——韦某某诉胡某某排除妨害案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2022)桂02民终3749号民事判 决书
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中国法院2024年度案例 ·物权纠纷
2.案由：排除妨害纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):韦某某 被告(上诉人):胡某某
【基本案情】
韦某某与胡某某是柳城县某小区同一单元同一楼层南北相邻的邻居，韦某 某居南，胡某某居北，双方共用大门楼道。在胡某某房屋东阳台与双方共用的 楼道之间相连有一长2米、宽1.4米的公共平台，该平台的西面为胡某某的东 阳台，南面为双方共用大门楼道外墙(安装有活动玻璃窗户、原无防盗铁网); 平台东面为楼房外墙，北面为楼房外空间(无墙体、原无防盗铁网)。2021年 9月，胡某某在装修房屋时拆除其东面阳台的栏杆，在该阳台与该公共平台之 间安装玻璃墙并开了一扇门，同时在该公共平台的南北两面安装了防盗铁网。 因胡某某安装防盗网封闭了该公共平台，并在该平台上堆放杂物，韦某某认为 影响其生活，双方发生争执。
审理中，案涉小区物业服务中心出具《证明》,称案涉平台属于公共采光 平台；经法院询问案涉小区开发商某公司，该公司称案涉平台为结构板，规划 为公共采光平台。双方当事人向法院提供了各自与某公司签订的《商品房买卖 合同》中的房屋平面图，其平面图中均未显示有案涉平台；案涉楼房设计图纸 中显示案涉平台系结构板，无设置通向该平台的通道。
【案件焦点】
阳台外相连平台是否属于公共平台，其使用权的归属如何认定。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳城县人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》 第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、 团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”韦某某和胡某某作为相邻
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房产的所有权人，应当按照上述原则，正确处理通风、采光、安全等相邻关系。
韦某某、胡某某各自与案涉开发商签订的《商品房买卖合同》中所附的房 屋平面图并未显示案涉平台，且案涉楼房设计图中也无设置通向案涉平台的通 道。同时，案涉小区开发商及物业服务中心均表示案涉平台系公共采光平台， 故案涉平台并非胡某某所有。该平台应为公共平台，胡某某如欲使用该平台， 应当遵循规划用途、合理合法进行使用，并且确保不会影响韦某某合理使用公 共部位，如有影响，应当取得韦某某的同意。现胡某某未经规划部门批准且未 征得韦某某书面同意，出于自身利益考虑，擅自将其南面阳台栏杆拆除，并安 装防盗铁网封闭案涉平台，在该平台上堆放物品，导致该平台仅能从胡某某房 屋南面阳台自由进出，无其余进出通道，影响了公共采光及通风，给韦某某造 成生活不便。胡某某的上述行为超出了对其房屋专有部分的合理使用范围。同 时，案涉平台为结构板，北面没有相应护栏或墙体，在该平台上活动存在一定 的不安全因素，故胡某某的行为不仅不符合规划设计的要求和用途，还存在安 全隐患。韦某某据此请求胡某某拆除两处防盗网、清除杂物，恢复平台原状， 有事实和法律依据，应予支持。
胡某某辩称涉案平台与其房屋相连接，是其空调外机位，属于房屋的配套 设备，法院认为，房屋是否与该平台相连，并不影响该平台属于公共平台的性 质。双方房屋平面图中均未显示案涉平台，说明双方买卖房屋的部分不包含有 与阳台外相连的平台，且案涉平台所属地块的规划平面图中也未规划为空调外 机位，该平台属于公共平台。即使该平台一部分空间属于胡某某的空调外机位， 胡某某也应在空调外机位范围内进行合理管理使用，不能以此作为封闭并使用 该平台的理由。
广西壮族自治区柳城县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七 十二条、第二百七十三条、第二百八十八条，《最高人民法院关于审理建筑物 区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：
胡某某于本判决生效之日起十日内拆除其安装在涉案公共平台上南北两面
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的防盗铁网，清除堆放在前述平台上的杂物，恢复原状。 胡某某不服一审判决，提起上诉。
广西壮族自治区柳州市中级人民法院经审理认为：胡某某主张案涉平台归 其所有，应当提供相应证据予以证明。其主张购买房屋时案涉小区开发商承诺 案涉平台属其所有，但是未能提供充分证据证实该承诺的存在。同时，一审中 案涉小区开发商以及物业服务中心均表示案涉平台属于公共采光平台。从胡某 某与案涉小区开发商签订的《商品房买卖合同》约定的内容来看，该房屋所附 的平面图显示，案涉平台并不属于胡某某的专有部分。根据《中华人民共和国 民法典》第二百七十一条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。既 然案涉平台不属于胡某某的专有部分，那么该平台作为公共平台，其对该平台
的使用应当合理并且不应影响他人的合理使用。胡某某封闭案涉平台、堆放杂 物的行为，一定程度上影响了案涉楼层的通风与采光，且存在一定的不安全因 素，故对于韦某某的主张，应予支持。
广西壮族自治区柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是排除妨害案件，请求排除妨害的前提是请求权人对于案涉标的享有 合法的权益。本案中，对于涉案平台属性的认定需要综合规划设计、买卖合同 约定等进行综合判断。现实中，受市场经济影响，有些开发商在规划设计建筑 物时为了弥补小区车位不足、露天暴晒等问题，或者出于楼房外观等规划设计 需要，多会设计、建设一个由结构板等建筑构件形成的空间结构，将业主专有 房屋阳台外空间延伸，甚至将相邻不动产的阳台、空调外机箱位相连，以此达 到增加车位停车舒适度、吸引潜在购房者、增加楼房观感、便于外装作业等目 的。业主之间就该阳台外相连平台的使用权常常发生争议。例如，商品房开发 商未规划设计地下停车场，将一楼设计为不露天停车位，二楼以上设计为普通
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商品房，就常将二楼房屋空调外机位之外扩建一块简易遮阳台，作一楼停车遮 阳之用，以此来吸引购房者。与该平台相邻的房屋购买者会因为对此平台的功 能、归属认识不清，在使用该平台时产生矛盾纠纷。本案中，双方当事人就属 于类似情况，主要争议点在于阳台外相连平台的属性、使用权归属如何认定。
首先，应依据规划图等确定阳台外相连平台的原初属性。商品房规划图、预售 商品房分层平面图等是应当向房地产管理部门报备的最能反映楼房结构、各部位结 构、性质等的原始材料。当争议双方(业主等)对楼房某部位的性质产生争议时， 应当优先调取上述有关材料进行核实。本案中，法院针对性询问了案涉开发商与物 业公司，审查了案涉平台所属地块的规划平面图，证实与阳台外相连的平台系公共 采光平台，阳台之外的平台是否与房屋相连并不影响该平台属于公共平台的性质。
其次，应根据设计图纸、结构等确定阳台外相连平台的功能属性。如前所 述，阳台外相连平台系公共平台的属性决定了其在购房合同中无从体现，但在 楼房设计图纸等资料上必然有所体现。从设计图纸来看，阳台外相连平台多为 结构板，不具有承重功能；从结构上来看，阳台外相连平台是处于楼房外围与 一户或者相邻两户相连的非属于房屋建筑面积的部分，在设计和建设上与相邻 阳台之间没有设置通道、没有护栏或者墙体保障安全。本案阳台外相连平台即 如此。从上可知，阳台外相连平台在功能上多是规划、设计、建设的需要，具 有公共通风、采光的功能等，违规使用该平台，在该平台上活动，不仅不符合 规划设计的要求和用途，还存在一定的不安全因素。
最后，应当结合商品房平面图、楼房实际状况等确定阳台外相连平台的现 实属性。阳台外相连平台的存在是客观事实，“一刀切”地杜绝使用有悖社会 生活常理。如何确定它的现实(使用)属性更利于生活生产，值得考量。《中 华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相 邻房产的所有权人应当按照上述原则，正确处理通风、采光、安全等相邻关系。 商品房买卖合同中所附图纸，是基于规划设计总体平面图的附图，经过在当地 “多测合一”信息管理平台备案，由具有合法资质的测绘公司规划设计，且不
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动产登记中心作为不动产证书制作的图纸，符合当事人的合理预期，图纸内容 与实际产权内容具有一致性。根据双方当事人提供的各自与案涉开发商签订的 《商品房买卖合同》所附的房屋平面图查明，其中均未显示案涉平台，据此可 以说明案涉开发商与双方当事人买卖房屋的部分均不包含与阳台外相连的平台， 该平台不属于双方当事人中任何一方单独所有，平台与阳台相连不是平台属于 相连方独有的理由，任何一方都不得违背规划设计的要求和用途私自使用该平 台，更不能将此平台纳为己用。案涉平台不是案涉双方当事人任何一方的专有 部分，确实基于生产生活的需要使用该平台，应当充分尊重平台的公共属性， 不得舍弃公共平台的通风、采光功能，而应在安全的限度内，合理并且不影响 他人的情况下使用。
编写人：广西壮族自治区柳城县人民法院 唐丽霞
