涉人防工程登记在其名下，且并未计算在容积 率内，应当认定地下车库由乙公司投资建设，相应的使用、收益权应由其享有。
2.关于地面停车位的权属。《中华人民共和国民法典》第二百士十五条规 定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。该条的立法目的在于协调兼顾业主和开发商两者的利益， 通过合同方式约定车位、车库的归属，有利于提高开发商修建车位的积极性， 改善停车难的社会问题，增加居民的生活便利。认定地面停车位归属，应当从 有无规划许可以及当事人约定两方面考量。本案中，地上15个停车位均经过规 划审批，且乙公司在与业主签订的商品房预售合同中亦明确约定由乙公司享有 权益，买受人如使用必须有偿。在认定规划范围内的地面停车位的权利归属时 应当尊重当事人的意思自治，根据当事人的约定确定权属。对于建筑区划内无 规划审批手续，但占用业主共有道路或其他场所增设的59个地面停车位，因改 变了原规划的用途，则应当认定该部分车位属于业主共有。
3. 关于屋顶停车位的权属。屋顶停车位与地面停车位的共同点在于占用了 小区的公共部位，但屋顶停车位的建设需要投入大量的资金，屋顶需要进行加 厚、抗压等处理，建筑做法与一般屋顶不同，还需要修建通往屋顶的车道及相
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二、所有权纠纷
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关配套设施，且屋顶停车位还涉及后续维护维修等情况，故对于该种类型的停 车位应当考虑谁分摊了建设费用等情况，如该部分费用是由开发企业承担，且 双方在购房时对于其权利归属有明确约定，则应当由开发企业享有相关权利， 并由其承担屋顶停车位的维护等义务，更有利于兼顾业主与企业的权利。
综上，在同一小区之内，不同位置的停车位所有权归属并不完全相同，法 院在处理此类案件时，应当认真审核规划建筑图纸等档案，综合考虑各方利益， 既要保护广大业主的合法权益，也要保护企业的经营利益，鼓励企业积极投入 建设公共设施，促使社会公共设施建设良性发展。
编写人：山东省威海经济技术开发区人民法院 朱晓文
