———江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行诉 唐建东金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院(2013)通中商终字第261号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行(以下简称 少直信用社)
被告(上诉人):唐建东
【基本案情】
2010年9月27日，少直信用社作为贷款人与作为借款人及作为担保人的被告 唐建东签订最高额个人担保借款合同一份。合同约定：担保人自愿为借款人自2010 年9月27日起至2013年3月26日止，在最高债务限额不超过人民币50万元提供 担保。在本合同约定的期限和最高限额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手 续；实行利随本清还款方式；保证方式为最高额抵押担保，抵押人同意以启东市汇 龙镇团结新村39幢501室作为本合同项下借款的抵押物；保证范围为本合同项下
六、借款合同 97
借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等贷款人实现债权 的费用。在上述期间内，借款人可以在最高本金余额人民币40万元的额度内循环 使用，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以 借款借据为准。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款人 未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行 利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。合同并就其他事项作了 相应约定。同日，被告唐建东在房地产抵押物清单上签名。2010年9月28日，少 直信用社与被告唐建东就抵押房产办理了他项权利登记手续。
2011年9月20日，被告唐建东在借款后向少直信用社出具了借款借据一张， 借据载明：借款金额40万元，借款期限自2011年9月20日至2012年9月15日， 月利率7.38005%。借款到期后，本金及利息均未归还。至2013年1月15日，被 告唐建东尚结欠少直信用社借款本金40万元，利息53529.96元。因催款无着，原 告农商行少直支行于2013年1月22日向本院起诉，并提出了上述诉请。
另查明，唐建东与施正红原系夫妻关系。2005年7月18日，双方在启东市民 政局办理了离婚登记手续，并约定位于启东市汇龙镇团结新村39幢501室婚后住 房归婚生女唐某所有，暂由唐建东居住。2006年9月30日，唐建东为办理商品房 所有权登记申请手续，持伪造的离婚协议书，将已经约定归婚生女唐某所有的上述 房产篡改为归自己所有，并加盖了伪造的启东市民政局婚姻登记专用章，并于同日 取得房屋所有权证。嗣后，该房屋于2006年9月、2006年10月、2009年10月分 别办理过三次抵押登记、注销手续。少直信用社于2012年1月16日经核准变更为 农商行少直支行。
【案件焦点】
涉案抵押行为是否有效。
【法院裁判要旨】
江苏省启东市人民法院经审理认为：关于农商行少直支行能否善意取得抵押权 的问题。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，我国物权法上 善意受让人取得权利的类型不仅限于动产和不动产所有权，还包括了动产或不动产 的其他物权，本案所涉的不动产抵押权也包括在内，故抵押权作为物权的种类之
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
一，可以适用善意取得制度。涉案抵押权能否成立，需要审查少直信用社在设立抵 押权时是否善意无过失，即少直信用社在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到审慎义 务。现被告唐建东提供的真实离婚协议书能够证明其系无权抵押，但该证据难以证 明债权人少直信用社在接受抵押时对所涉不动产的权属真实状况为明知或应知。正 是由于房屋产权登记部门没有审查发现唐建东提交的离婚协议书存在虚假，继而错 误重新登记并颁发了房屋他项权证。少直信用社在审查所有权证及他项权利登记等 材料的基础上，基于对登记公示力的信赖，同意贷款给被告唐建东，且与其约定对 涉案不动产设立了抵押权。少直信用社在发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务，即 在取得抵押权时，属于善意取得。
江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百 零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款之规定， 判决如下：
一 、被告唐建东归还原告江苏启东农村商业银行股份有限公司少直支行借款本
金40万元。
二、被告唐建东支付原告启东农村商业银行股份有限公司少直支行利息 53529.96元(算至2013年1月15日),并支付自2013年1月16日至判决确定的 还款之日止，以借款额40万元为本金、按年利率13.284%计算的逾期利息。上述 两项，限被告唐建东于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
三、原告启东农村商业银行股份有限公司少直支行对被告唐建东用于抵押的位 于启东市汇龙镇团结新村39幢501室的房产在被告唐建东的上述借款本息、原告 实现债权的费用范围内享有优先受偿权。
唐建东不服一审判决提起上诉。江苏省南通市中级人民法院经审理认为：涉案 房屋原系唐建东与施正红共有，后双方以离婚协议约定将该房屋赠予其女唐某所 有，故唐某系该房屋的实际所有人，唐建东无权处分该房屋。依照《中华人民共和 国物权法》第一百零六条第三款之规定，该法律规定，抵押权作为物权的种类之 一，可以适用善意取得制度。唐建东通过制作虚假的离婚协议书以及伪造启东市民 政局印章的方法，进行了房屋所有权变更登记，将原属其与施正红共有、且已约定 赠予唐某的房屋变更至其个人名下，并领取了房屋所有权证书。由于该证书系房地 产管理部门发放，具有公示效力，故农商行少直支行足以有理由相信唐建东对抵押
六、借款合同 99
物享有合法、完整的处分权。在就涉案房屋办理抵押登记手续时，房地产管理部门 在对抵押物进行审查后进行了他项权登记，并发放了房屋他项权证书，这一过程也 不会使农商行少直支行对房屋的所有权情况产生合理怀疑。更何况，该房屋实际即 由唐建东居住，且在涉案借款发生之前，唐建东已就该房屋三次设定抵押贷款，故 要求银行进一步审查该房屋的实际所有人过于严苛，明显超出了银行的审查能力范 围。综上，农商行少直支行在签订最高额个人担保借款合同、办理抵押登记及发放 涉案贷款时已尽到审慎审查义务，符合善意取得的要件。同时，鉴于农商行少直支 行已实际向唐建东发放了贷款，且涉案抵押权已依法履行了他项权登记手续，故农 商行少直支行设定的抵押权符合善意取得的全部要件，对于该行要求对涉案抵押房 屋享有优先受偿权的诉讼请求，予以支持。
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对抵押权善意取得的理解。自2007年10月1日起施行 的《物权法》第九章“所有权取得的特别规定”中系统规定了我国民法上的善意 取得制度。因此，《物权法》是目前主要适用不动产抵押权善意取得的实体法规范。 根据《物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有 权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有 权：(一)受让人受让该不动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让 的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让 人。当事人善意取得其他物权的，参照该款规定。
具体到本案中，一、二审法院审理思路一致认为，涉案抵押权能否成立，需要 审查农商行少直支行在设立抵押权时是否善意无过失，是否支付了合理的对价，以 及设定抵押权的房产是否依法办理了登记手续。结合农商行少直支行对有效权利证 书、法律文件的内容和权利人身份审核情况来看，根据房地产管理部门发放房屋所 有权证书，具有公示效力，且房地产管理部门在对抵押物进行审查后进行了他项权 登记，并发放了房屋他项权证书，故农商行少直支行足以有理由相信唐建东对抵押
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中国法院2015年度案例 ·合同纠纷
物享有合法、完整的处分权。同时，鉴于农商行少直支行已实际向唐建东发放了贷 款，且涉案抵押权已依法履行了他项权登记手续，故农商行少直支行设定的抵押权 符合善意取得的全部要件，对于该行要求对涉案抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请 求，予以支持。
另外，至于房屋的真正所有权人唐某如何主张相应权利的问题。唐某因唐建东 提供虚假材料申请登记并给其造成损害的行为、房屋登记主管机关错误登记并给其 造成损害的行为，均可以依据《物权法》第二十一条的规定，向唐建东或房屋登记 主管机关请求赔偿。
值得注意的是，根据案件查明事实，唐建东伪造的离婚协议书上加盖伪造的民 政部门婚姻登记专用章，并用此虚假证明骗取银行贷款。其中，唐建东伪造民政部 门印章骗取银行贷款的行为是否属于涉嫌犯罪?本案中，无论唐建东是否涉嫌犯罪 或涉嫌何种犯罪，都和本案金融借款合同纠纷不属于同一法律事实。而本案只有在 依据《民事诉讼法》第一百三十六条第一款第(五)项关于“本案必须以另一案 的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的规定，民事案件的审理必须以刑事案件 的审理结果为依据的情形下，本案作为民事案件才应中止审理。因此不能仅因涉及 刑事犯罪嫌疑就从程序上驳回起诉，不进行实体审理，这不利于保护民事主体的民 事诉权。
编写人：江苏省启东市人民法院姚桢荣
