———郭兰平诉程晓琛等房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民再终字第15993号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人、再审被申请人、重审原告、重审上诉人):郭兰平 被告(上诉人、再审申请人、重审被告、重审被上诉人):商殿国
被告(被上诉人、再审被申请人、重审被告、重审被上诉人):程晓琛

【基本案情】
2002年2月2日，原告郭兰平与案外人于连升签订《合同协议书》,该协议约 定于连升将北京市东城区住宅发展中心安置的民安危改区三区某号(现地址为本市 东城区东直门北中街某号)住房，总建筑面积77.88平方米(现产权证所载建筑面 积为77.97平方米)出售给原告，该房每平方米售价5000元，总计房款390000元。 签订合同时，郭兰平已给付于连升275000元，所欠115000元，待楼房于2003年 10月8日建成后给付。房屋过户等所产生的一切费用由郭兰平负担。2003年11 月，上述房屋交付使用。郭兰平对房屋进行了装修，并委托中介公司即北京天目伟 业房地产经纪有限公司将房屋出租。于连升取得房屋所有权证书后，一直未协助原 告办理过户手续。
2005年5月11日于连升与被告程晓琛签订《房屋买卖协议书》,双方约定于 连升将诉争房屋以470000元的价格出售给被告程晓琛。被告程晓琛购得诉争房屋 后，于2005年5月26日委托徐宏基出售诉争房屋并进行了公证。同年6月2日，


六、拆迁安置房买卖 205

徐宏基与被告商殿国签订《房屋买卖合同》,将诉争房屋以673000元的价格出售给 被告商殿国。同月27日，徐宏基再次与被告商殿国签订《房屋买卖协议书》,约定 诉争房屋售价为560000元。被告商殿国先后通过银行汇款支付房价款673000元， 其中贷款350000元，首付款323000元。后经再审查明，诉争房屋2005年673000 元的交易价格明显高于同小区房屋2004年的交易价格，低于2006年的交易价格， 且明显高于当时的评估价，不存在明显低于市场价的情形。同月29日，被告商殿 国取得了诉争房屋的所有权证书，随后装修入住。
2007年4月11日，郭兰平起诉至本院，要求确认于连升与程晓琛签订的买卖 合同无效。
另，北京市东城区人民法院于2007年9月17日作出(2007)东民初字第3041 号民事判决书确认于连升与程晓琛就本市东城区东直门北中街某号房屋签订的《房 屋买卖协议书》无效。该判决现已生效。
郭兰平于2007年10月起诉到法院，北京市东城区人民法院于2008年7月15 日作出(2007)东民初字第07618号民事判决。后商殿国不服，提出上诉，北京市 第二中级人民法院于2009年11月19日作出(2009)二中民终字第00256号民事 判决，驳回上诉，维持原判。后商殿国向北京市高级人民法院申请再审，北京市高 级人民法院于2012年1月17日作出(2012)高民申字第00037号民事裁定，指令 北京市城区人民法院再审本案。北京市东城区人民法院于2012年7月20日作出 (2012)二中民再终字第10413号民事裁定，撤销北京市东城区人民法院(2009) 二中民终字第00256号民事判决书及北京市东城区人民法院(2007)东民初字第 07618号民事判决书，将本案发回北京市东城区人民法院重审。
【案件焦点】
出卖人被告程晓琛转让房屋并办理了所有权转移登记，其后出卖人从房屋原产 权人手中购买房屋的合同被确认无效，其出卖行为是否属于无权处分行为，买受人 被告商殿国如符合善意取得其他条件的，能否构成善意取得。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：程晓琛与诉争房屋原产权人恶意串通订立 的买卖合同被确认无效，程晓琛取得诉争房屋所有权无合法依据，其再将房屋出售



206


中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


的行为不受法律保护。程晓琛在出售房屋时非无处分权人，而房屋售价在不同合同 中约定不同，商殿国的行为不属于善意取得，其主张善意取得本院不予支持。另程 晓琛明知诉争房屋产权存在争议仍将此房出售，违反了权属有争议的房屋不得转让 的禁止性规定。综上，判决确认合同无效。
商殿国持原审答辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维 持原判。
商殿国向北京市高级人民法院申请再审。
北京市东城区人民法院经再审认为，我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对 对方当事人提交的证据进行质证的权利。程晓琛经法院合法传唤，无正当理由拒不 到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案争议焦点是：一程晓琛取得诉争房屋所依据合同被确认为无效，其与商殿 国签订的买卖合同是否无效；二商殿国购买房屋前是否已知房屋产权存在争议，仍 以明显低于市场价的价款购得诉争房屋。
关于程晓琛取得诉争房屋所依据合同被确认为无效，其与商殿国签订的买卖合 同是否无效一节。本案中，程晓琛与诉争房屋原产权人恶意串通所订立的买卖合同 已被确认无效，其将房屋再行出售给商殿国的行为确系无权处分行为，但合同的效 力不以处分人对标的物是否享有处分权为要件，郭兰平以程晓琛取得诉争房屋所依 据的合同无效为由主张程晓琛与商殿国签订的买卖合同无效，法院不予支持。程晓 琛与商殿国签订的买卖合同系双方真实意思表示，根据现有证据应当认定其合法 有效。
关于商殿国购买房屋前是否已知房屋产权存在争议，仍以明显低于市场价的价 款购得诉争房屋一节。首先，根据已查明的事实，商殿国系通过委托中介公司即北 京中兴置业房地产经纪有限公司进行购房代理，所购房屋当时登记在程晓琛名下， 且中介公司出示了经公证的售房委托书，郭兰平主张商殿国购房前已知房屋产权存 在争议，非善意购买人证据不足，法院不予支持。其次，本案中商殿国与程晓琛先 后签订的两份买卖合同及商殿国与中介公司签订的合同对诉争房屋售价有不同约 定，综合双方提供的证据，法院认为商殿国为购买诉争房屋实际支付的价款为 673000元，该价款基本符合购房时的市场价格。另，2005年6月29日，商殿国取 得了诉争房屋的所有权证，随后装修入住。根据现有证据，商殿国在诉争房屋的买


六、拆迁安置房买卖 207

卖中系善意第三人，构成善意取得。郭兰平因此所受经济损失可另行向相关责任人 追偿，本案对此不予处理。北京市东城区人民法院于2013年6月17日作出 (2012)东民再初字第11297号民事判决：
驳回郭兰平的诉讼请求。
郭兰平提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，本案中商殿国系通过 北京中兴置业房地产经纪有限公司委托购房，所购房屋当时登记在程晓琛名下，且 中介公司出示了经公证的售房委托书，故根据现有证据，无法认定商殿国购买诉争 房屋存在与程晓琛恶意串通之意思表示。郭兰平关于商殿国购房前已知房屋产权存 在争议，非善意购买人的主张证据不足，二审法院不予支持。关于诉争房屋的价款 问题，一审法院在综合双方提供证据的基础上，认定商殿国为购买诉争房屋实际支 付的价款为673000元，且该价款基本符合购房时的市场价格，二审法院予以认定。 一审法院认为商殿国在诉争房屋的买卖中系善意第三人，构成善意取得，郭兰平因 此所受经济损失可另行向相关责任人追偿，并无不当，二审法院予以维持。综上， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判 决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
关于善意取得中“无权处分”的问题，《北京市高级人民法院关于审理房屋买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十八条对“无权处分” 的典型类型进行了列举，而本案中涉及的问题并不属于列举的几种常见情形。
但是，无权处分的认定不能机械地从法条上进行套用，应当从善意取得的立法 原意和无权处分的真实内涵方面进行综合判断。
1.善意取得的立法原意
善意取得制度的建立是为了保护交易动态安全，其明确了在所有权人的静态安 全和善意购买人的动态安全发生冲突时，根据公示公信的原理，保护善意购买人的 利益。被告商殿国购买房屋时房屋登记在被告程晓琛名下，且买卖时房屋不存在权 利瑕疵，被告商殿国完全有理由相信其有权利出售房屋。交易完成之后，被告程晓 琛与房屋原产权人之间的买卖合同被认定无效，相比交易前或过程中出卖人取得房



208

中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷


屋的合同被确认无效或被撤销、解除的，被告商殿国更加不应当因此而承担失去物 权的责任。
2.无权处分的真实内涵
无权处分是指行为人没有处分权，而以自己的名义实施处分行为。从本案交易 时的情形看，房屋登记在被告程晓琛名下，且不存在其他权利瑕疵，被告程晓琛确 有处分权。但交易完成之后，被告程晓琛借以取得房屋的买卖合同被法院生效判决 确认无效。合同无效则自始无效，其效力追溯到合同签订之时，因此被告程晓琛自 始未取得房屋的处分权。可见，即使交易时，房屋登记在被告程晓琛名下，但因被 告程晓琛自始没有房屋的处分权，其出卖房屋的行为仍然是无权处分的行为。
综上，案件审理不应仅仅从法律条文的字面意思进行评判，而应当从立法原意 出发，严格进行法律逻辑推理，充分保护当事人的合法权益。
编写人：北京市东城区人民法院 傅雯