——周立顺诉张兴明房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
辽宁省大连市中级人民法院(2014)大民二终字第61号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):周立顺
被告(被上诉人):张兴明
【基本案情】
被告张兴明于1984年在长海县大长山岛镇三官庙村一队自建瓦房4间(建筑 面积70.35 m), 于1985年8月1日取得该房屋的房产证(房产证号：长海农房字 第0778号)。1990年3月25日被告张兴明与前妻尹长莲协议离婚。1990年4月17 日，被告与原告周立顺的姐姐周淑赟结婚，被告前妻和家人搬至长海县大长山岛镇 四块石村大盐场屯居住。案涉4间瓦房及院内东侧厦子交由原告周立顺及其姐姐周 淑赟居住使用，周淑赟与被告张兴明结婚后仍在此居住。1992年4月27日，被告 张兴明经申请政府相关部门批准，于1993年5月找李家连工程队在案涉房屋院内 西侧建厦子一处。1992年11月26日，被告与原告的姐姐周淑赟协议离婚，周淑赟 搬至大连居住，原告周立顺在案涉房屋居住至今。被告张兴明以原房证丢失为由， 于1996年4月30日在长海县人民政府房产主管部门重新办理了房产证。2000年10 月19日，房产管理部门普查换证时，确认该房所有权人为被告张兴明，又于2001 年2月8日向被告张兴明换发了“长房权证大私字第200102694号”房屋所有权 证。原告主张1989年9月被告张兴明将其位于长海县大长山岛镇三官庙村南海屯
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(一队)的四间瓦房卖给原告周立顺，买卖价款为人民币2.2万元，原告支付给被 告购房款人民币1.8万元，双方签订了房屋买卖合同，被告将房屋交给了原告，原 告占有使用房屋至今。现原告要求确认房屋买卖关系合法有效，判令房屋归原告所 有；判令被告履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋所有权变更登记。被告主张原 告的起诉不符合事实，原告所谓的双方房屋买卖关系应该是无效的，原、被告双方 之间并不存在真正意义上的买卖关系。原告当年入住争议的房屋完全是基于被告和 原告姐姐周淑赟之间的特殊关系。即便是双方存在所谓的房屋买卖关系，这个买卖 关系也应当确定为无效，原、被告之间首先就没有形成书面的买卖契约，原告没有足 够的证据证明双方之间有这个买卖合同，同时原告也没有证据证明已经支付了购买房 屋的房款。
【案件焦点】
原、被告之间房屋买卖合同是否存在，以及双方提供证据证明力大小。
【法院裁判要旨】
辽宁省大连市长海县人民法院审理认为：本案争议的焦点问题有两个，一是原 告主张的原、被告间的案涉房屋买卖合同是否存在；二是如果存在买卖合同，该合 同是否依法成立并有效。关于这两个问题，首先要从法律上分析原告主张的买卖关 系是否具备房屋买卖合同成立的要件；其次，要从事实上认定原、被告所举证据对 其主张的事实有无证明力以及比较双方证据证明力的大小。根据我国法律的相关规 定，本案原告就其主张的房屋买卖关系提供不出原、被告双方订立的书面买卖协 议，不具备房屋买卖合同的形式要件。原告周立顺称是被告主动找他要把房子卖给 他的，证人证实在写契约时，被告自行定出房价后，又主动延长给付期限且不需要 支付定金的做法不符合房屋买卖通常的交易习惯，难以认定被告具有将房屋出售给 原告的真实意思。原告与其姐姐对于给付被告购房款的表述前后矛盾。故该节事实 难以认定。原告提供的证人证言不能直接证明原、被告房屋买卖合同关系成立。原 告提供的1985年房屋执照，诉称该房照和契约已交给被告用于办理变更房照手续 的陈述，与该证据原件现在其姐姐处存放的事实不符。且从原告主张的买房至起诉 时经过二十多年的时间，亦无证据证实其曾向被告主张过变更房照。而房产管理部 门于1996年和2001年两次给被告换发(补办)了新的房照，原告提供的房照已经
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
不再具有法律效力，故该证据无法证明原告主张的买卖关系的成立。
原告提供的证据均系间接证据，且没有形成完整的证据链条。被告提供的证据 中，1996年和2001年的房屋所有权证，1992年4月向有关部门申请在争议房屋院 内西侧建造厦子的审批材料、1993年由李家连工程队施工建造的证言，均能够充 分证明在原告主张的买卖房屋时间以后，被告一直是案涉房屋所有权人，并依法享 有、行使了相关的权利。这些证据的取得合法，对本案事实有直接的证明效力。综 上，被告提供的直接证据的证明力明显优于原告提供的间接证据，原告提供的证据 不足以证实其主张的原、被告买卖关系成立并合法有效的事实。依照《中华人民共 和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院 关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告周立顺的诉讼请求。
周立顺持原审起诉意见提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院审理认为：当事 人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任 提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举 证责任的当事人承担不利后果。周立顺起诉要求确认案涉房屋买卖合同有效并要求 张兴明协助办理过户，应首先证明周立顺与张兴明之间存在着房屋买卖合同关系。 张兴明及其前妻尹长莲虽在纪委对其进行调查的笔录中，承认与周立顺存在房屋买 卖合同关系，然纪委所作的调查主要针对的是张兴明是否存在超生问题，鉴于张兴 明与周立顺的姐姐周淑赟存在的特殊关系，张兴明辩称其在调查笔录中关于案涉房 屋买卖的陈述是为了规避对其超生问题进行处罚所作的虚假陈述，具有一定的合理 性。纵观本案，周立顺无法提供案涉房屋买卖合同签订及履行的任何书面证据，其 所提供的关于案涉房屋买卖关系成立的证据之间均存有疑点，且周立顺从未向张兴 明提出房屋产权过户要求。周立顺提供的证据无法形成相互印证的、完整的证据链 条，不足以证明其主张的案涉房屋买卖关系成立，应承担举证不能的不利后果。故 原审法院驳回周立顺的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
辽宁省大连市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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【法官后语】
本案处理重点主要在于纪委的询问笔录中可否作为民事纠纷案件定案的证据。
1.从证据形式来看，询问笔录不符合《民事诉讼法》规定的证据形式。询问 笔录是在纪委针对电话举报被告计划生育政策中存在超生问题时对当事人进行的调 查笔录。虽然笔录上有被告张兴明的签字和手印，其辩解因当时领导身份，为规避 纪律处分，试图隐瞒与原告姐姐婚前关系，而对房屋买卖情况进行了虚假陈述。这 符合通常避重就轻的侥幸心理，有其存在的客观性和合理性。因此无法认定房屋买 卖协议系双方真实意思表示，该询问笔录不能采信。
2.从证据的效力来看，询问笔录的证明效力是极其微弱的。在民事诉讼过程 中，法官不可能也无必要知晓整个纪委调查案件的所有事实，对询问笔录内容的真 伪也根本无法识别，如果把这种真伪不明的直接证据运用到民事诉讼中，那么得到 的案件事实也只能是真伪不明的。公权力介入私权纠纷本身就破坏了民事诉讼双方 当事人地位平等的原则，证据效力也极其微弱。
从上述两点分析来看，询问笔录证据形式不符合民事诉讼法的要求，所以不应 作为民事案件认定案件事实的证据。
编写人：辽宁省大连市长海县人民法院孙建
