叶轶钧等诉上海上置房地产发展有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第3156号民事判 决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):叶轶钧、魏晓庆、茅海斌、魏雪娣 被告(上诉人):上海上置房地产发展有限公司
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中国法院2015年度案例 ·买卖合同纠纷
【基本案情】
2011年8月3日，原、被告签订了一份《上海市商品房出售合同》(该商品房 出售合同包括主合同一份，附件六份及补充条款一、二),约定由四原告共同购买 被告位于上海市金山区杭州湾大道“滨海名邸”(华府海景)88号6层某室房屋 建筑面积113.10平方米，总价款为1583400元。合同第七条约定，“甲方(即本案 被告，下同)在收到乙方(即本案原告，下同)全部房价款之日起10天内，甲方 向乙方交付该房屋”。第十三条约定，“除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约 定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的 房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算 至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第一种方案(即单方面解 除本合同)追究甲方责任”。第十九条约定，“甲、乙双方协商，2011年11月3日 前，由甲乙双方共同向金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领 该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2011年10月3日前(注： 庭审中原、被告双方确认，此处时间实为打印错误，应该为2011年11月3日)取 得房地产权证(小产证),甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%;2011 年10月3日(此处时间同上)之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证(小 产证),则乙方有权单方面解除合同”。第二十条约定，“乙方行使本合同条款中的 单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日 起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期贷 款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的 10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方”。同时，合同“补充条款一”第二条 约定，“对本合同正文第九条的补充：乙方在本合同正文第七条约定的房屋交付日 仍未收到甲方交房的书面通知时，应主动与甲方联系。届时，如该房屋已经具备本 合同约定之交付条件，乙方应立即对该房屋进行验收交接，签署《房屋验收单》”。
“补充条款一”第八条还约定，“对本合同正文第十九条的补充：甲方将在乙方支 付本合同约定的全额购房款后，或支付除按揭贷款外所有的购房款及办妥所有的 抵押贷款手续后的七日内，配合乙方办理价格申报及过户手续”。合同签订当日， 原告向被告支付了部分房款1083400元。2012年3月1日，原告取得了涉案房屋 的房地产权证。同月7日，原告委托建设银行向被告支付了剩余房款500000元。
四、买卖合同的变更、转让和终止 193
2012年12月6日，被告向原告之一魏雪娣邮寄送达了《华府海景大厦交房通知 书》,要求原告即日起(即2012年12月5日)一周内至华府海景大厦售楼处办 理涉案房屋的交接手续。原告收到该份通知后，未前往被告指定地点办理相关交 房手续。
另查明，2010年1月19日，被告以其坐落于上海市金山区杭州湾大道某号的 新建房屋(建筑面积40819.34平方米)向中国工商银行股份有限公司上海市外滩 支行办理了抵押权登记(涉案原告所购买的房屋在内),债务履行期限为2010年1 月19日至2012年12月20日。2011年12月16日，被告向上海市金山区房地产交 易中心申请解除对坐落于上海市金山区杭州湾大道“华府海景”某号楼703、705、 1207、1208、605及108号楼1-3层房屋的抵押登记。同月19日，金山区房地产 交易中心解除了对涉案房屋(即杭州湾大道某号某室房屋)的抵押登记。
还查明，2011年12月22日，被告向原告之一魏雪娣发送了告知函，内容为被 告承诺在原告向有关部门付清所购房屋契税及维修基金后60日内协助原告办理价 格申报及过户申请手续，申领房屋产权证(小产证),并承诺若原告仍无法取得房 地产权证的，将按照出售合同第二十条约定办理。
原告提起诉讼，要求判令：1.依法解除原告与被告于2011年8月3日签订的 《上海市商品房出售合同》;2.被告返还原告已支付的总房价款人民币1583400元 及该款项自2011年8月3日起至实际返还日止的同期存款利息；3、被告支付原告 迟延交房违约金人民币237510元；4.被告支付原告迟延办理房地产权证违约金人 民币79170元；5.被告支付原告赔偿金人民币158340元；6.被告承担本案的诉讼 费用。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不存在逾期交房的问题，房屋未交付 的原因是原告拒不办理交接手续。双方签订的合同中第七条约定，被告应在原告全 额交付房款后的10日内交付房屋，即2012年3月17日前交房，被告曾于2012年3 月8日向原告送达了收房通知书，但是经被告多次催促后原告均未收房；双方签订 的合同虽然对办证期限进行了约定，但是补充条款也进行了补充约定，当合同条款 与补充条款不一致时，应当以补充条款为准；合同约定的违约金计算的前提是合同 正常履行，现原告主张解除合同，把继续履行合同的违约金及解除合同的违约金都 计算在内，是重复计算。
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【案件焦点】
1.原告是否有权解除合同；2.合同“补充条款一”第二条中“联系义务”的 法律性质如何；3.合同“补充条款一”第八条的效力。
【法院裁判要旨】
上海市金山区人民法院经审理认为，原、被告签订的商品房出售合同系双方真 实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履 行。本案中，原告已于2012年3月1日取得了涉案房屋房地产权证，且涉案房屋 已完全具备交付条件，目前如果解除的话，也不符合实际情况，故原告要求解除与 被告签订的商品房出售合同的诉讼请求，本院不予支持。相应地，原告主张的要求 被告返还已付房款及其利息的诉讼请求，本院不予支持。同样，原告主张的第五项 诉讼请求的前提是解除合同，在本院认定不予解除的情况下，该项诉讼请求已缺乏 相应依据，故本院亦不予支持。
本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房及逾期办证的行为，以及被告是否应 当承担相应的违约责任。
首先，关于被告是否存在逾期交房的问题。本案中，原、被告在商品房出售合 同第七条约定被告应在收到原告全部房价款之日起10日内交付房屋，原告于2011 年8月3日支付了第一笔房款1083400元，2012年3月7日支付了剩余房款500000 元，按照合同约定，被告应于2012年3月17日前向原告交付房屋，但根据现有证 据，被告迟至2012年12月6日才向原告书面送达了《交房通知书》,显然已构成 违约，应当承担相应的违约责任。对此，被告辩称商品房出售合同“补充条款一 ” 第二条对主合同第七条进行了变更，根据补充条款原告在主合同约定的交房日仍未 收到被告的书面交房通知时，应当主动与被告联系，但原告从未与被告主动联系， 故被告不存在逾期交房的违约行为。本院以为，暂且不论该“补充条款一”第二条 的效力问题，在商品房买卖合同中，在购房者足额支付房价款的情况下，开发商在 合同约定的日期交付房屋是其履行合同的基本义务，该义务的履行与否直接关系着 购房者能否实现合同目的，故开发商应当严格依照双方的约定履行交房义务。本案 中“补充条款一”第二条要求原告主动联系被告，但不能作为被告未按合同约定日 期交房的免责条款，否则有违权利义务对等原则，故被告以原告未主动联系导致迟 延交房的抗辩，本院不予采信。原、被告双方商品房出售合同第十三条明确约定了
四、买卖合同的变更、转让和终止 195
被告逾期交房的违约责任，即原告已支付房价款日万分之五计算，从约定的最后交 付期之次日起至实际交付之日止。本案中，被告最后交房日期为2012年3月17 日，故违约金的起算日期应为2012年3月18日，但被告已于2012年12月6日向 原告送达了书面通知书，并要求原告在一周内(即2012年12月14日前)前往指 定地点办理房屋交接手续，但原告接到通知后未在指定的期限内办理交接手续，对 此被告已尽到通知义务，对于2012年12月15日之后的迟延交房的问题系因原告 自身的原因造成的，故对此部分违约金本院不予支持。
其次，关于被告是否存在逾期办证的问题，双方的争议焦点主要集中在对“补 充条款一”第八条效力的认定上。原告认为该第八条系无效条款，被告在签订合同 时对该条款未作说明也未尽到提醒义务。即使该条款有效，原告已经履行了约定的 付款及提供抵押贷款资料，银行也通知审核通过，是被告的原因导致了迟延办证； 被告认为该第八条系对主合同内容的补充和变更，在补充条款与主合同条款不一致 时，应当以补充条款为准。被告在办妥按揭贷款手续的当天即将涉案房屋过户给了 原告，故被告不存在逾期办证的问题。对于该条款应当作怎样的解释，涉及到格式 条款的解释问题。本院以为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订 立合同时未与对方协商的条款。本案中，原、被告签订的商品房出售合同是由上海 市房屋土地资源管理局制定的2000年版示范文本，虽然该示范文本并非由开发商 事先拟定的，但现实中开发商对于示范文本内容的填写、增删，均掌握了主动权 因此原、被告签订的商品房出售合同在性质上属于格式条款合同。对于双方有争议 的格式条款的效力问题，合同法规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通 常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一 方的解释。本案中，原、被告在主合同第十九条明确约定原告应于2011年11月3 日前取得房地产权证(小产证),而“补充条款一”第八条则作了变更，被告协助 办理小产证的期限界定为“甲方将在乙方支付本合同约定的全额购房款后，或支付 除按揭贷款外所有的购房款及办妥所有的抵押贷款手续后的七日内”,显然“补充
条款一”第八条与主合同第十九条的内容表述不一致，但本院注意到：其一，没有 证据表明，在签订商品房出售合同时，被告提请原告注意补充条款的相关内容；其 二，补充条款的字体明显比主合同的字体要小，一般情况下若非特别说明或告知 购房人很有可能不去关注补充条款的相关内容，故原告称在签订商品房出售合同时
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并未注意到补充条款的内容，具有一定的合理性；其三，实际情况是，被告在与原 告签订商品房出售合同之前，已将其新建房屋的产权证(大产证)作了抵押登记， 而直到2011年12月16日被告才申请解除了对涉案房屋的抵押登记，被告未及时 涤除涉案房屋上的抵押权是导致原告按揭贷款不能及时发放的主要原因。因此，对 于“补充条款一”第八条的理解，应当作出不利于被告的解释，原告在提供完毕贷 款所需的资料等手续后，可视为原告已经办妥所有的抵押贷款手续，被告应配合原 告办理价格申报及过户申请手续。本案中，原告在2011年8月即提交了办理贷款 的所有资料，故被告应当在合同第十九条约定的2011年11月3日前配合原告取得 房地产权证(小产证),而直到2012年3月1日原告才取得涉案房屋小产证，故被 告的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第十八条中由于“出卖人的原因”导致买受人未能在合同约定的期限取 得房屋权属证书的情形，被告对于逾期办证的行为应当按照合同第十九条的约定向 原告承担相应的违约责任。
上海市金山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一 条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十条，《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一 、被告上海上置房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告 叶轶钧、魏晓庆、茅海斌、魏雪娣迟延交房违约金(以1583400元为基数，自2012 年3月18日起至2012年12月14日止，按照日万分之五的标准计算)。
二、被告上海上置房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告 叶轶钧、魏晓庆、茅海斌、魏雪娣迟延办证违约金79170元。
三、驳回原告叶轶钧、魏晓庆、茅海斌、魏雪娣的其余诉讼请求。
上海上置房地产发展有限公司持原审答辩意见提起上诉。上海市第一中级人民 法院审理认为，原审法院认定事实无误，依法予以确认。
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
四、买卖合同的变更、转让和终止
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【法官后语】
1. 约定解除权的限制
解除权作为权利之一种，应遵循权利行使的一般原则，依诚实信用和禁止权利 滥用原则行使解除权。
权利失效是禁止权利滥用原则的一种特殊形态，是指权利人在相当期间内不行 使其权利，依特别情事足以使义务人正当信任债权人不欲其履行义务，基于诚实信 用不得再为主张。①权利失效对一切权利均得适用。权利失效的构成要件有二：一 为时间要素。权利人在相当期间内不行使其权利；二为状况因素和信赖因素。依特 别情事足以使义务人正当信任债权人不欲其履行义务，且义务人以该信赖为行为基 础为其他行为。在本案中，原告于2012年3月18日起享有解除权，直至起诉之前 (2013年3月26日),原告均未行使解除权。对此，可认定权利人在相当期间不行 使权利，理由有二：其一，解除权作为形成权一种，依单方之意思即可使法律关系 变动，从而使相对人处于不确定的状态，因此为了保护相对人，形成权的行使不得 附条件和附期限，若非如此，将使相对人处于双重不确定的境地，可见形成权行使 的期间不宜过长；其二，撤销权亦为形成权之一种，《合同法》第五十五条规定 “具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销 权”则撤销权消灭，可见立法者的目的在于督促权利人尽快行使撤销权以确保法律 关系的稳定性，对解除权行使虽未有类似规定，但解释上亦应当以促使权利人尽快 行使权利的角度为落脚点。继而考察第二个构成要件，在本案中，原告在被告迟延 交房后，于2012年7月向被告支付了剩余房款，且被告以原告不行使解除权为行 为基础继而采取进一步行为，即于2012年12月6日向原告发送交房通知书，因此 原告的行为足以使被告信赖原告不行使解除权，存在信赖的事实基础。故本案符合 权利失效的构成要件，解除权消灭。
2.合同上履行抗辩权的适用
本案中，根据合同“补充条款一”第二条约定，原告在约定的房屋交付日仍未 收到被告的交房通知书，应主动联系被告。可知，被告交房的义务在先，原告主动 联系被告的义务在后，负有先为履行义务之人不得以对方尚未履行为由，拒绝履
① 王泽鉴；《民法总论》,北京大学出版社2009年版，第560页。
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中国法院2015年度案例 ·实卖合同纠纷
行，除后履行一方有丧失或可能丧失履行债务能力之情形，可能危及先履行一方债 权实现，始能行使不安抗辩权。显然，本案不属于该除外情形，因此被告无权行 使不安抗辩权。另外，此处的“主动联系”义务的法律性质如何，涉及债务关系中 义务的分类。
(1)债务关系的义务群
债务关系的义务可分为两种类型：给付义务和附随义务。给付义务又可分为主 给付义务和从给付义务。从给付义务，是指除主给付义务之外可独立诉请的义务。 附随义务，是为履行给付义务或保护债权人人身或财产上利益，于合同发展过程中 基于诚信原则而生的义务。依通说，给付义务和附随义务的区分标准在于是否具有 独立可诉性，主给付义务和从给付义务均得独立诉请，附随义务则否。一项义务能 否通过诉讼方式强制执行，取决于当事人之约定或法律之规定(如规定“有权请 求”)。未有明确规定者，须解释立法者或当事人是否希望具有可诉性。①但两者之 间仍存在模糊的灰色地带，有些义务具有双重性质，既保护债权人的给付利益也保 护其固有利益。②如产品使用说明书，既有使用说明之功能亦有危险防范告知功能， 使用之说明为从给付义务，而危险告知则为附随义务。
(2)“主动联系”义务的法律性质
本案中的“主动联系义务”属于何种义务，关键在于此种义务是否具有独立可 诉性，对此当事人未有明确约定的，应根据当事人意思解释。根据该条约定，可知 当事人约定原告联系被告的目的在于，通过联系被告使原告了解房屋是否处于适于 交付之状态，故此种义务不具有独立可诉性，属于附随义务。如上所述，附随义务 不履行，不发生履行抗辩权，因此被告不得以原告未主动联系进行抗辩，被告应承 担迟延交房之违约责任。
3.格式条款的司法审查
对于合同“补充条款一”第八条的效力，涉及买卖主合同和补充约定是否为格 式条款的问题。对格式条款的司法审查，应按照以下步骤逐次进行：①合同条款是 否为格式条款；②格式条款是否订入合同；③对格式条款的解释；④对格式条款的
① Brox/Walker,AllgemeinesSchuldrecht,33.Aufl.,München 2009,S.9,Rn.5.
② Dirk Looschelders,Schuldrecht Allgemeiner Teil,6.Aufl.,Carl Heymanns Verlag 2008, S.8.Rn.25.
四、买卖合同的变更、转让和终止
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内容控制。以格式条款方式订立合同之情形，在形式上，当事人具有缔约自由，有 权选择与谁订立合同，但当事人要么选择不缔约，要么只能接受对方的格式条款， 实际上剥夺对合同内容施加影响力的真实可能性，从而丧失合同的形成自由。因 此，格式条款通常对使用人具有利益，而对相对人不利。故立法对于格式条款进行 规制的主要目的在于避免与使用格式条款相伴随的风险。
(1)格式条款的定义
根据《合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是“当事人为了重复使 用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。可知，格式条款具有三个 要素：重复使用、当事人预先拟定和在订立合同时未与对方协商。①重复使用。格 式条款使用人打算重复使用即可，实际使用情形如何在所不问。在德国法律实务 中，当事人意欲使用三次以上即可。②当事人预先拟定。合同法明文规定，格式条 款须是当事人自身拟定。但格式条款最重要的特点在于，使用人单方面向相对人提 出格式条款，并排除对方为维护自身利益的协商可能性，剥夺相对人对合同内容影 响的可能性，因此是谁拟定格式条款在所不问。因此，基于立法目的考量，对非当 事人拟定和当事人拟定不应作区别判断。德国民法第305条关于一般交易条款之规 定，亦不以当事人亲自拟定为要件，可资参照。故对于非当事人拟定的条款可类推 适用格式条款之规定。在本案中，被告使用他人拟定的合同范本，原告对此没有协 商余地，因此可类推适用关于格式条款之规定，而补充条款为被告自身拟定，应为 格式条款，自不在言。③在订立合同时未与对方协商。未与对方协商的时点在订立 合同之时，且排除对方对合同内容施加影响的可能性。
(2)合同条款订入合同
在确认合同条款为格式条款之后，应判断格式条款是否有效订入合同，成为合 同的内容。对此，应从四个方面进行评判：①在合同订立时提请对方注意。提请对 方注意应采取合理的方式，即采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标 识。②相对人知悉。相对人能够以合理的方式知悉格式条款的内容。一般而言，一 般交易上的普通客户能够毫不费力阅读且无须花费太多时间即可理解该条款。①③ 相对人同意。虽以格式条款方式订立合同，但仍须遵循合同订立“要约—承诺”的
① Brox/Walker,Allgemeiner Teil des BGB,34.Aufl.,Minchen 2010,S.105,Rn.227.
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一般规则，应征得相对人同意。同意得以明示或默示的方式作出。原则上，相对人 经提示且具有知悉可能性，即推定相对人同意格式条款订入合同。④按照对方要求 说明义务。相对人对格式条款提出问题，格式条款使用人应尽到说明义务使得相对 人知悉、了解条款内容。
(3)格式条款的解释规则
格式条款订入合同，成为合同的内容，可适用合同解释的一般规则(《合同 法》第一百二十五条),但《合同法》第四十一条关于格式条款解释的特殊规则应 优先适用。根据《合同法》第四十一条之规定，按照通常理解进行解释，存在多种 解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，非格式条款优先于格式条款。因 此，对格式条款理解发生争议时，应按照以下先后步骤进行解释：①个别约定优 先。个别约定是双方当事人之间磋商之结果，相对方对条款内容具有影响的可能 性，因此个别约定更符合当事人的意思。故在格式条款与非格式条款不一致时，应 适用非格式条款。②不清楚规则。在无个别约定之情形，对格式条款有两种以上解 释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。原因在于，相对人对格式条款无影 响的可能性，且格式条款使用人有能力也应当清楚表达其意思，否则其应当承担未 清晰表达之不利后果。
(4)内容控制
格式条款存在合同无效的一般事由时，无效。格式条款使用人免除其责任，或 加重对方责任、排除对方主要权利，亦无效。
本案中，应注意到，对买卖主合同被告使用了上海市房屋土地资源管理局制定 的买卖合同示范文本，而补充条款是被告自身拟定。对此，应认为只要提供格式条 款的合同一方单方面强加于对方，且排除对方对合同内容施加影响的真实可能性， 对合同是否为合同一方亲自拟定无关紧要，再者被告对主合同填写和增删享有主动 权，因此，主合同和补充条款均为格式条款。继而应考察该格式条款是否订入合 同，被告应对自己尽到合理地提请对方注意的义务负举证责任，若举证不能，则该 条款未订入合同。被告提供补充协议条款字体明显小于主合同字体，并未采用足以 引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，且被告无法举证已充分地履行说明 和告知义务，故应认为该条款未订入合同，不能成为合同的内容。即使被告成功举 证，亦须对格式条款进行解释。补充条款一第八条与主合同第十九条对于办理小产
四、买卖合同的变更、转让和终止
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证的期限约定不一致，对此存有两种解释：一种观点认为应适用补充条款，因为补 充条款与主合同约定不一致时，应视为对主合同的变更；另一种观点认为应适用主 合同，因为补充条款应在遵守主合同之前提下，对主合同进行内容上的细化。按照 格式条款的解释规则，对格式条款存在两种以上解释的，应作出不利于格式条款使 用人的解释，主合同第十九条约定的期限早于补充条款之约定，故应适用主合同第 十九条。
编写人：上海市金山区人民法院董永强 叶锋
