———威海市高区融亿通小额贷款有限公司诉岳小平金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
山东省威海市火炬高技术产业开发区人民法院(2013)威高商初字第168号民 事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人
原告：威海市高区融亿通小额贷款有限公司 被告：岳小平
【基本案情】
2011年5月26日，被告岳小平与原告签订了合同编号为：融亿通借字【2011】 第【G00063】号《借款合同》,约定被告向原告借款70万元，利率为18.6%0,用 途为流动资金，期限为12个月，自2011年5月26日至2012年5月26日；同日， 被告岳小平以其所有的位于威海高区黄家沟-48号-1706室房屋对该借款提供了 抵押担保，因该房屋尚未办理所有权登记证书，仅签订了商品房预售合同，故被告 与原告签订了编号为：融亿通抵字【2011】第【G00063】的《抵押合同》,合同约 定由抵押财产担保的债权范围包括主合同项下的本金及发生的利息(包括复利和罚 息)、违约金、损害赔偿金和抵押权人实现债权及抵押权所发生的一切费用(包括 但不限于通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户 费、抵押物处置费、诉讼费(或仲裁费)、律师费等);抵押权人处分抵押财产所 得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用(包括但不限于保管费、评估费、拍卖 费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等)后，优先用于清偿主合同项下的债
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中国法院2015年度案例 ·金融纠纷
务，剩余价款退还抵押人。
该抵押合同签订后，双方就该房屋的抵押登记办理了编号为威房预字第 T201107981号预购商品房抵押权预告登记证书，但至今未办理正式的抵押登记手 续。原告于2011年5月27日发放了借款，被告依约偿还利息至2012年1月26日， 每月偿还利息为13454元，其中2011年12月27日至2012年1月26日的利息，被 告仅支付1万元，该月仍尚欠利息3454元。原告诉至法院，请求依法判令：被告 偿还原告借款本金人民币70万元及利息240852元；原告对拍卖、变卖抵押物的价 款享有优先受偿权。
【案件焦点】
抵押权预告登记是否能够实现物权的优先受偿权。
【法院裁判要旨】
威海火炬高技术产业开发区人民法院认为：被告岳小平在借款期间未完全履行 还款义务，已构成违约，按双方借款合同约定，被告应当偿还原告借款本金及逾期 还款的利息，原告的诉讼请求中仅依据合同约定的利息18.6%计算逾期付款利息， 放弃逾期付款的复利，属于原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权 利。被告以位于威海高区黄家沟-48号-1706室房屋为借款提供抵押担保，并办 理了预告登记，但一直未办理正式的抵押登记手续。根据我国立法本意，预告登记 制度仅是为了保障预告登记人将来实现物权，即未经预告登记的权利人同意，处分 不动产的，不发生物权效力，而并不能等同于正式的物权登记，要实现物权变动仍 需进行物权变动手续。故双方仅就抵押物办理了预告登记，并未办理正式的抵押登 记手续，不能发生抵押物权的法律效力，原告以预告登记为由要求抵押物在合同约 定的范围内享有优先受偿权，于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十 八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》 第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款之规定，判决 如下：
一 、被告岳小平于本判决生效后十日内偿还贷款本金70万元、利息240852 元，合计940852元。
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二 、驳回原告要求对位于威海高区黄家沟-48号-1706室房屋拍卖、变卖价 款优先受偿的诉讼请求。
【法官后语】
本案处理重点在于对抵押登记与抵押预告登记的区别。
不动产的抵押预告登记与抵押登记是不同的。首先，形成条件不同。前者是在 商品房未实现物权的情况下形成的一种对抗第三人效力的特殊债权，系一种准物 权。通俗讲，抵押预告登记是将未来要取得的房子办理抵押获取贷款，抵押物是预 购人可能取得商品房所有权的一项期待权一种担保物权，预先登记的房屋抵押人并 不是预先登记房屋的现实所有权人，而是开发商，预购人仅对预购商品房有过户的 请求权；后者是在已经取得了商品房的所有权上设置的担保物权，抵押人是房屋的 所有权人。其次，二者存在的基础不同。前者是在商品房预告登记的基础上形成 的，没有商品房的预告登记就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属 关系与先后顺序；后者的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立。再 次，二者的效力不同。前者是指对买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。签订 了《商品房买卖合同》,在没有办理预告登记前，当事人之间还是一种合同债权的 关系，在预告登记后，合同债权产生了一定的物权效力，如果开发商将该房屋另行 出售，其行为不发生物权效力，但预购商品房抵押权预告登记保护的债的请求权， 而非现实物权，即预告抵押登记不具有优先受偿权，要想实现优先权，抵押预告登 记的权利人还需要进一步办理抵押登记手续；后者的抵押权人对抵押物享有优先受 偿的权利，在抵押人无力偿还贷款的情况下，抵押权人可以对抵押物优先受偿。第 四，效力的时间限制不同。预告登记而产生的请求权，对后来发生与该项请求权内 容相同的不动产物权的处分，具有排他效力，但有三个月的时间限制，超过规定的 时间，当事人不再享有该项权利，而不动产登记在新的物权登记变更前，权利人一 直享有不动产物权。
编写人：山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院任怀钰
