——无锡新江南物业公司诉汤国强物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2012)锡民终字第915号民事判决书
十三、服务合同 233
2.案由：物业服务合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):无锡新江南物业公司(以下简称新江南物业公司) 被告(被上诉人):汤国强
【基本案情】
2003年无锡新江南花园业主委员会(以下简称业主委员会)与新江南物业公 司签订物业管理委托合同，约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托 新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月 28日止。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对 “世代雅居”实施物业管理至2011年8月31日。
汤国强系新江南花园“世代雅居”(C 区)87号902室业主，自2006年3月开 始就一直拒绝交纳物业服务费。新江南物业公司于2012年3月诉讼来院，要求汤 国强支付物业管理费5214元(自2006年3月计算至2011年8月),电梯费240元。 汤国强对未交纳物业服务费予以认可，但认为新江南物业公司诉请中的大部分已超 过诉讼时效，且新江南物业公司未达到承诺的物业服务标准，因而拒绝交纳。新江 南物业公司认为其与业主之间自2006年3月起构成事实上的物业服务关系，其一 直提供物业服务至2011年8月31日，故诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用 的履行期限届满之日起计算。
审理中，法院调取了相关案卷材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服 务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物 业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交 物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司 经理周盘华述称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主 按二级标准交纳了物业服务费。
【案件焦点】
1.物业服务费诉讼时效应从何时开始起算；2.以物业服务质量未达标作为拒 交物业服务费的理由是否正当。
234
中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市南长区人民法院经审理认为：物业服务合同属继续性合同，物业 服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行 期限届满之日起计算。新江南物业公司于2011年8月31日停止了物业服务，应从 此时起算诉讼时效，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。因新江南物 业公司确实存在物业服务质量降低，汤国强拒交物业服务费的理由具有一定正当 性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物 业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。
江苏省无锡市南长区人民法院依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一 款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 六条之规定，作出如下判决：
汤国强于本判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费 3144.93元、电梯费240元，合计3384.93元。
新江南物业公司认为一审判决擅自调整物业服务费标准，缺乏事实和法律依 据，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：本案中，业主就物业服务 质量不到位提供了相关照片予以证明，虽然照片只能反映某个时间点的局部情况， 但业主已进行了初步举证，应由负有履行义务的一方进一步举证。新江南物业公司 不能有效证明物业服务质量已经到位，应承担举证不利后果。原审法院综合全案情 形酌减物业服务费并无不当，根据该公司经理周盘华的陈述，已有约10%的业主按 该标准交纳了物业费，故该酌减系在合理裁量范围内。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十 三条第一款第(一)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第 二款的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点之一是诉讼时效问题。物业服务合同中，物业服务企业持续不断 地提供服务，而业主也要持续地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付 时间的长短，因此物业服务合同属于继续性合同。物业服务费是在继续性合同履行
十三、服务合同
235
期中持续定期发生的债务，司法解释对分期债务的诉讼时效起算有明确的规定，但 是对于定期给付之债的诉讼时效起算点问题未有明确的界定，由此也导致对物业服 务费诉讼时效理解的不同。我们认为，物业服务费虽是定期给付，在各时间段内看 似具有一定独立性，但其系在同一合同项下订立、基于同一债务原因——物业服务 企业提供服务而产生，其具有整体性和同一性。而且物业服务企业为了维护双方之 间的合作关系不会在每一笔物业服务费交纳期限届满后即主张权利，在这种情形 下，物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计 算，更有利于节约诉讼成本、保护当事人的合理信赖利益。
本案另一焦点是以物业服务质量未达标拒交物业服务费的理由是否正当。近年 来，物业服务纠纷逐渐增多，大多为物业公司起诉业主欠缴物业费，而业主拒交物 业费的理由也多种多样。处理类似纠纷不仅要保护债权人即物业服务企业的利益， 同时也要判断债务人即业主拒交物业费的理由是否正当，这样才能真正实现当事人 之间的权利平衡。我们认为，“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服 务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。而本案中，新江南物业公司虽然存在物 业服务质量不到位，但尚不足以构成免除业主交费义务的抗辩事由，此种情形下应 对业主欠缴费用酌情减少。
编写人：江苏省无锡市南长区人民法院钱丽丽
