——某小区业主委员会诉何甲等建筑物区分所有权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初9093号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3.当事人
原告：某小区业主委员会(以下简称某业委会)
被告：何甲、沈某某、冯某某、翁某某、戴某某、何乙(以下简称何甲等 六人)、A 房地产开发公司
【基本案情】
2001年8月，A 房地产开发公司取得上海市某区某地房地产权证。经政府 批复相应规划方案后，A 房地产开发公司(乙方)与上海市某区房屋土地管理 局(甲方)于2004年4月19日分别签订出让合同第46号和第47号《上海市
更多法律书籍加微信：th927
二、所有权纠纷 161
国有土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》),约定在甲方以现状出让 涉案地块，土地用途分别为住宅、用途住宅(单身公寓式酒店);并约定出让 地块房屋安装工程投资完成的工作量达到规定标准后，土地使用权可依法转让， 后继的土地使用者都是乙方全部权利义务承受人。2004年1月至7月，A 房地 产开发公司分别取得上述地块上住宅、商业用途房屋相关建设项目的建设工程 规划许可证及坐落于上述地块的房地产权证。
2004年7月7日，A 房地产开发公司(甲方)与B 房地产开发公司签订 《建设项目转让合同》,明确约定甲方以7400万元的总价向乙方转让涉案地块 上的房屋建设工程；《出让合同》中的A 房地产开发公司的全部权利义务由B 房地产开发公司承受。此后，上述建设工程项目由B 房地产开发公司完成，分 别于2005年、2006年竣工。其中，住宅项目即某小区一期于2005年竣工，公 寓项目即某小区二期于2006年竣工。
某小区一期竣工后，B 房地产开发公司向物业服务单位C 物业公司交付物 业管理用房。B 房地产开发公司工作联系单 (NO:20051101) 记载：现将物业 管理用房及业委会用房安置在某小区一期2号楼的架空层内，共计3间，其中 2间为物业管理用房，建筑面积110平方米；1间为业委会用房，建筑面积约为 40平方米，具有独立水电使用功能，于2005年11月移交物业管理公司 (C 物 业公司)使用。
2006年4月6日，B 房地产开发公司向区房屋土地管理局出具两份情况说 明，其中一份情况说明内容：“由于某小区在一期整体规划中未明确物业管理 用房和业委会用房的位置所在，且一期住宅已全部销售完毕，故我司将在某小 区二期公寓式办公楼中安排符合规定要求的产权房，作为某小区一期住宅项目 的物业管理用房和业委会用房。”另一份情况说明内容：“我司将某小区一期的 物业管理用房和业委会用房安置在该小区2号楼的架空层内，共计3间，其中 2间为物业管理用房，建筑面积110平方米，1间为业委会用房，建筑面积40 平方米，具有独立的水电使用功能，现已交付物业公司使用。”
2006年某小区二期竣工后，B 房地产开发公司向二期物业服务单位C 物业
更多法律书籍加微信：t h927
162
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
公司交付物业管理用房。B 房地产开发公司工作联系单 (NO:20060805) 记 载：某小区二期办公楼项目顺利竣工，现将物业管理用房及业委会用房安置在 办公楼3单元5楼，建筑面积约为226平方米，具有独立水电使用功能，于 2006年8月移交物业管理公司使用。
上述B 房地产开发公司工作交接单所涉某小区一期2号楼架空层内的3间 房屋、二期3单元5楼房屋作为物业管理用房使用至今。某业委会至上海市某 区房屋管理局调取某小区一期、二期物业管理区域核定的相关文件，经书面回 复该信息已遗失，该政府信息不存在。
另 ，E 公司、D 公司系B 房地产开发公司股东；D 公司系E 公司股东；沈 某某、何某某、冯某某、何甲、翁某某系D 公司股东。2013年10月14日、 2013年10月22日、2014年9月15日，B 房地产开发公司、E 公司、D 公司分 别注销，股东均在清算报告上签字承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜， 股东愿意承担责任。戴某某系何某某妻子，何甲、何乙系何某某女儿。2013年 8月15日何某某户籍注销(死亡),但2014年9月1日D 公司注销清算报告上 有何某某签名，翁某某表示该签名可能系何某某女儿何甲所签。
【案件焦点】
1. 某小区一期的物业管理用房应当如何配置；2.B 房地产开发公司是否履 行向某小区一期提供符合要求的物业管理用房之义务；3.如B房地产开发公司 未履行向某小区一期提供符合要求的物业管理用房之义务，赔偿责任如何承担。
【法院裁判要旨】
上海市嘉定区人民法院经审理认为：
关于争议焦点一，某小区一期于2004年取得建设规划许可证，建设项目在 规划时未配置物业管理用房。虽翁某某认为建设规划方案在《上海市住宅物业 管理规定》实施前已经职能部门审核通过，但根据上海市的相关规定，在2003 年9月1日以后竣工的物业小区，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独 用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑
更多法律书籍加微信：t h927
二、所有权纠纷 163
面积的千分之二配置，但不得低于100平方米；业主委员会用房按照不低于30 平方米配置。某小区一期于2005年竣工，因此B 房地产开发公司应当按照上述 要求，在物业管理区域内地面上配置独用成套的物业管理用房。至于物业管理 用房的面积，则与物业管理区域的核定密切相关。本案中，就某小区一期、二 期是否属于同一物业管理区域，某业委会与翁某某各执己见，但均未能提供物 业管理区域核定意见予以证明。某小区一期、二期系一并请示的修建性规划项 目，但先后取得建设工程规划许可证且竣工后，虽由同一物业公司提供物业管 理服务，实际系分别管理。在一期已单独成立业主大会，且无一期、二期系同 一物业管理区域的核定意见的情况下，某业委会认为应当将一期作为独立物业 管理区域来配置物业管理用房之意见，并无不当。综上所述，某小区一期建设 单位应当为小区配置100平方米的物业服务企业用房和30平方米的业委会用 房，共计130平方米。
关于争议焦点二，第一，B 房地产开发公司虽然在某小区一期架空层内提 供物业管理用房，但架空层房屋性质不符合作为物业管理用房的要求。第二， 某小区一期竣工后，B 房地产开发公司虽向上海市某区房屋土地管理局备案， 明确将在某小区二期公寓式办公楼中为某小区一期配置物业管理用房，但其在 二期交付的物业管理用房面积仅213.56平方米，无法同时满足一期、二期物业 管理用房需求，且现由二期作为物业管理用房使用。第三，按照二期的房屋建 筑面积计算，213.56平方米的房屋超出了二期物业管理用房需求，但对超出部 分的面积无法进行物理分割，即不宜将超出部分作为一期物业管理用房。此外， 即便超出部分可以进行物理分割，然超出部分也不便于一期的实际单独使用。 综合上述分析，B 房地产开发公司在二期提供的物业管理用房不能作为一期物 业管理用房，其应当另行提供建筑面积130平方米的物业管理用房。
关于争议焦点三，第一，无论是在某小区一期还是二期，现有情况下，B 房地产开发公司均不能提供符合要求的房屋作为物业管理用房使用，故B 房地 产开发公司应当折价进行赔偿。关于赔偿的标准，在满足一期物业管理用房需 求的情况下，综合考虑房屋建设规划时的现实因素、折价损失产生的原因等，
更多法律书籍加微信：t h927
164
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
酌情按照38500元/平方米计算，即折价款计5005000元。需要说明的是，上述 物业管理用房折价款应支付至上海市嘉定区某小区的维修基金专用账户并用于 购买物业管理用房。第二，B 房地产开发公司及股东E 公司、D 公司已注销， 但公司注销清算时，相关股东承诺对公司未了事宜承担责任，故对翁某某关于 公司依法清算注销后股东不应对公司债务承担责任之意见不予采纳。何某某于 D 公司注销前已经死亡，某业委会要求其继承人在继承遗产范围内承担清偿责 任之意见依据不足。第三，某小区一期住宅项目、二期商业公寓项目的房屋建 设工程已转让给B 房地产开发公司，由B 房地产开发公司承受A 房地产开发公 司的相关权利义务，某业委会要求A 房地产开发公司作为房屋建设单位承担提 供物业管理用房无相关依据。
上海市嘉定区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条， 《物业管理条例》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司 法〉若干问题的规定(二)》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十七条第一款、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一 、何甲、沈某某、冯某某、翁某某应于本判决生效之日起十日内给付某 业委会物业管理用房折价款5005000元(该款项支付至某小区的维修基金专用 账户并用于购买物业管理用房);
二 、驳回某业委会其余诉讼请求。
一审宣判后，原、被告均未提起上诉，本案已发生法律效力。
【法官后语】
一 、建设单位负有为物业小区配置物业管理用房的义务
随着物业服务行业在城市的快速发展，物业管理成为一个富有吸引力的话 题。为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进基层组 织管理和自治，相关法律法规等对物业管理以及有关事项进行了明确的规定。 《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配 置必要的物业管理用房。《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，建设
更多法律书籍加微信：t h927
二、所有权纠纷 165
单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务 企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百 平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。由此可见，配置必要物 业管理用房是建设单位负有的义务，在项目建设规划时，建设单位即应当对物 业管理用房进行规划配置。本案所涉某小区建设项目规划时，没有为小区配置 物业管理用房，小区建设项目竣工时，物业管理用房的配置标准、要求已经由 政府部门进行详细具体的规定。即便建设项目规划时没有预留物业管理用房 建设单位作为有条件、有能力且有义务提供物业管理用房的主体，也应当在小 区内根据实际情况配置符合要求的物业管理用房。基于此，B 房地产开发公司 向行政主管部门出具情况说明，承诺在某小区一期先行提供临时性物业管理用 房，待二期竣工后再预留足够面积的房屋作为物业管理用房。另外，建设单位 配置的物业管理用房必须是独用成套的地上房屋。虽然 B 房地产开发公司在小 区架空层搭建了临时性房屋作为物业管理用房，但架空层房屋不符合物业管理 用房要求。
二、物业管理用房的配置标准应当结合物业管理区域划分确定
根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》第四十二条的规 定，物业管理用房的配置面积需要结合物业管理区域划分情况来确定。物业管 理区域也即物业小区的范围，确定物业管理区域是开展物业管理活动的前提。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等 因素。上述规定比较原则化，没有明确物业管理区域划分的具体标准，仅提出 参考性的因素。本案双方争执不下，也系因对物业管理区域的划分无法形成一 致意见。而由于历史或其他原因，行政主管部门以物业管理区域核定的相关文 件遗失，未对某小区一期、二期物业管理区域的核定情况提供意见，致法院无 法核实某小区一期、二期是否属于同一物业管理区域。
三 、在无直接证明的情况下，可以综合建设项目开发建设情况、物业管理 自治实际、业主大会选举等过程，推定物业管理区域情况
物业管理区域的划分，应当有利于业主的生活便利和自治管理。就本案而
更多法律书籍加微信：t h927
166
中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
言，行政主管部门以物业管理区域核定的相关文件遗失，不对涉案物业是否属 于同一物业管理区域提供意见，而针对案件的审理，不宜在不考虑实际的情况 下直接以行政主管部门未提供物业管理区域核定的书面意见为由驳回起诉，否 则不利于矛盾纠纷的解决。在无直接证据的情况下，如现有证据材料足以推定 物业管理区域情况，则应当结合证据作出处理。
物业管理区域的认定，可以综合以下因素考虑：一是小区开发建设情况。 一般而言，一个建设项目应当划分为一个物业管理区域。分期开发建设的小区， 如果被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配 套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。本案某 小区一期、二期属于分期建设的项目，一期为住宅物业，二期为非住宅物业。 一期、二期已经形成独立的封闭小区，居民系分开管理。将一期、二期划分为 不同的物业管理区域具有法律上的正当性。二是小区物业管理实际情况。《物 业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物 业管理。某小区一期、二期分别与物业服务企业签订了物业服务合同，且目前 一期的物业服务企业在架空层房屋办公，二期的物业服务企业在开发商B 房地 产开发公司配置的房屋内办公，系独立办公。实际上，某小区一期、二期已经 各自单独进行物业管理，将一期、二期作为不同的物业管理区域符合物业管理 实际。三是业主大会选举过程。《物业管理条例》第九条规定，同一物业管理 区域成立一个业主大会。物业管理区域的确定，也是确定业主范围的前提。只 有确定了业主的范围，才能在此基础上召开业主大会和选举成立业主委员会， 实现对物业小区的自治管理。业主大会召开、业主委员会选举等程序是在居委 会、街道办事处等部门指导下完成，并向主管行政部门备案。现某小区一期单 独召开业主大会和选举业主委员会，可以认为行政主管部门实际上已经认可某 小区一期为独立物业管理区域。综上，本案认定某小区一期为独立的物业管理 区域，建设单位应当为其单独提供物业管理用房。虽然建设单位向主管部门出 具情况说明，承诺在二期安排符合规定要求的产权房作为一期的物业管理用房， 然建设单位在二期预留的房屋不能同时满足一期、二期物业管理用房要求，且
更多法律书籍加微信：t h927
二、所有权纠纷
167
二期的物业管理用房也不可分割。在不能提供物业管理用房的情况下，建设单 位应当折价进行赔偿。
编写人：上海市嘉定区人民法院叶莎
