——庄乃江诉东海县秀水商务管理有限公司、连云港晶意置业有限 公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省连云港市东海县人民法院(2013)东民初字第475号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告：庄乃江
被告：东海县秀水商务管理有限公司(以下简称秀水公司)、连云港晶意置业 有限公司(以下简称晶意公司)
【基本案情】
2010年，原告购买了被告晶意公司开发的位于东海县牛山镇玉带河路88号水 上威尼斯秀水商业街晶瑞轩31-2-1086室房产，并支付了相应的购房价款，后晶 意公司向原告交付了房屋。原告办理上述房产的产权证书。
2010年11月5日，原告与被告秀水公司签订涉案《房屋委托经营合同书》, 合同内容如下：“委托方(甲方)庄乃江，受托方(乙方)秀水公司，根据《中华 人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础 上，经协商一致，甲方同意将其合法拥有的秀水商业街铺位出租给乙方作为商业经 营场地使用，具体事项约定如下：第一条：委托经营场地商铺坐落位置：东海县秀 水商业街31-2-1086号，商铺建筑面积为55.43平方米，商铺总价款为807671元 (房产备案号：SSWNS31-2-1086) 。 第四条：委托经营期限自2010年11月5日 起至2020年11月4日止，为期10年。第五条1. (2):商铺经营年回报收益=商
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
铺总房价数×10%(即80767.1元)。甲方签章：庄乃江(签名并捺印)2010年11 月5日乙方签章：秀水公司(盖章)”。
合同签订后，原告将涉案房屋交由被告秀水公司使用，后被告秀水公司给付原 告2010年11月5日至2011年11月4日的商铺回报利益及2011年11月5日至 2012年11月4日的商铺回报利益仅给付2万元，剩余部分经原告多次催要，还欠 该年度收益60767.1元。
另查，谌士军与晶意公司签订《合作框架协议》,由新成立的经营管理公司即 秀水公司代理销售“水上威尼斯”项目南北岸部分商铺(一期商铺),商铺以返租 形式销售。谌士军负责公司注册，由谌士军担任公司法人。
2010年7月26日，晶意公司及案外人吕伟凤、阮金宝、阮金宝、郭瑰琦共同 出资成立秀水公司，从事房产销售代理、房屋租赁、商务管理服务等业务，谌士军 为公司法定代表人。
2011年11月15日，甲方晶意公司、乙方谌士军、丙方秀水公司就秀水公司股 权转让及双方合作以来所签订的《合作框架协议》、《委托融资协议》、《商品房买 卖补充协议》所产生的一系列债权债务问题进行协商，并签订了《协议书》,该协 议书约定：“1.2010年7月甲乙双方签订《合作框架协议书》设立丙方公司负责 《秀水商业街》的经营管理。现甲方及派出股东将持有秀水公司的80%股权以800万 转给乙方，甲方在本协议签订后15个工作日内将股权转至乙方或指定第三人名下。”
后在连云港市东海工商行政管理局办理了公司变更登记，公司股东及出资额变更 为：“现股东/发起人名称：谌士军，认缴出资额：900万元人民币，实缴出资额：900 万元人民币；李中良，认缴出资额：100万人民币，实缴出资额：100万人民币。”
2012年6月19日，秀水公司及谌士军签署书面声明并在报刊上刊登，内容如 下：“秀水公司原股东被告东海县晶意置业有限责任公司、吕伟峰、阮金宝、郭瑰 琦各占公司20%的股权全部转让给原股东谌士军先生及其指定的第三人，转让后晶 意置业有限公司及吕伟峰、阮金宝、郭瑰琦不再参与公司的经营管理，秀水公司成 立后所产生的全部债权债务和经营过程中所产生的法律责任由秀水公司和谌士军先 生共同承担。股权转让后秀水公司所产生的债权债务以及在经营过程中涉及的法律 责任等一切事务均与原股东无关。”
在本案审理过程中，原告举证了秀水商业街的销售彩页广告及所附的秀水公司
七、租赁合同 121
置业顾问薄萍萍的名片以证明被告晶意公司应当承担售后返租义务的证据。经质 证，被告秀水公司不持异议；被告晶意公司称该广告不是其公司制作，与其没有任 何关系。
【案件焦点】
“售后返租”中引入商业管理公司，采取房屋销售者和承租者的分离模式，对 此，因商铺租赁违约之责任主体如何认定。
【法院裁判要旨】
江苏省连云港市东海县人民法院审理认为：原告与被告秀水公司签订《房屋委 托经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规 定，合法有效。原告将涉案商铺交付与被告秀水公司后，已履行了合同约定的义 务，被告秀水公司应当按照合同约定于每年11月4日前支付约定的回报收益，但 其没有按照合同约定全面履行义务，仅支付2011年11月5日至2012年11月4日 年度部分收益20000元，尚欠60767.1元，已构成违约，应承担继续履行合同义务 的责任。故原告请求被告秀水公司给付原告房屋回报收益60767.1元的主张，符合 法律规定，予以支持。二被告之间是否存在纠纷系其内部法律关系问题，与本案委 托经营合同纠纷不是同一法律关系，其以此为由请求中止审理，不予准许。
委托经营与买卖系两种不同的法律关系。被告晶意公司作为房屋买卖合同的出 卖人已履行房屋的交付义务，原告凭广告宣传及秀水公司置业顾问的名片请求既非 委托经营合同主体又没有占有使用涉案标的物的被告晶意公司支付租金，无事实和 法律依据，不予支持。
江苏省连云港市东海县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第 一百零七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：
被告东海县秀水商务管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告房屋回报收 益60767.1元。
【法官后语】
开发商通过成立或引入商业管理公司并委托其承担商铺售后返租义务以实现商 铺销售主体与返租主体的分离，上述行为规避了《商品房销售管理办法》的管理性
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强制性规定，属于变相售后返租行为，应受到行政处罚。商铺业主与商业管理公司 签订的委托经营合同依法有效，商业管理公司违反合同约定应承担违约责任，开发 商不承担连带责任。商业管理公司可以根据其与开发商的协议处理售后返租事宜。
编写人：江苏省连云港市东海县人民法院薛子裔 李梅
