— — 张大伟诉义马市狂口物业管理处房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
河南省三门峡市义马市人民法院(2013)义民初字第311号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告：张大伟
被告：义马市狂口物业管理处

【基本案情】
狂口村原地处新安县以北黄河小浪底水库上游。1991年9月，国家“八五” 重点项目——黄河小浪底水利枢纽工程前期工程开工。为配合国家重点建设工程需 要，1997年11月，小浪底水库一期狂口村移民集体迁入至义马市西郊的狂口移民 社区内。义马市狂口社区因此成立。社区用地为国有划拨土地。为加强对社区土地 的开发利用、对楼群物业的服务管理，2001年7月，该社区成立了义马市狂口物业 管理处，并在工商行政管理机关登记为其他组织。
随着社区人口、家庭数量增长，社区内住房已经不能满足社区居民居住需要。 2007年年初，为了解决狂口社区居民新增住宅需求，狂口社区决定在辖区内的国



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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


有划拨土地新建福利房缓解住房紧张矛盾，具体负责实施该项工作的是被告义马市 狂口物业管理处。2007年3月，被告义马市狂口物业管理处决定以非营利方式集资 建房并予以公告。公告规定购房者为狂口社区移民，每户预交80%的房款，可以按 照预交房款先后挑选房屋坐落、单元、楼层等内容，到房屋竣工交付时再把余款补 齐。其公告并未有限制个人购买房屋套数的规定。狂口社区居民张大伟看到集资建 房公告后，遂按照每套房屋预付款53000元预购了两套房屋，共计付款106000元。 其后被告义马市狂口物业管理处发现社区居民购房踊跃，交款预购房屋数量远超出 了拟建房数量，然而社区可有效利用土地有限，短期内不可能建造更多的楼房。对 此问题，狂口社区居委会研究决定，每户限购一套房屋，对购买多套房屋者的预交 款超出部分予以退还，并按照同期银行贷款利息给予补偿。其后，被告义马市狂口 物业管理处按照上述决定内容再次张榜公告。2009年8月，楼房竣工后，被告义马 市狂口物业管理处向原告交付了一套预订房屋，并通知包括原告张大伟在内的多交 房款居民领取相应款额。被告义马市狂口物业管理处经计算，扣除一套房屋未付款 余额13000元，被告应退还原告另外一套预交购房款余额40000元，利息3240元。 原告张大伟起初认为被告狂口物业管理处应当向其交付预订的2套房屋，不同意退 房退款。其后看到被告狂口物业管理处无法履行预订的第二套房屋的交付义务，遂 要求被告狂口物业管理处支付违约金。原被告多次协商未果，该款额原告张大伟至 今未予领取。

【案件焦点】
原告张大伟向被告义马市狂口物业管理处预交购房款，被告义马市狂口物业管 理处向原告张大伟出具收据说明当事人双方订立《房屋买卖合同》的意思表示真 实。那么双方缔约的效力形态，属于未成立抑或无效，以及由此引发的责任问题应 如何处理。
【法院裁判要旨】
河南省三门峡市义马市人民法院经审理认为：原、被告诉争内容属于房屋买卖 合同纠纷，该合同并未成立。从原告提交证据之收据来看，其上载明收款“系付一 层房款”,说明买卖标的物——房屋的位置、户型、面积等内容并不明确。除了楼 层确定之外，其余诸如购房条件、买卖双方权利义务、违约责任等合同主要内容均



八、集资房买卖 225

无明确约定。由此说明合同内容不明确，双方仍在缔约磋商过程中。原告所交付房 款系订金性质。
当事人在缔约过程中，如果已就合同的主要内容达成初步一致意见，虽未以法 律规定或约定的形式订立合同，但在双方之间已建立了一种较为紧密的信赖关系。 如因为一方违背诚实信用的过错行为致合同最终不成立的，应由过错方赔偿由此导 致的另一方信赖利益的损失。在本案中，被告因工作疏忽，所收款之预定的房屋数 量远超出其所建筑的房屋数量，其中也包括本案所诉争的房屋。此情形致使被告无 法向原告交付争议房屋，该房屋买卖合同不成立。被告应承担缔约过失责任而非违 约责任。综合考虑该房屋的福利性质、原被告过错、市场行情等因素，判定对于原 告信赖利益的损失，酌以预付款余额40000元按照中国人民银行同期贷款利率支付 利息赔偿为宜。
河南省三门峡市义马市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条 第(三)项、第九十九条、第一百零一条第(一)项之规定，作出如下判决：
被告义马市狂口物业管理处于本判决生效后五日内返还原告张大伟预付款余额 40000元，并以支付利息的方式赔偿原告张大伟经济损失(利息按照中国人民银行 同期利率计算，自2007年5月11日起至本判决确定的履行期间届满之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法官后语】
合同法规定，合同不成立之责任为缔约过失责任。司法实践中应注意缔约过失 与违约责任的区别问题。缔约过失责任与违约责任有着本质的不同，主要区别体 现在：
1.缔约过失责任发生在合同未成立阶段，或者合同无效或被撤销的情形等情 况。此时合同并未生效，即未发生合同之效力。缔约一方当事人违背基于诚实信用 原则所应负的先合同义务。因此，缔约过失责任产生的根据是先合同义务；而众所 周知，违约责任产生的根据是合同义务。
2.缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，因一方当事人的过错致使合同不 能成立，即合同仍处在要约或承诺阶段。立法上为平衡当事人的利益，对信赖利益



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进行保护而创制了缔约过失责任制度；而违约责任只能发生在合同成立后且已生效 的阶段。若如合同已成立但不生效，此时当事人间并没有产生合同义务，因而不产 生违约责任，只能产生缔约过失责任。合同生效后，债务人方开始履行合同义务。
3.缔约过失责任属于法定责任，其是基于法律的直接规定而产生的，不是以 当事人之间的约定为前提，且缔约过失责任的责任形式也是法律规定，即赔偿损 失，当事人不能任意选择；而违约责任属于约定责任，其充分体现合同法的意思自 治原则，当事人可以在合同中约定违约责任的形式，约定违约金及赔偿损失的数 额、计算办法等。
4.缔约过失责任的归责原则应该是过错责任原则，即当事人在订立合同过程 中因合同未成立、合同无效或合同被撤销，致使对方信赖利益损失时，应以其过错 作为确定责任的要件及确定责任范围的依据；违约责任的归责原则是严格责任原 则，即违反合同义务的当事人无论主观上有无过错，均应承担违约责任的归责 原则。
编写人：河南省三门峡市义马市人民法院 李晨毅