——曹益平诉北京万科物业服务有限公司物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市顺义区人民法院(2013)民初字第14073号民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷
3. 当事人
原告：曹益平
被告：北京万科物业服务有限公司
【基本案情】
2008年5月4日，原告与北京万科四季花城房地产开发有限公司签订《北京市 商品房预售合同》,购买北京市顺义区仁和镇望泉寺31号住宅楼房屋一套(物业名 称为北京万科四季花城),该合同附件七物业服务部分中前期物业服务合同主要内 容第一条规定：本项目的前期物业服务单位为北京万科物业服务有限公司即本案被 告；第二条物业服务内容第5款为“车辆停放管理”;第四条物业的经营与管理第 1款规定停车场收费分别采取以下方式：临时停车收费标准执行北京市相关规定。
后来，原告自被告处办理卡号为1066智能卡一张，该卡可作为持卡人使用被 告停车场的使用凭证。2011年原告之妻王丽君购买车牌号为鲁VBB133的奥拓轿车
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
一辆，该车停放在被告停车场属临时停车，原告将费用交给被告并存入1066智能 卡内，鲁VBB133汽车的驾驶者凭此卡刷卡交费进出小区，停车场临时停车收费标 准为：一小时内免费，每天最多收费3.5元。
2013年6月24日上午8时55分王丽君报警，称其停放在顺义区万科四季花城 31号楼北侧停车场的鲁VBB133汽车后挡风玻璃窗被砸。原告为修车支付修车费 480元。从1066号智能卡的消费记录上看，从2013年6月12日20:24分到2013年 6月24日上午10:08分，鲁VBB133 汽车一直停放在上述小区停车场内，未驶出小 区，该停车场由被告负责管理。
原告认为，被告违反了前期物业服务合同约定的内容，未履行为原告提供停车 管理的服务，造成其车辆受损，且无法调取事发时停车场的监控录像，无法获知侵 权人，故原告起诉要求被告承担违约赔偿责任。但被告称原、被告之间并未签订书 面的车辆保管协议，其向原告收取的费用是车位租用费、车位服务费，不含车辆保 管费，因为车主虽将车辆停在被告管理的停车场内，但车辆仍在车主的控制之下， 由车主实际保管，不能认定车主停放车辆的行为是交付保管物的行为，双方未形成 保管合同关系。故被告坚持认为其已经按照前期物业服务合同约定，完全履行了合 同义务，原告未举证证明被告在履行合同过程中存在瑕疵或者过失、过错，被告不 应承担违约责任。
【案件焦点】
原告停放在小区停车场内的车辆被砸，能否要求物业公司以未尽到物业服务合 同约定的义务为由承担违约赔偿责任。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：根据《北京市商品房预售合同》附件七的 规定，北京万科四季花城房地产开发有限公司选定本案被告作为北京万科四季花城 的前期物业服务公司，物业服务内容之一为车辆停放管理。根据《北京市居住小区 机动车停车管理办法》的相关规定，停车管理单位应24小时专人看管停车场或采 用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措 施，防止车辆丢失。作为北京万科四季花城的业主，原告与被告之间构成物业服务 合同关系，原告将车停放在被告管理的停车场内，按照前期物业服务合同的内容，
十三、服务合同 231
被告应为原告提供车辆停放管理服务，且原告在停车场内临时停车按规定向被告交 纳停车费，被告关于该费用为车位租用费、车位服务费，非车辆保管费的抗辩意见 于法无据，被告负有采取措施防范原告车辆受损的物业服务合同义务。根据《物业 管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供 相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
原告之妻王丽君于二人婚姻关系存续期间购买的鲁VBB133 汽车属夫妻共同财 产，该车停放在被告管理的停车场时被砸，原告作为被砸汽车的共同所有权人有权以 被告违反了物业服务合同规定的义务为由，要求后者承担相应的违约责任，其中要求 被告支付因车辆被砸造成的480元修车费损失，具有事实和法律依据，予以支持。
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及第 一百一十三条之规定，判决如下：
被告北京万科物业服务有限公司赔偿原告曹益平修车费四百八十元，于判决生 效之日起七日内执行。
【法官后语】
本案事例在现实生活中常有发生，物业公司多以与业主之间未签订车辆保管协 议，向业主收取的停车费用为车位租用费、车位服务费，非车辆保管费为由，拒绝 承担违约赔偿责任。实际上，物业公司的此种抗辩是不能成立的。
首先，物业向业主提供停车管理服务并向业主收取费用的关系性质为何，不能 仅看双方之间是否签订书面车辆保管协议，还要看双方之间是否有其他的书面约 定。以本案为例，原告与开发商之间签订的商品房预售合同中的附件七前期物业服 务合同的内容对原告与被告同时具有约束力，被告需为原告提供车辆停放管理服 务，这种服务的法律性质是不明确的，笔者认为应根据停车位的产权归属具体分 析。从目前而言，小区停车位的产权性质主要有以下几种：1.法定配建停车位，属 于全体业主共同共有；2.符合小区建设规划、在法定配建停车位之外由开发商另行 建设的停车位，根据是否计入容积率、是否计入公摊面积，或属全体业主共有或为 开发商所有；3.对不计入容积率的部分，如人防工程、地下停车位由开发商所有， 但开发商不能对人防工程停车位所有权进行处分，只能以出租方式转让使用权；4
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占用业主共有道路或其他停车场地所设置停车位的权属。《物权法》第七十四条第 三款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 本案原告将车辆停放在小区公共停车场内，其作为业主，对该公共停车场享有共有所 有权，因此，物业公司向其收取的停车费不可能为车位租用费，只能是车辆保管费。
其次，物业公司与业主之间车辆管理服务的内容除双方约定之外，还应该符合 法律法规规定的物业公司提供服务的最低标准。《北京市居住小区机动车停车管理 办法》第三条第五款规定停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到 以下要求：24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、 制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失。《物业管理条例》第三 十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业 服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应 当依法承担相应的法律责任。本案审理过程中，通过向出警警察了解，他们接到报 警后，曾试图通过物业公司调取事故发生地的监控录像，物业公司称事发地为监控 死角，没有录像。本案庭审中，物业公司又称，监控录像只能保存三个月，至庭审 时，已过三个月保存期，事发录像已删除。故法院认为，物业公司未达到规定的最 低服务标准，没有完全尽到物业服务义务，违反了合同约定，应对原告的财产损失 承担赔偿责任。
编写人：北京市顺义区人民法院 杨秀芝
