— — 上海梦海化工原料有限公司诉上海派米雷投资(集团) 有限公司上海轩礼实业有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第898号民事判 决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):上海梦海化工原料有限公司(以下简称梦海公司)
被告(被上诉人):上海派米雷投资(集团)有限公司(以下简称米雷公司)、 上海轩礼实业有限公司(以下简称轩礼公司)
【基本案情】
原告梦海公司与被告派米雷公司于2010年9月6日签订了《厂房预订协议》 一份，约定被告派米雷公司将坐落于上海市奉贤区星火开发区民乐路×号派米雷 (奉贤)企业园区×号厂房出售于原告，暂定建筑面积约4200平方米，总价款为 1900万，厂房用途仅限仓储、生产、办公、研发，厂房具体建造以双方确认的设计 方案为准。双方还在协议中约定待在派米雷公司取得工程规划许可证和施工许可证



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一周内签订厂房订购协议。原告梦海公司于预定签订协议当日向被告派米雷公司支 付定金100万元，还约定待签订厂房订购协议后，该定金即转化为购房款。2011年 3月，被告派米雷公司通知原告梦海公司与被告轩礼公司签订厂房订购协议，表示 被告轩礼公司系其全资子公司，并向原告提供了涉案房屋所在的土地房地产权证复 印件，载明土地权利人为被告轩礼公司。2011年3月28日，原告梦海公司遂与被 告轩礼公司签订了《厂房预售合同》一份，合同在吸收前一份预订协议内容的基础 上，还进一步明确了如下内容：1.买卖的房屋系“企业园区标准厂房(工业厂房) 及其附属配套使用场地”,厂房构筑建造仍由双方签章确认的设计图为准；2.厂房 最终的实际面积以房地产权证上载明的建筑面积为准，以每平方米4523.80元计 价，在暂定总价款1900万元的基础上实行多退少补；3.合同签订后的10个工作日 内，原告梦海公司支付定金人民币400万元(含已付100万元),原告梦海公司在 核实厂房结构封顶后的15个工作日内支付500万元，剩余房款1000万由被告轩礼 公司代为融资，融资期限为三年，梦海公司按银行同期贷款利率向轩礼公司支付利 息，融资过程中所涉及的费用由梦海公司承担，在梦海公司偿清轩礼公司购房款期 间，涉案厂房仍登记在轩礼公司名下。合同签订后，原告先后于2011年4月6日、 2011年5月26日、2011年5月31日向被告付款共计300万元。
2011年12月27日，被告向原告发送《通知函》,要求原告现场核实厂房结构 封顶一事，2012年2月6日，原告法定代表人钱伟签字确认厂房结构封顶。期间， 被告多次发函原告，要求其按约定的时间节点支付房款，原告也曾复函被告，要求 被告对《厂房预售合同》中的几项具体事宜予以明确，并对合同的履行提出了抗 辩，要求被告返还钱款400万元。现涉案厂房已经竣工验收，具体地址为上海市奉 贤区星火开发区民乐路×弄×号，并于2012年9月11日取得大产证，可以办理过 户手续。
另查明，被告派米雷公司曾在网站上宣称其系专业地产开发与运营商，并全额 出资组建被告轩礼公司，被告轩礼公司未取得房地产开发企业资质等级证书。被告 轩礼公司于2010年12月取得星火开发区2街坊2/4丘的土地使用权，土地性质为 工业用地，其在该土地上投资建造工业厂房是得到政府部门备案批准的。被告轩礼 公司还分别于2011年5月、2011年7月取得建设工程规划许可证和建筑工程施工 许可证。


九、其 他 229

再查明，原告的法定代表人钱伟分别于2010年11月19日、2011年3月28日 签字确认涉案厂房的建筑图及厂房电梯的技术规格图。
【案件焦点】
本案争议焦点在于如何认定《工业厂房预售合同》的效力，其中存在两个问 题：1.工业厂房开发企业不具备房地产开发资质是否影响《工业厂房预售合同》 的效力；2.工业厂房开发企业未取得商品房预售许可证是否影响《工业厂房预售 合同》的效力。
【法院裁判要旨】
上海市奉贤区人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束 力，受法律保护，当事人当按诚信原则行使合同权利并履行相应的义务。本案中， 根据《厂房预订协议》中“甲方办好建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证 一周内签订厂房订购协议”及“待签订厂房订购协议后，该定金即转化为购房款” 等内容可推断，原、被告双方签订的《厂房预售合同》名为“预售合同”,实为 《厂房预订协议》中所述的“厂房订购协议”。且涉案厂房为期房，系被告按原告 签字确认的建筑图纸建造等情况亦是原告事先所知悉的，该协议系双方真实的意思 表示。另，涉案厂房具有合法的建筑规划手续，现已竣工并经验收合格，且取得房 地产权属证书，双方进行房产交易并无法律上的障碍，故双方之间签订的名为“厂 房预售合同”实为“厂房订购协议”的房屋买卖合同成立，应为合法有效。
对于原告诉称因被告轩礼公司不具备房地产开发经营资质及未取得商品房预售 许可证，合同应归为无效的意见，本院认为被告轩礼公司系在其取得的工业用地上 自建工业厂房用于出售，结合涉案厂房所在土地的性质及行政部门对企业投资项目 的备案审批意见可判断，被告行为的本质仍是自建厂房的转让，属于自有房地产经 营活动，无需申请房地产开发企业资质等级证书，而商品房预售许可制度也是针对 在商业用地上开发商品厂房或商品住宅房屋的管理制度，在工业用地上开发的工业 厂房不属商品房预售许可的范围。即使被告轩礼公司在营销宣传、运作模式等方面 存在以“房地产开发企业”的身份从事“房地产开发经营行为”之嫌，该行为亦 系在厂房建设运作环节中存在的失范行为，应由相关行政部门予以规范管理，故对 原告的以上意见不予采纳。



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对于原告诉称被告对取得土地使用权、建设工程规划许可证和建筑工程施工许 可证的时间存在欺诈的意见，本院认为虽然土地使用权及许可证的取得时间与合同 的签订时间存在先后偏差，但事后该权利及证件的取得并不影响合同的效力，故对 原告的该意见不予采纳。对于原告诉称合同中关于房屋交付期限、交付产权过户及 融资的条款等存在欺诈、显失公平的意见，本院认为双方虽未在合同中明确交房的 具体时间，但可在事后通过协议予以补充，更何况买卖合同是于2011年3月28日 签订，面积达4200平方米左右的厂房能在2012年5月30日前具备交房条件，该一 年多的时间亦属于合理的预期交房时间，并无明显不公；关于融资及产权过户条 款，本院认为合同中已对“代为融资”与产权过户的时间作出详细解释，原告在签 订合同时也悉知，并不存在欺诈，且被告轩礼公司已同意对该条款进行调整修正， 将厂房产权过户至原告名下，以原告名义向银行办理抵押贷款，此举也并无不妥； 退一步讲，即使合同条款存在欺诈及不公，也不必然导致合同无效。
上海市奉贤区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规 定，判决如下：
驳回原告上海梦海化工原料有限公司的诉讼请求。
梦海公司持原审起诉意见提起上诉。上海市第一中级人民法院认为原审认定本 案事实清楚，所作判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第 一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
随着工业经济的快速发展，生产型企业对工业厂房的需求日益增加。为了满足 工业生产的需要，房地产开发企业纷纷投入大量资金参与到工业厂房的开发建设活 动中，工业厂房交易市场日益繁荣。当前，工业厂房交易分为工业期房买卖和工业 现房买卖两大类。在司法实践中，如何认定《工业厂房预售合同》的效力，是当前 亟待解决的问题。
1. 工业厂房开发企业不具备房地产开发资质是否影响《工业厂房预售合同》 的效力
我国法律明确规定，房地产开发企业进行房地产开发时必须具备相应的资质。


九、其 他 231

国务院于1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第九条明确规 定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发 经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核 定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门 制定。”建设部于2000年03月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第三 条也明确规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得 房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”对于工业厂房 的开发企业是否必须具备房地产开发资质，法律、行政法规等并无明确规定。目 前，有少数省市对此作出了规定，如重庆市人民政府于2007年11月16日制定的 《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》和遵义市人民政府于2012年7月2 日发布的《关于大力推进产业园区标准厂房建设的通知》中均规定，开发业主原则 上应为工业园区投资设立的建设开发公司和具有房地产开发四级以上资质的各类开 发企业。
笔者认为，资质等级意味着房地产开发企业在人员素质、管理水平、资金数 量、技术装备和工程业绩等条件的差别。法律规定房地产开发企业必须具备相应资 质的目的，是为了规范房地产开发经营行为，保障房地产开发项目的质量安全，加 强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展。因 此，从立法目的角度考量，对于工业厂房的房地产开发企业也必须具备房地产开发 资质。本案中，轩礼公司虽未取得房地产开发企业资质等级证书，但其系在其取得 的工业用地上自建工业厂房用于出售，结合涉案厂房所在土地的性质及行政部门对 企业投资项目的备案审批意见可判断，轩礼公司行为的本质仍是转让自建厂房，属 于自有房地产经营活动，不属于房地产开发活动，无需申请房地产开发企业资质等 级证书。故轩礼公司虽未取得房地产开发企业资质等级证书，但不影响原、被告双 方所签订的《工业厂房预售合同》的效力。
2.工业厂房开发企业未取得商品房预售许可证是否影响《工业厂房预售合同》 的效力
房屋预售也称商品房预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由 购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是 房屋期货买卖。其与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售



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形式。房屋预售具有如下特征。1.房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品 房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务 发生法律效力或失去效力的根据。2.房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品 房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对 商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要 求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。房屋预售制的特点 在于，将潜在风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借 机囤积房屋抬高价格；逐步提高房价后慢慢卖房，造成期房价格低的幻觉等。根据 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业 进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可 证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”
在司法理论及实践中，对于未取得商品房预售许可证的工业厂房开发企业签订 的《工业厂房预售合同》的效力问题，存在一定争议。有一种观点认为，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二 条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《合同 法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，《工 业厂房预售合同》违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第二条规定的强制性规定，应属无效。
笔者认为，商品房预售许可制度是针对在商业用地上开发的商品厂房或商品住 宅房屋的管理制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》调整的对象是商业用地上开发的商品房，并不包括工业用地上开发 的工业厂房。在工业用地上开发的工业厂房不属商品房预售许可的范围，不适用商 品房预售许可制度。同时，工业厂房预售行为又未违法其他法律、行政法规的强制 性规定。因此，工业厂房开发企业未取得商品房预售许可证明的，不影响《工业厂 房预售合同》的效力。
编写人：上海市奉贤区人民法院谭文忠