———高磊诉毕金友房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第20774号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：高磊 被告：毕金有



七、公房转让 219

【基本案情】
位于北京市朝阳区安贞西里三区某房屋(即涉案房屋)系被告于2001年向原 产权人即本案第三人中国林业集团公司购得，于2000年取得房屋所有权证书(以 下简称房产证),所有权登记在被告名下。
2001年11月30日，原告(作为合同乙方)与被告(作为合同甲方)签订 《房屋买卖合同》,约定被告向原告出售涉案房屋，价款共计25万元。合同中还约 定：(第三条)甲方同意在房屋立契之日后的次日将房屋交付乙方，乙方同意同时 一次性付款；(第十条)甲、乙双方在办理房屋买卖、过户和产权转移登记等手续 过程中所发生的各项税、费按北京市有关规定由甲、乙各方自行承担和缴纳；(第 十一条)本合同生效后，甲、乙双方不得撤销合同，甲方应积极尽早协助乙方办理 产权过户手续，如遇特殊情况不能过户，甲方应退还乙方全部房款(不计利息), 乙方退还房屋(不计租金);(第十四条)本合同自双方签字之日起生效，并且除 本合同另有具体规定(且仅限于该具体规定)外，将取代此前双方通过其代理人所 作出的其他所有与本合同涉及的房屋买卖行为有关的协议书、谈判、承诺和文字。 本合同未尽事宜双方可另签补充协议，本合同的附件和双方签订的补充协议，为本 合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力；(第十八条)本合同一式二份，甲、 乙双方各执一份，公证处公证后生效。
上述合同签订后，被告于2001年12月1日将涉案房屋交付原告，由原告占 有、使用至今。原告于2000年12月6日向被告付清全款。
第三人中国林业集团公司于2013年6月21日出具《关于毕金有申请公有住房 上市申请的批复》,明确该公司不同意涉案房屋上市交易。2013年10月31日，第 三人中国林业集团公司再次出具《证明》,明确上述批复只针对被告个人，不同意 涉案房屋上市是根据国管房改(2003)165号文件的规定。
国管房改(2003)165号文件为《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出 售管理办法的通知》,该文件第八条规定：“凡属超标而未经处理的住房，须向原产 权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工 出售的，不得上市出售。”
审理中，本院向在京中央和国家机关住房交易办公室发函调查，该办公室回函 答复如下。一、第三人中国林业集团公司为涉案房屋建立了住房档案，属可上市出



220


中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


售住房。二、根据第三人中国林业集团公司报送的租房档案，没有认定不宜公开上 市出售房屋范畴。《关于毕金有申请公有住房上市申请的批复》内容与住房档案不 符。三、如果涉案房屋符合已购公有住房上市出售的相关政策规定，但产权人无法 到场办理，相关权利人可依据法院的生效判决书办理相关上市审核手续。该办公室 一并提供了被告的中央在京单位职工住房档案，并由工作人员解释称根据该档案， 被告住房面积超标，故应当向原产权单位补交超标房屋面积差价款，此后涉案房屋 可以上市交易。
庭审中，原告提交了与涉案房屋同楼宇的相邻房屋的房屋所有权转移登记申请 书、买卖合同等相关材料，用以证明与涉案房屋类似的房屋已经上市交易了，故涉 案房屋也是可以上市交易的。被告及第三人中国林业集团公司对上述证据的真实性 无异议。
庭审中，被告的配偶刘红卫作为被告的证人出庭作证，其称事先并不知道被告 向原告出售涉案房屋，直到被告将售房款拿回家其才得知售房事宜，其不同意出售 涉案房屋。经询，刘红卫陈述从其得知被告向原告出售涉案房屋至今已经超过10 年，且其知道涉案房屋已交付原告使用，其未向原告提出过其不同意出售涉案 房屋。
【案件焦点)
是否存在客观的现实障碍导致双方无法继续履行合同。一方面要查明买卖双方 之间签署的合同是否有效，另一方面要查明央产房的性质、来源，是否允许上市 交易。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告自愿签订《房屋买卖合同》,约 定内容亦不违反法律、效力强制性行政法规的规定，故合同合法、有效，双方均应 当按照合同约定全面履行各自的义务。至于被告所述合同已经成立但未生效的抗辩 主张，鉴于合同本身第十四条和第十八条对于合同生效条件约定并不一致，原、被 告双方在合同签订后已经分别实际履行了付款、交付房屋的主要合同义务，在履行 过程中双方均未就合同效力问题提出异议，故本院对被告的此项抗辩不予支持。
本案的争议焦点在于，是否存在客观的现实障碍导致双方无法继续履行合同。


七、公房转让 221

首先，根据第三人中国林业集团公司的陈述以及本院向在京中央和国家机关住房交 易办公室调查的结果，涉案房屋尚未通过上市交易审核的原因是被告并未按照《中 央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定向第三人中国林业集团公司补 交房屋面积超标款并办理相关手续。上述手续的办理是被告作为涉案房屋出售人应 尽的合同义务。现第三人中国林业集团公司明确表示可以接收被告补交的超标款并 办理相关手续，在京中央和国家机关住房交易办公室也明确答复涉案房屋并不存在 其他不得上市交易的情形，因此，被告以涉案房屋不能上市交易为由作为不能继续 履行合同的抗辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告称其配偶 不同意出售涉案房屋也是导致合同不能履行的原因。现被告的配偶刘卫红作为被告 的证人出庭作证，其虽然当庭表示不同意出售涉案房屋，但是，根据其自述，其知 道被告将涉案房屋出售给原告这一事实已经超过十年，其对涉案房屋已被交付原告 使用这一事实也是明知的，其在法定的诉讼时效期限内均未就此主张权利，故其当 庭证言并不能证明被告的证明目的。因此，根据现有事实，本院无法认定存在客观 的现实障碍导致双方无法继续履行合同。
现原告提出的各项诉讼请求，符合双方约定，于法有据，本院均予以支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
被告毕金继续履行与原告高磊于二O○ 一年十一月三十日签订的《房屋买卖合 同》,于本判决生效后十五日内向第三人中国林业集团公司中国林业集团公司按照 超标面积补交房屋差价款并将第三人中国林业集团公司出具的收据或发票交付原告 高磊，并配合原告高磊于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区安贞西里三区 某房屋的所有权转移登记至原告高磊名下。
【法官后语】
央产房，是指中央在京单位已购公有住房。在审理涉及央产房房屋买卖合同纠 纷的案件中，一方面要查明买卖双方之间签署的合同效力及履行情况，另一方面也 要审查央产房的性质、来源、是否允许上市交易以及上市交易的相关政策等。
本案诉争房屋性质为央产房，原、被告双方之间的合同受到合同法等相关法律 法规的调整，也受到有关央产房上市交易政策的约束。原、被告在本案中的争议主


中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

要表现在两个方面，其一、对于双方合同是否生效持不同意见；其二、就合同能否 实际履行，涉诉争房屋能否过户至原告名下等合同履行障碍产生争议。
第一 ，针对原、被告双方签署合同的效力问题。
合同是否生效， 一方面要审查当事人的意思表示是否真实，合同是否合法，是 否违反法律法规的强制性法律、效力强制性行政法规的规定；另一方面，在合同条 款约定不一致甚至相互矛盾的情况下，需要结合合同签署的背景、实际履行情况等 予以综合确认。本案中原、被告双方自愿签署房屋买卖合同，其内容并未违法，虽 然房屋买卖合同中约定了两个生效条件，即其中合同第十四条约定双方合同一经签字 立即生效，第十八条却约定合同需公证后生效。但在约定不明的情况下，应结合合同 的履行的情况予以判定。现原告已全额支付购房款，而被告已将房屋交付原告使用十 余年，在此期间被告并未对合同效力提出任何异议，亦不能陈述合同无效的事实根 据，据此应当认定合同已经生效。
第二，针对央产房上市交易的障碍问题。
不同性质或来源的央产房上市受到不同政策的调整，部分央产房可以上市交 易，而部分央产房不得上市交易，部分央产房在满足一定的条件中可以上市交易。 确认央产房能否上市交易，首先要确认涉案央产房的性质、原所有单位、所受到调 整的政策等；其次，需要征询央产房原所有单位的意见；最后，如央产房原所有单 位的意见与事实不一致，仍需向管理央产房的有关部门核实相关情况。本案中，从 查明的情况来看，涉案房屋在补交面积差价款之后，可以上市交易，并不存在其他 不得上市交易的情形。而原产权单位仅同意将房屋出售给被告，接受被告补交的面 积差价款。因此被告认为涉案房屋不能上市交易的抗辩理由不成立。
经济适用房、自住型住房、两限房、央产房等不同类型的房产是在我国经济发 展过程中的产生的性质特殊的房屋，此类房屋的购买、交易受到不同的政策约束。 随着时间的推移，部分房屋在满足一定的条件下可以上市交易。审理此类案件不同 于一般的房屋买卖合同纠纷案件，既要查明双方合同效力及履行情况，亦需审查相 关房屋所受到何种政策调整，以及房屋上市交易是否满足相关政策规定。
编写人：北京市朝阳区人民法院王乐