米某某、郑某某诉某业主委员会物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
重庆市第五中级人民法院(2022)渝05民初62号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告：米某某、郑某某 被告：某业主委员会
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【基本案情】
某小区修建于2007年，小区A1 栋共有23层楼，每层楼6户。 A1 栋楼顶 防水因年久失修不断产生裂缝和漏水问题，顶楼6户业主室内装饰涂层因屋顶 漏水均存在不同程度的起泡、霉变和脱落。小区物业服务企业及部分顶楼业主 曾多次对楼顶防水裂缝进行局部修补，未能彻底解决漏水问题。《某小区管理 规约》第七条第二项规定，“对本幢房屋进行维修更新只需动用本幢房屋业主 住宅专项维修资金时，须经业主委员会同意，并经本幢房屋专有部分占本幢房 屋总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。物业服 务企业提供的楼顶整体防水修复方案约需14万元。截至庭审结束之日，A1栋 物业专项维修资金结存余额为1051135.80元。2020年12月，小区举行业主大 会讨论了楼顶修复事宜，业主委员会让业主在“1.使用专项资金修复；2.由 顶楼业主自行修复并合理使用”两个选项之间投票，表决结果：同意第一项42 票，同意第二项236票，43票弃权。业主委员会据此形成“由顶楼业主自行出 资修复并合理使用”的业主大会决议。A1 栋顶楼业主对决议效力不认可，于 2021年3月15日向业主委员会申请应急简易程序修复楼顶，未获同意。为此， A1栋顶楼业主米某某、郑某某诉至法院，请求判令业主委员会 (A1 栋全体业 主 ) 使 用A1 栋专项维修资金对该栋楼顶公区进行防水修复。
【案件焦点】
1.业主委员会能否代表A1 栋全体业主成为本案适格被告；2.2020年业主 大会关于楼顶防水修复的决议是否有效；3.能否直接判令业主委员会使用物业 专项维修资金修复楼顶防水。
【法院裁判要旨】
重庆市第五中级人民法院经审理认为：
关于争议焦点一，业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的 授权对外代表业主进行民事活动，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物 业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。业主委员会同时属
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于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第一款规定的“其他组织”,在 业主大会授权范围内，具备诉讼主体资格，其诉讼行为产生的法律后果由全体 业主承担。相应地，在业主大会授权范围或法定情形下，业主委员会行为产生 的法律后果也可以由利益相关的部分业主承担。因本案仅涉及某小区A1 栋楼 顶的防水修复问题，故某业主委员会是本案适格被告，其诉讼法律后果由 A1 栋全体业主承担。
关于争议焦点二，某小区2020年业主大会通过表决并形成了由顶楼业主自 行出资修复并合理使用的决议，但该决议无论从程序上，还是内容上均违反了 法律规定，不具有法律效力。首先，参与投票代表的专有面积为未达到总面积 的三分之二，不符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定。其 次，某业主委员会未按各楼幢分别统计投票情况，不符合《某小区管理规约》 有关“对本幢房屋进行维修更新只需动用本幢房屋业主住宅专项维修资金时， 须经业主委员会同意，并经本幢房屋专有部分占本幢房屋总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定。最后，未提出物业专项
维修资金的使用方案供业主表决，不符合《住宅专项维修资金管理办法》第二 十三条规定的程序要求，亦违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十三条 第一款关于“不得以放弃权利为由不履行义务”的规定。
关于争议焦点三，法律设立住宅专项维修资金的目的旨在用于共用部位、 共用设施设备的维修。在通常情况下，使用住宅专项维修资金对电梯、屋顶、 外墙等共用部分进行维修、更新和改造，属于业主自治管理的范畴，但业主行 使自治管理权不得侵犯他人之合法权益。某小区A1 栋楼顶防水因年久失修出 现裂缝、漏水，严重影响顶楼业主居住使用并导致顶楼业主室内装修损坏，已 构成侵权。A1 栋全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的妨 害，这属于对他人所负之法定义务。A1 栋全体业主既是专项维修资金的权利 人，也是决定使用专项维修资金的义务人，应当依法正确行使权利，督促业委 会拿出具体维修方案进行表决并监督维修资金的使用，不得以“不同意使用专 项维修资金”为由拒绝履行法定义务。
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即便A1 栋全体业主无法形成使用本栋专项维修资金修复顶楼防水的共同 决定，参照《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第二款关于紧急情况下 业主大会或者业主委员会申请使用维修资金的规定，基于立法目的，在因履行 法定义务等情形下需要使用维修资金而业主又无法共同作出决定时，可由业委 会依法申请使用维修资金。结合本案A1 栋楼顶长年漏水的客观事实及住宅专 项维修资金结存余额等实际情况，依法判令某业委会 (A1 栋全体业主)使用 住宅专项维修资金对楼顶防水进行修复，不存在资金使用程序上的障碍，也更 有利于实质性解决矛盾纠纷。故对米某某、郑某某的请求予以支持。
重庆市第五中级人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六 条、第二百七十三条第一款规定，判决如下：
某业主委员会在本判决生效之日起六个月内使用A1 栋住宅专项维修资金 对该栋楼顶防水予以修复。
宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经生效。
【法官后语】
建筑物及附属设施的维修资金，属于全体业主共有。使用住宅专项维修资 金对电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分进行维修、更新和改造，需经 业主共同决定，属于业主自治管理的范畴；但特定情形下，需要使用专项维修 资金而业主又无法形成共同决定时，如何通过司法裁判介入并实质性解决问题 是本案值得探讨的问题。
一 、建筑物及其附属设施维修资金由业主共同决定使用
使用建筑物及附属设施维修资金属于有关共有和共同管理权利的重大事 项，涉及业主切身利益，应当由业主共同决定。由于原《中华人民共和国物 权法》第七十六条规定的使用和筹集建筑物及附属设施维修资金的表决程序 标准过高，实践中往往无法或者很难通过使用维修资金的决定，《中华人民 共和国民法典》第二百七十八条将使用建筑物及附属设施维修资金单列一 项，与筹集资金相区分，并降低了使用资金的表决要求，将决定使用建筑物 及其附属设施的维修资金应经参与表决的业主专有部分面积和人数比“双过
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四分之三”同意，修改为“双过半数”同意，但参与表决的业主人数比仍需 达到“双三分之二”。
除了达到法定表决程序的门槛外，为确保业主对维修资金使用的有效监督， 根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条的规定，还应事先由物业服务 企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、 列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资 金的情况的处置办法。业主大会依法对使用方案进行表决。而不是简单、笼统 地表决同意或不同意使用维修资金，甚至列出违反法律规定或侵害他人权益的 事项让业主表决。
二 、紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用建筑物及其附属设 施维修资金
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条在原《中华人民共和国物权法》 第七十九条的基础上作了修改完善，将“可以用于电梯、水箱等共有部分的维 修”修改为“可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更 新和改造”,并增加第二款，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业 主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”。 法律和司法解释未对哪些情形属于“紧急情况”进行界定，部分地方性法规对 紧急情况下维修资金的使用作出了特别规定，但对紧急程度和审批监管的要求 不尽相同。有的规定相对宽松，适用范围较广，如《江苏省物业管理条例》第 七十七条第一款规定：“发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物 业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，业主大会或者业主委 员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，提出应急处置方案，经住 宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：(一)屋面防水损坏造成渗漏的；
(二)电梯故障危及人身安全的；(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安 全的；(四)楼体单侧外立面有脱落危险的；(五)专用排水设施因坍塌、堵 塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；(六)危及房屋安全的其 他情形。”有的规定对紧急程度要求较高，申请程序更为严格，如《重庆市物
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业专项维修资金管理办法》第三十三条规定可以申请适用应急简易程序的情形 包括：“(一)屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；(二)电梯故障， 无法正常运行的……”此外，该办法第三十四条还规定须将紧急情况立即报告 物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府进行实地查勘并出具证明，凭证明划 拨资金，立即组织抢修等。实践中，由于对危害程度及是否需“立即维修”的 看法不一，亦存在应急程序启动难，紧急情况认定难等问题。
三、排除妨害、消除危险需要使用建筑物及其附属设施维修资金的可适用 应急程序
排除妨害、消除危险请求权属于物权请求权。妨害，是指以非法的、不正 当的行为，包括作为和不作为，影响了特定物的权利人行使物权，物权人没有 容忍的义务，有权请求排除障碍或侵害。而对于某种尚未发生但确有可能发生 的危险，只要危险客观存在，物权人就有权要求相关义务人予以消除。因住宅 共用部分及共用设施设备损坏、故障而对物权人造成妨害或形成危险需要使用 维修资金予以修复的，由于物权人有权请求立即排除妨害、消除危险，请求本 身具有紧迫性，即便没有达到需要立即抢修或严重影响正常使用的紧急程度， 亦可参照适用应急简易程序，由业主委员会依法申请使用，但使用方案及使用 情况应向业主公示并接受监督。在以业主委员会为被告的物权保护纠纷案件中， 若仅判决业主委员会承担修复义务而不解决维修资金使用的程序问题，则不能 打消业主委员会的顾虑，判决往往难以得到实际履行。人民法院在查明事实， 依法认定排除妨害、消除危险请求权成立，建筑物及其附属设施维修资金结存 足够的情况下，判令业主委员会直接依法申请使用维修资金修复物业，既符合 《中华人民共和国民法典》增加紧急情况下使用维修资金条款的立法本意，亦 更有利于解决实践中的物业维修难题。
编写人：重庆市第五中级人民法院叶欢
