———王振杰诉纪建羽房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.调解书字号
辽宁省本溪市中级人民法院(2013)本民四终字第00030号民事调解书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):王振杰 被告(上诉人):纪建羽
【基本案情】
2013年1月10日，原告王振杰的女儿王贺、被告纪建羽签订了房租(租房) 协议，约定将位于石桥子华联对面的一处32平方米彩钢房租给王贺，租期一年， 粗费14000元，另有4000元取暖费，1000元房屋保证金，共计19000元整。如果 动迁，王贺需把剩余房费退给纪建羽，纪建羽承担水电费，王贺承担行政管理费。 2013年1月21日，原、被告签订了卖房协议，协议约定：纪建羽将位于榆林华苑 对面两处彩钢房(建筑面积分别为32平方米和17平方米)卖给王振杰，价格为 42000元；32平方米屋内包括柜台，17平方米屋内包括锅炉；如动迁补偿3000元 以上，王振杰返还纪建羽3000元。协议签订后，王振杰一次性向纪建羽支付现金 42000元。2013年1月22日，纪建羽给王振杰出具收条一份，但收条上写明的数 额为43000元，经庭审质证系纪建羽笔误，王振杰实际支付42000元。2013年4月 18日，本溪高新技术产业开发区综合执法局给纪建羽下达了榆林华苑前公共区域 临时用地回收通知，要求拆除王振杰所购买的房屋。2013年5月6日，本溪高新技 术产业开发区综合执法局再次下达限期拆除通知书，王振杰为减少扩大的损失，将



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


本案诉争的两处彩钢房雇车移走。后王振杰找到纪建羽协商，要求返还购房款 42000元，但纪建羽不同意返还，故王振杰诉至本院。另查明：纪建羽于2012年4 月21日与本溪高新技术产业开发区综合执法局签订了本溪高新区公共区域临时使 用协议，约定由纪建羽临时使用石桥子榆林华苑华联店前的公共区域，占用方式为 70平方米彩钢房，使用期限自2012年4月21日起至本溪高新技术产业开发区综合 执法局书面通知时止。使用用途为临时经营，不得进行转租，不得进行其他非法活 动。同时约定纪建羽不具有公共区域及其地面附着物的所有权，只有临时使用权。 每年需交纳管理费2000元。
【案件焦点】
买卖标的为在公共区域上构筑的具有临时使用权的彩钢房的买卖合同是否 有效。
【法院裁判要旨)
辽宁省本溪市溪湖区人民法院经审理认为：被告与本溪高新区综合执法局签订 的公共区域临时使用协议，已明确约定被告对该临时用地及地面附着物(彩钢房) 没有所有权，只有临时使用权，仅限于临时经营，且不得转租及进行其他非法活 动。而被告却以个人名义将彩钢房卖给原告，其行为是无权处分行为，同时，被告 在与原告签订卖房协议时并未向原告声明该房是临建房，也未向原告出示其与高新 区综合执法局签订的临时使用协议，被告的行为隐瞒了重要的事实，提供了虚假的 信息，其行为是无效的民事行为，被告应返还原告的购房款，故对原告的诉讼请求 本院予以支持。据此，判决如下：
被告纪建羽返还原告王振杰购房款四万二千元。
纪建羽持原审答辩意见提起上诉。在二审审理过程中，经辽宁市本溪市中级人 民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一 、上诉人纪建羽返还被上诉人王振杰购房款一万元，于本调解书生效之日起 六个月内付清，双方纠纷至此一次性了结；
二、如上诉人纪建羽在六个月内没有完全履行上述款项，则双方依照(2013) 溪民初字第00384号民事判决书判决内容执行，即被告纪建羽返还原告王振杰购房 款四万二千元，于本调解书生效之日起六个月零十日内给付。如果未按指定期间履


九、其 他 235

行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法官后语】
本案处理难点在于诉争房屋买卖合同的效力。本案中王振杰与纪建羽签订的卖 房协议包含两部分，一是两处彩钢活动房动产的产权，二是两处彩钢房所处公共区 域的临时使用权。关于第一部分，动产产权是可以合法交易的；而关于第二部分， 该处公共区域的临时使用权系不可转租的临时土地使用权，未经城市规划审批部门 批准，不能取得县级人民政府的登记造册，核发证书。依据《土地管理法》第十一 条、第二十一条、第七十三条之规定该土地使用权不能依法转让，转让协议违反法 律、行政法规的强制性规定。因协议中未对两部分数额加以区分，且两部分密切不 可分割，故整体协议无效。依照《合同法》第五十八条之规定，双方因该合同取得 的财产，应当予以返还。由于本案诉争两处彩钢房已被转移，并未灭失，故被告纪 建羽应当返还原告王振杰42000元购房款，原告王振杰应当返还被告纪建羽自彩钢 房交付之日起至彩钢房拆迁之日止使用所得的收益。
编写人：辽宁省本溪市中级人民法院 王珊珊