商城擅自变更经营范围及招牌，承租商户有权行使法定解除权 时军韬诉北京美著美商贸有限公司租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第12043号民事判决书 2.案由：租赁合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):时军韬
被告(上诉人):北京美著美商贸有限公司(以下简称美著美公司)
【基本案情】
2011年4月24日，美著美公司(出租方、甲方)与时军韬(承租方、乙方) 签订《商铺租赁合同》,约定乙方承租甲方的213、215号摊位，乙方承租该商铺仅 作经营服装、包之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变该商铺用途，乙
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方承租第一年内必须用于服装、包经营女装、包种类，该商铺租赁期限为13个月， 即自2011年5月28日起至2012年6月27日止。合同签订之后双方开始实际履行， 2011年4月21日时军韬向美著美公司交纳5000元经营保证金，2011年4月24日 时军韬向美著美公司交纳了2011年5月28日至2012年6月27日共计13个月的租 金35144元，并于当日交纳一年的冷暖费41267元。
美著美服饰广场正式开业时间为2011年5月28日，正式开业后时军韬在租赁 的摊位上从事服装(女装)、包的经营。2011年9月开始，美著美服饰广场进行经 营范围调整，欲将经营范围变更为鞋业，名称变更为美著美鞋城，为此美著美公司 印发宣传海报和彩页进行对外宣传，其对外宣传海报上载明美著美鞋城于9月25 日盛大开业。2011年11月18日左右，美著美公司将美著美服饰广场的招牌变更为 美著美鞋城。时军韬称美著美公司变更经营范围及更改招牌为美著美鞋城后，其经 营的服装及包生意受到严重影响，为此其向美著美公司提出解除合同的要求，因迟 迟不能得到美著美公司的答复，其于2011年11月底撤离了租赁的摊位。时军韬据 此要求美著美公司退还尚未到期的租金及冷暖费，并要求美著美公司退还经营保证 金。美著美公司称时军韬在租赁期内由于经营不善，擅自撤离租赁摊位，构成了违 约，因此不同意时军韬的诉讼请求。
【案件焦点】
商场擅自改变经营范围和更换招牌，承租商户是否有权行使法定解除权。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中 双方签订的摊位租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。时军韬作 为摊位租赁者，向出租人美著美公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在美著美 服饰广场开业后在承租摊位上从事约定的服装及包的经营。其后美著美公司变更经 营范围，将服装广场更改为鞋城，并更改了招牌，美著美公司变更经营范围及更改 招牌的行为，使双方订立摊位租赁合同时的订约条件发生了重大变化，时军韬租赁 涉诉摊位从事服装及包的经营是基于对美著美服饰广场能够为其提供的经营服装的 便利条件而为，美著美公司变更经营范围为鞋城，使时军韬订约时的条件发生重大 变化，时军韬订立合同的目的无法实现，时军韬因此向美著美公司提出解除合同，
七、租赁合同 127
符合合同法定解除的条件，在未得到答复的情况下，其于2011年11月30日撤离 了承租摊位，因此应视为双方的摊位租赁合同于2011年11月30日终止，本案审 理过程中经现场勘查，涉诉摊位已由他人从事鞋业经营，因此应视为美著美公司亦 认可双方的租赁合同已经解除的事实。摊位租赁合同约定租金自美著美服装广场开 业时起算，美著美服饰广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间 按应自2011年5月28日起算。美著美公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期 的租金、冷暖费退还给时军韬。
北京市通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七 条之规定，判决如下：
一 、原告时军韬与被告北京美著美商贸有限公司签订的《摊位租赁合同》于二 O 一一年十一月三十日终止。
二 、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时军韬经营保证金人民币五千元， 于本判决生效之日起十日内执行清。
三、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时军韬租金人民币一万七千三百七 十九元四角三分、冷暖费人民币二千零四十元三角九分，于本判决生效之日起十日 内执行清。
四 、驳回原告时军韬的其他诉讼请求。
北京美著美商贸有限公司提起上诉，请求改判时军韬承担违约责任，将其预交 的租金、冷暖费和保证金作为对美著美公司的赔偿。北京市第二中级人民法院经审 理，确认一审法院认定的事实和证据。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
承租商户承租商城摊位进行经营，是一种商业经营行为，具有一定的商业风险 性，正常的商业风险应当由商户自己承担，不能转嫁给商城自不待言。问题的关键 是，商城在商户经营过程中负有何种义务?是否负有向承租商户提供与订约时相同 或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的义务?如果商城负有
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如上义务，这种义务的性质是什么?商城对该项义务的违反，商户是否可以行使合 同解除权，要求解除租赁合同?上述问题是本案例所涉及的焦点问题。
1.本案中商城负有提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变 经营范围和更换招牌的附随义务。商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，构成 了对该不作为附随义务的违反，商城构成了违约。
2.本案中承租商户可行使法定解除权。附随义务因不具有独立性，且非系对 待性给付义务，因此违反附随义务，并不必然使对方产生合同解除权。但当附随义 务的不履行，与合同目的的实现关联甚大，导致订约方的合同目的不能实现时，应 当赋予守约方的合同解除权，这也是我国《合同法》第九十三条所规定的法定解除 情形之一。在此情形下，应当赋予守约方的合同解除权，守约方并可根据合同法关 于违约责任的规定，要求违约方承担违约责任。本案中，商城对不得擅自变更经营 范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无 法实现，符合我国合同法上规定的法定解除的条件，因此承租商户可以行使法定解 除权，要求解除双方的承租合同，要求商城退还经营保证金及未到期的租金、冷暖 费等费用。
编写人：北京市通州区人民法院 王新东
