———傅庚申诉湖北世纪阳光拍卖有限公司等拍卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省宜昌市中级人民法院(2013)鄂宜昌中民再终字第33号民事判决书
2.案由：拍卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):傅庚申
被告(上诉人):湖北三峡农村商业银行股份有限公司(以下简称三峡农商 行 )
被告：湖北世纪阳光拍卖有限公司(以下简称阳光拍卖公司)
【基本案情】
2010年10月11日，阳光拍卖公司与三峡农商行签订一份《委托拍卖合同》, 约定阳光拍卖公司拍卖三峡农商行所有的柏家坪房产和金狮洞房产，柏家坪房产有 土地使用权证，无房产证；金狮洞房产土地使用权证和房产证齐全。阳光拍卖公司 依合同约定后发布拍卖公告后，原告傅庚申向阳光拍卖公司递交竞买申请书，承诺 已全部理解拍卖文件资料的全部内容，知悉拍卖标的现状和相关瑕疵，竞买成交 后，不以对拍卖文件资料及拍卖标的有不明或误解为由提出任何异议或违约。同年 11月16日，傅庚申在拍卖会上签收阳光拍卖公司的告竞买人通知书，并以4.2万
十四、其他合同 269
元和20万元竞得上述两处房产，并当场签订了编号为第05、第08两份拍卖成交确 认书。同年11月18日，傅庚申支付阳光拍卖公司佣金12100元。同月22日，傅庚 申支付三峡农商行房款242000元。随后，三峡农商行将上述两处房产的土地使用 证和房产证交予原告。此后，傅庚申在办理两处房产过户手续时，其认为柏家坪房 产只有土地使用证而无房产证在相关部门不能办理过户手续，而金狮洞房产在拍卖 时登记的面积比实际面积少294.52平方米，误差近25%,其多次找三峡农商行协 商解决未果后，遂于2011年11月14日，傅庚申诉至法院，请求法院判令撤销两 份《拍卖成交确认书》,由阳光拍卖公司与三峡农商行退还房款和佣金，并连带赔 偿一切经济损失。
宜昌市夷陵区人民法院于2012年3月12日作出(2011)夷民初字第1346号 民事判决书，判决驳回傅庚申的诉讼请求。判决书生效后，傅庚申提出申诉，同年 8月31日，宜昌市夷陵区法院作出民事裁定，决定对本案进行再审。
【案件焦点】
1.未取得产权证书的房产能否转让；2.房产产权证上的面积与实际面积不符， 而面积误差是否必然导致拍卖确认书被撤销并承担瑕疵责任。
【法院裁判要旨】
湖北省宜昌市夷陵区人民法院再审认为：三峡农商行委托拍卖的柏家坪房产， 未依法登记领取权属证书。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规 定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,对该标的拍卖违反法律强制性 规定，傅庚申与阳光拍卖公司签订的编号为第05号《拍卖成交确认书》因此无效； 傅庚申要求二原审被告返还拍卖该房产成交价款及佣金、承担连带责任的请求成 立，予以支持。三峡农商行委托阳光拍卖公司拍卖的金狮洞房产拥有所有权，并已 提供标的有关证明和资料，阳光拍卖公司通过公告方式发布拍卖标的相关资料以及 标的，傅庚申在现场查看和了解拍卖标的后与阳光拍卖公司签订竞买协议，在竞买 成功后与其签订《拍卖成交确认书》,二原审被告均已告知，傅庚申请求撤销第08 号《拍卖确认书》、要求二原审被告返还房款和佣金、赔偿损失及承担连带责任的 请求，不予支持。傅庚申在办理该房产过户中，实际测量的面积比《拍卖成交确认 书》记载面积少294.52m²,尽管双方当事人对产生房屋面积误差没有过错，但房
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
屋产权证登记的房屋面积与实际测量面积明显不符，显失公平，酌情予以变更，二 原审被告因少面积而取得的价款、收取的佣金予以返还。
湖北省宜昌市夷陵区人民法院撤销原审民事判决，认定傅庚申与阳光拍卖公司 签订的编号为05号《拍卖成交确认书》无效。由二原审被告连带返还傅庚申柏家 坪房产收取的佣金和房产取得的价款，并承担利息损失。由二原审被告连带返还傅 庚申拍卖金狮洞房产少面积成交价款收取的佣金和少面积取得的价款。
原审被告三峡农商行不服再审判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉， 认为一审法院再审判决适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院的再审判决，驳 回傅庚申的诉讼请求。
湖北省宜昌市中级人民法院经审理认为：本案诉争的柏家坪房产系上诉人三峡 农商行所有，依法享有财产处分权，不属法律规定的禁止买卖的标的物。《中华人 民共和国房地产管理法》第三十八条规定的立法本意在于规范城市房地产权属登记 管理秩序，控制非法建筑物流入房地产市场；而非确定未依法登记领取权属证书的 房地产属法律禁止流通物。因此，该条规定属行政管理性规范，而非强制性规范， 不得以此为依据认定当事人之间合同的效力。原审判决虽然存在适用法律不准确导 致错误认定合同无效，但原审判决认定合同无效与傅庚申原审诉讼请求要求撤销合 同及傅庚申依法行使合同解除权后的法律后果是一致的，原再审判决的处理结果适 当，可在纠正原审判决的上述瑕疵后予以维持。虽然本案拍买合同明确约定拍买标 的物以实物为准，房屋面积的变化不影响成交价格。但拍买的相关资料记载的面 积、原产权证登记的面积也会对竞买人参与竞买产生实际的影响。第08号《拍买 成交确认书》记载的金狮洞房产原登记面积为1193.31平方米，比原登记面积少 294.52平方米，误差近25%,虽然拍卖人和委托人均不构成欺诈，但该误差比明 显超出一般人的认知和接受能力，显失公平，故一审法院依据公平原则予以调整并 无不当，予以支持。
湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
十四、其他合同 271
【法官后语】
由于我国拍卖法对拍卖行为的效力没有具体规定，导致在本案拍卖行为效力认 定时，一、二审法院作出了不同的结论。
拍卖作为一种较特殊的商品交易方式，具有较强的透明性和流通性，大多数可 用于买卖的物品或者财产权利均可以作为拍卖的标的进行拍卖交易。从拍卖效力的 认定规范来看，拍卖与一般买卖有所不同，其成立需要经过一些特殊的程序，为保 证拍卖活动的正常进行并且保证拍卖的当事人的合法权益，拍卖程序一般分为三个 阶段：即拍卖表示、应买表示、买定意思表示。依《拍卖法》第五十一条规定，竟 买人的最高应价经拍卖师落锤或者以其他公开表示的方式确定后，拍卖即成交。本 案双方当事人已走完以上三个阶段，拍卖成交亦即买卖成立，傅庚申与阳光拍卖公 司签订的编号为第05号《拍卖成交确认书》应确认为有效。为什么应确认为有效? 因在我国，除了法律禁止拍卖的物品不得拍卖，限制拍卖的物品要依法履行有关手 续后方能拍卖以外，其他物品或者有关财产权利均可以通过拍卖方式进行交易。既 然本案双方诉争的柏家坪房产系三峡农商行所有，符合《拍卖法》第六条规定，不 属法律规定的禁止买卖的标的物，三峡农商行依法享有财产处分权。我国《房地产 管理法》第三十八条规定的立法本意在于规范房地产权属登记管理秩序，以此来控 制非法建筑物流入房地产市场；而非确定未依法登记领取权属证书的房地产属法律 禁止流通物。因此，该条规定属行政管理性规范，而非强制性规范，不得以此为依 据认定傅庚申与阳光拍卖公司签订的编号为第05号《拍卖成交确认书》无效。
关于拍卖合同中拍卖物的瑕疵责任承担问题。本案中，法官对于拍卖人和委托 人的瑕疵担保责任免除的规定作了限缩解释，即压缩了拍卖人免除责任的空间和机 会。那么这种解释的依据是什么呢?依据就在于民事交易的诚实信用和公平原则。 因为本案的事实之一是，金狮洞房产的房屋面积是由房屋产权管理部门确认的，双 方当事人对产生房屋面积误差没有过错，但根据《最高人民法院民事诉讼证据的若 干规定》第九条规定，房屋产权管理部门确认的房产面积并不在拍卖人和委托人 “无需举证证明”之列，因此，拍卖人对于委托人提交的房屋产权管理部门的房屋产 权证书仍需要审核查证，若不审核查证，拍卖人就没有尽到谨慎的审核义务，其对买 受人造成的金狮洞房产减少面积的损失，拍卖人和委托人均应承担相应的责任。
编写人：湖北省宜昌市夷陵区人民法院肖杰
