——詹才芳诉北京东晶均豪物业管理有限公司、李涛财产损害赔偿案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第00260号民事判决书
2.案由：财产损害赔偿纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):詹才芳
被告(上诉人):北京东晶均豪物业管理有限公司(以下简称东晶物业公司) 被告(被上诉人):李涛
【基本案情】
詹才芳、李涛分别是北京经济技术开发区天华园二里三区*幢105号房屋(以 下简称105室)、202号房屋(以下简称202室)业主，东晶物业是上述房屋所在 小区物业服务单位。2012年1月29日，大量污水从202室位于厨房的排水管道涌 出，202室被污水浸泡，后该污水又流入105室，导致105室的装饰装修及物品损



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中国法院2015年度案例侵权赔偿纠纷


坏。经现场勘查确认，当事人均认可此次事故系因202室厨房洗手盆下方排水管道 (即地漏)向室内涌水所致。对于涌水的原因，李涛主张系由于202室及楼上各户 所共用排水管道堵塞所致，东晶物业公司不予认可，并主张并不清楚具体堵塞部 位；经法院释明，李涛要求东晶物业公司通过核对小区平面图纸等资料确定堵塞部 位，并核实堵塞部位是位于业主自用管道还是共用排水管道。东晶物业公司陈述 称，其无法核实上述情况。针对堵塞部位系位于共用排水管道的主张，李涛提交其 妻刘军与东晶物业公司工作人员的通话录音，詹才芳、东晶物业公司对该通话录音 的真实性认可。在北京经济技术开发区物业管理办公室备案的东晶国际公寓物业管 理公约载明：“物业管理服务内容：1.房屋建筑共用部位及共用设施设备的使用管 理、维修养护、巡视检查；2.物业区域内的市政公用设施和附属建筑物的维修、 养护、运行和管理……”现詹才芳起诉要求李涛、东晶物业公司承担对其财产损失 赔偿责任，李涛、东晶物业公司均辩称自己不是责任主体。

【案件焦点】
共用管道堵塞致损的赔偿责任主体如何确定。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：民事主体的合法财产权利受法律保护，行 为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。东晶物业公司作为105室、 202室所在小区的物业服务企业，其负有管理、维护共用设施设备的义务，故其应 掌握小区内共用排水管道位置等信息，在当事人已确认堵塞部位并非位于202室室 内的情况下，考虑到李涛已提交通话录音用以证明堵塞部位位于共用排水管道，在 法院要求下，东晶物业公司却未通过提交小区平面图等资料核实堵塞位置是否位于 共用排水管道，对堵塞部位位于共用排水管道的事实，法院予以确认。东晶物业公 司作为共用排水管道的管理人，因怠于履行管理职责造成詹才芳财产损失，故具有 过错，其应对詹才芳因此次事故造成的合理损失承担赔偿责任。关于詹才芳要求李 涛承担赔偿责任一节，因其未提供充分证据证明李涛对詹才芳的财产受损具有过 错，故对该项主张，法院不予采纳。
北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九 条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于民


十、其他侵权纠纷 195

事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款、第七十五条之规定判决：
一 、东晶物业公司赔偿詹才芳各类损失费用共计二万六千四百六十三元七角九 分(于本判决生效后十日内履行)。
二、驳回詹才芳对李涛的诉讼请求。 三 、驳回詹才芳的其他诉讼请求。
东晶物业公司不服原审法院判决，以其对詹才芳的财产损失没有过错不是侵权 主体，应当由楼上住户承担责任为由向提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理 认为：物业服务单位有义务按照约定或者法律法规规定履行自身的管理职责，没有 尽到管理义务，导致业主财产受损的，既构成违约也构成侵权。本案中，东晶物业 公司作为105室、202室所在小区的物业服务单位，对小区建筑共用部位及共用设 施设备负有管理、维修、养护的义务。而综合在案的证据可以认定，此次事故堵塞 的管道系共用排水管道，东晶物业公司作为管理者，没有提供证据证明已经尽到了 管理义务，其对于共用管道堵塞并导致詹才芳财产损失存在过错，其疏于管理的行 为与损害后果的发生之间具有法律上的因果关系，因此应当承担相应的损害赔偿责 任。原审法院判决东晶物业公司对詹才芳的合理财产损失承担赔偿责任并无不妥， 法院予以确认。东晶物业公司关于楼上住户不当使用导致管道堵塞、应由楼上住户 承担责任的主张，因其没有提供证据证明楼上住户有超出正常使用范围的行为，对 此意见法院不予采信。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定判决：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案是一起典型的因共用管道堵塞引发业主财产损失而请求赔偿的案件。此类 案件一般涉及受损住户、楼上住户、物业公司等多方当事人。受损住户为了最大限 度地维护自身的利益，往往在起诉时将潜在的责任主体均诉至法院要求承担赔偿责 任。哪些主体承担何种责任是此类案件中各方当事人争议的焦点，也是法院裁判此 类案件的难点。
在共用管道堵塞的情况下，如何确定赔偿责任主体，关键在于确定管道堵塞的



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中国法院2015年度案例 ·侵权赔偿纠纷


具体原因。在此基础上，根据侵权责任构成要件，就能够确定责任主体。本案中， 法院查明管道堵塞是由于管道中生活油污冬季受冷凝结所致。在这种情况下，责任 应当由谁承担?首先分析楼上住户的责任。分解管道清理出的凝结物可以发现，其 是由一些细微杂质和油污混合而成的。按照一般的常识，楼上住户在日常生活中产 生的油污和细微杂质通过管道排出属于正常现象，是楼上住户正常生活所不可避免 的，楼上住户的行为并没有超出正常使用范围。因此，楼上住户对于管道堵塞没有 过错，不符合侵权责任构成要件，不应当承担责任。其次分析物业公司的责任。物 业公司与住户之间存在物业服务合同关系，按照约定，物业公司负有定期清理维护 共用管道的义务。在业主因为管道堵塞受损的情形下，物业公司需要举证证明其已 经按照合同约定履行了相关义务，否则，在其无法举证有免责事由的情形下，其将 因为怠于履行义务构成不作为侵权而承担损害赔偿责任。
通过分析本案可以看出，在此类案件中，如要不承担责任，楼上住户应当做到合 理使用，而物业公司则应当尽到管理义务。这里的合理使用，应当以一个善意的自然 人的标准来衡量，不应当超出社会大众的一般接受程度。而物业公司的管理义务，如 果合同中有约定明确，则按照合同的约定执行，如果合同中约定的不明确，则应当根据 案件事实，比照一个类似的标准去衡量，不适宜课以很高的标准，从而达到公平公正。
编写人：北京市第一中级人民法院 杨磊