——徐桂云诉朱春婷房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第8594号民事判决书
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2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):徐桂云 被告(被上诉人):朱春婷
【基本案情】
2003年10月11日，朱春婷与北京城建集团有限责任公司签订北京城建集团经 济适用房销售合同，北京城建集团有限责任公司将北京市石景山区碣石平×××号 房屋卖与朱春婷，价款总计208469元。徐桂云实际交付了房屋全款212670元。房 屋交付后由徐桂云对房屋进行了装修并实际居住至今，朱春婷从未居住过诉争房 屋，物业费等费用一直由朱春婷缴纳。
徐桂云当庭出示协议书一份，其中载明：徐桂云买下石景山碣石平×××号房 屋，共计金额212670元。由于买房需持有北京市户口，所以徐桂云女士经朱春婷 女士同意，用朱春婷女士家的户口买下此房，经朱春婷女士正式办完房本后，将此 房过户给徐桂云。2003年10月11日。徐桂云称，因朱春婷不会写字，此协议“朱 春婷”名称为朱春婷女儿张建辉所签，对此，朱春婷不予认可。并提供朱春婷女儿 张建辉护照，护照显示，2003年10月11日，张建辉未在国内。徐桂云称，此协议 书并非2003年10月11日签署，而是2004年初签署。2003年10月11 日时间为 倒签。
徐桂云主张，因自己没有北京市户口，而朱春婷具备北京市户口，才能购买此 房屋，当时与朱春婷协商由具有北京市户口的朱春婷购买此房屋，朱春婷办理完房 本后，将此房过户给徐桂云。多年来，徐桂云一直与朱春婷协商要求过户，朱春婷 总借故拖延，为证明上述主张，徐桂云提供证人孙秋萍出庭作证。证人孙秋萍为北 京市石景山区鲁谷社区新岚大厦社区主任，其当庭证实：原、被告是朋友，确实存在 朱春婷借给徐桂云身份买房的事情，后经调解，2009年底，朱春婷要求徐桂云给付 10万元才把房屋过户给徐桂云。后徐桂云筹到了钱，但朱春婷又反悔，此事未成功。
【案件焦点】
1.原、被告之间法律关系性质，双方是借名登记购房关系还是房屋买卖合同 关系，抑或其他法律关系；2.原、被告之间法律行为的效力认定；3.住房限购政
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策下房屋是否能够办理产权转移过户登记。
【法院裁判要旨)
北京市石景山区人民法院经审理认为：当事人有责任对自己提出的诉讼请求所 依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者 证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案 中，虽通过证人证言证明，徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实，但徐桂云未 举证证明协议书的真实性，故对徐桂云依据协议书要求过户的诉讼请求，无事实及 法律依据，本院不予支持。北京市石景山区人民法院依照依据《中华人民共和国民 事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第 二条之规定，判决：
驳回徐桂云的诉讼请求。
徐桂云持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：通过本案 查明的事实，可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。但由于徐桂云没 有北京市户口，亦不在北京缴纳社会保险，故即使双方之间的借名购房约定有效， 根据北京市的限购政策，亦无法为其办理房屋过户手续。综上所述，上诉人的上诉 请求缺乏事实依据，本院予以驳回。
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第 一款第( 一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案争议的焦点： 一是原、被告之间法律关系性质，双方是借名登记购房关系 还是房屋买卖合同关系，抑或其他法律关系；二是原、被告之间法律行为的效力认 定；三是限购政策下房屋是否能够办理产权转移过户登记。
1.借名登记购房事实认定及纠纷处理原则
借名登记买房是指实际购房人以所有权保留的意思表示，借用他人名义购买房 屋的行为。近年来，随着限购政策、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出 台，实际购买人出于自身利益考量，为规避限购政策、住房保障房政策等对购房者 主体资格限制，通过借用具备相应购房资格者名义购房，借用他人名义登记房屋所
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有权。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房 人。由于我国实施不动产所有权登记原则，借名购房行为导致名义上购房人与实际 权利人的分离。实践中，借名登记购房规避购房政策行为，往往具有一定隐蔽性， 多发生在近亲属、同事、朋友等特定主体之间，对出资、贷款等基于亲情、友情或 上下级信任关系，一般多以口头约定规避购房政策。随着房价攀升、受利益驱动影 响，一旦出名人拒绝向借名人办理产权登记或反悔，势必产生争讼。因此，准确认 定是否存在借名登记购房的事实，是司法实践中首要解决的问题。
(1)认定借名登记购房法律关系的构成要素
一般认为，构成借名登记买房法律关系，必须符合两个方面的要件：一是当事 人存在借名登记购房协商一致意思的约定，二是借名人实际出资购房款的行为。因 此，认定是否构成借名登记购房法律关系，首先要查主张借名登记当事人与其主张 的被借名人之间是否存在书面借名登记购房的约定或书面协议；若存在书面借名登 记买房的约定，则依据书面协议可直接确认双方法律关系的性质，通过审查购房款 实际出资、房屋居住使用状况等进一步印证法律关系的性质。当事人虽没有书面协 议，但当事人若能够举证证明存在口头协议的，根据《合同法》第三十六条规定， 主张借名一方已经履行出资义务，被借名一方接受的，借名登记购房行为亦应成 立。因此，应当结合购房款的实际出资主体、房屋占有使用情况、购房合同、贷款 合同、购房票据及所有权证持有情况，以及对借名登记购房行为的合理解释等方 面，综合认定是否存在口头约定借名登记购房行为。具体来说，借名登记一方以存 在口头约定主张存在借名登记购房法律关系，另一方以租赁、借用、委托购房等理 由抗辩的，为充分查明案件事实，法官要在依法充分分配举证责任，结合日常生活 经验法则以及交易习惯基础上，充分审查判断各方证据，通过对购房款实际支付主 体、借名人主张存在借名理由能否成立以及就房屋借名登记重大处分事项未能形成 书协议的理由、未签订书面协议的合理性等方面审查，准确认定当事人之间是否存 在事实上借名登记约定，进而确认是否构成借名登记法律关系。此外，对购房款实 际出资情况的审查判断，则要通过对包括认购金、首付款、银行贷款等在内的购房 款出资、交付以及资金流轨迹、相应凭证持有的审查，正确认定实际支付主体。
需要说明的是，因借名登记购房法律关系一旦依法成立，则可能会否定房屋不 动产登记的物权效力，在审查判断借名登记购房时是否成立时应重视已有物权登记
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的效力。若主张借名登记存在当事人仅能够证明其对房屋存在出资关系，但不足以 证明双方之间存在借名登记购房约定，其以存在借名登记约定要求确认房屋所有权 或办理房屋产权转移过户登记的，不应获得支持。
本案中，依据查明的事实，原、被告之间存在书面借名登记约定，根据借名购 房协议、购房款实际出资以及房屋居住使用情况，并结合证人证言分析，足以认定 原、被告之间构成借名登记购房法律关系。
(2)借名登记普通商品房纠纷案件处理原则
关于借名登记购房案件纠纷处理原则，尤其对经济适用住房、限价房等政策性 保障住房借名购房纠纷案件处理，目前法律、司法解释尚没有明确规定。《北京市 高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十 五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借 名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有 权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不 能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”当事人一方提供证据证 明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在房屋产权转移过 户约定的，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不 予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定 处理。借名人依据借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不仅 要证明双方之间存在合法有效的借名登记购房协议，还须证明房屋具备房屋产权过 户转移登记的现实条件。本案中，原告要求被告办理涉案房屋产权转移过户登记， 前提是与被告存在合法有效的借名买房合同关系。本案中，虽双方构成借名登记购 房法律关系，但原告诉讼请求能否实现，尚需进一步审查借名登记购房协议的效力 以及是否具备产权转移过户登记条件。
2.借名购买政策性保障住房案件纠纷处理
虽然相关法律、司法解释没有明确规定借名购房效力及处理原则，但基于借名 购房协议产生的债权债务，应属于合同之债，应定性为合同案件纠纷。借名人的诉 讼请求应为请求登记产权人协助办理房屋产权过户登记，而不能直接依据借名约定 直接确认房屋所有权。若借名人要求确认房屋所有权，经法院释明后，借名人坚持 不变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。因此，通过法院对是否存在借名买房法
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律关系以及借名登记购房协议的效力进行确认，当事人可以进而要求出名人办理产 权转移过户登记手续。
政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难而提供的政策 性住房，包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。不具备购房资格的人借 用具备购房资格人的名义购买该类房屋行为，不仅损害了符合该买资格家庭的合法 权益，而且也违反了国家政策性强制性规定，借名购房协议应认定无效。《北京市 高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十 六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性 保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的 约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”根据北京市高级法 院上述指导意见，可以看出，当事人之间合法有效的借名登记购房约定，不仅是成 立借名登记购房法律关系的必要条件，而且也是借名人要求出名人办理房屋产权转 移过户的前提条件。因保障性住房过户涉及购房资格审查及政府回购等行政审批行 为，对借名人以具备申购资格或者房屋具备上市交易条件为由，主张办理过户登记 的，在实践中如何处理存在较大争议。
根据北京市高级人民法院指导意见，对于借名购买经济适用住房协议以确认无 效为原则。但对于借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日 (含)之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权 转移登记或在一审法庭辩论终结前该房具备上市交易条件，且登记人并非摇号取得 购房资格的，是否可以作为例外情况支持借名人的诉讼请求，实务中存在争议。尤 其对借名购买参照经济适用住房管理的房屋、单位福利分房、房改房等类型房屋行 为的效力认定，不同法院甚至同一法院不同合议庭之间存在法律适用上的争议。笔 者认为，对于参照经济适用住房管理的房屋、单位福利分房、房改房等房屋，只要 双方存在真实借名登记购房的意思表示，且该约定不违反法律、行政法规强制性规 定的，应当确认借名登记购房协议的效力。对于经济适用房原购房合同系2008年4 月11日(含)之前签订，且在法庭辩论终结前具备上市交易条件的，应当确认借 名购房协议有效，借名人可以要求出名人办理房屋过户登记手续。但是，借名人要 求出名登记人办理过户转移登记的请求能否实现，还要看借名人是否具备申购资格 或者房屋是否具备上市交易办理转移过户登记的条件。因为，借名登记购房行为发
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生后，由于国家出台了系列限购政策，外地人在京购房要受到购房资格的限制。因 此，借名登记购房行为发生时，借名人不具备申购资格，争议发生后，登记人主张 借名约定仅违反限购政策要求确认借名约定无效的，不应获得支持。借名人虽要求 登记人办理过户转移登记，但其不具备申购资格的，构成法律上或事实上的不能履 行，其诉讼请求亦不能获得支持。
本案中，虽现有证据可以确认原、被告双方存在借名登记购房的事实，但依据 北京市住房限购政策的规定，房屋买受人需具备北京市户籍或者在北京缴纳社会保 险满一定年限。因此，根据北京市住房限购政策相关规定，原告仍需须举证证明其 具备涉案房屋的申购资格。由于原、被告双方系规避房屋限购政策的借名买房法律 关系，而不是一般房屋买卖法律关系。因住房限购政策具有公共政策的性质，对合 法有效借名登记购房合同能否继续履行造成重大影响。对合法借名登记购房行为发 生后由于住房限购政策的实施致使借名人无法办理房屋过户登记的，应属于因不可 归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。对于 借名人要求登记人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查借名人具备“京十五 条”规定的购房资格的，可以支持借名人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院 应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除合同，当事人坚持要求继续履行 的，判决驳回其诉讼请求。
编写人：北京市石景山区人民法院张英周
